Намерения Минфина России ужесточить условия семейной ипотеки приведут к ещё большему охлаждению рынка недвижимости в Калининградской области. Такое мнение высказала «Клопс» ипотечный брокер Алина Приданцева.
Она прокомментировала планы властей исключить повторную выдачу льготных жилищных кредитов тем, у кого уже есть непогашенная льготная ипотека, оформленная до 23 декабря 2023 года. По мнению Минфина, это должно снизить использование льготных жилищных кредитов не по прямому назначению, то есть на покупку квартир в инвестиционных целях.
«Мотивация государства вполне понятна, — отметила Алина Приданцева. — Ограничения по семейной ипотеке направлены прежде всего на поддержку семей с детьми, а также на стимулирование рождаемости. Логика в том, что если семья уже воспользовалась льготной ипотекой, то государство задаётся вопросом, зачем ей ещё одна льготная квартира, если речь идёт не о решении жилищного вопроса, а скорее об инвестициях».
По мнению эксперта, подобная практика сложилась во время пандемии ковида.
«Когда льготная ипотека после коронавируса была фактически безадресной и доступной широкому кругу заёмщиков, многие оформляли по несколько кредитов, — подчеркнула Приданцева. — Это касалось и семейной ипотеки.
Её брали и на мужа, и на жену, чтобы купить инвестиционную недвижимость или жильё на будущее, для детей».
Алина Приданцева отметила, что именно это во многом подогревало спрос и раздувало пузырь на рынке недвижимости.
«В частности, сильно вырос разрыв в цене между первичным и вторичным жильём, — сказала эксперт. — Доходило до того, что квартиры в одном и том же доме стоили по-разному. Если объект уже был сдан и считался вторичкой — он был дешевле, а квартира от застройщика стоила дороже, потому что подходила под льготную или семейную ипотеку».
Говоря о новых ограничениях льготных жилищных кредитов, эксперт подчеркнула, что они обсуждаются уже давно, в том числе дифференцированная ставка в зависимости от количества детей в семье.
«Об этом говорят уже примерно полгода, но пока нет даже проекта постановления, — заметила Алина Приданцева. — Если новые ужесточения и появятся, то, скорее всего, не раньше июля, а возможно — ещё позже. Проблемы есть не только у семейной ипотеки. Например, сельская ипотека формально существует, но фактически сейчас не работает из-за отсутствия лимитов. Программа закончилась ещё в прошлом году, и семьи, которые подходят под условия, сегодня воспользоваться ей не могут.
Серьёзным фактором стало февральское ужесточение правил по семейной ипотеке.
Тогда обязательным стало включение обоих супругов в состав заёмщиков, появилась более жёсткая привязка к ребёнку и его регистрации. Это охладило именно выдачу ипотеки, а не спрос».
Как отметила эксперт, после изменений выяснилось, что если у одного из супругов есть проблемы, например, банкротство, плохая кредитная история или сложности с документами, то вся семья теряет возможность получить ипотеку. Банки стали чаще отказывать таким клиентам.
«В целом скоринг в банках (метод анализа, который используется для оценки рисков при выдаче кредитов — ред.) сейчас серьёзно ужесточён, и получить одобрение по ипотеке стало сложнее. Это связано с общей ситуацией на рынке недвижимости и попытками сдержать перегрев. При этом семейная ипотека остаётся главным драйвером рынка.
Одновременно со снижением ставок мы видим рост спроса и по вторичной ипотеке».
В Калининградской области в апреле, по данным Объединённого кредитного бюро, было выдано 256 льготных ипотечных кредитов, что на 1% меньше по сравнению с мартом. Общая сумма составила 1,55 млрд рублей. Средний размер одного кредита — 5,29 млн рублей со сроком погашения 333 месяца — это почти 28 лет.
В целом на льготные жилищные займы в регионе приходится 43% от общего числа выданных кредитов и 56% от совокупного объёма ипотечного кредитования. По мнению экспертов в сфере недвижимости, это указывает на сохраняющуюся зависимость рынка жилья от программ господдержки на фоне всё ещё высоких рыночных ставок.
В Калининградской области из 14 человек, обратившихся за получением ипотеки, получает одобрение лишь один. Это связано с высокой закредитованностью населения, заявил генеральный директор строительного холдинга «Модуль-Стройград» Евгений Верхолаз