В Светлогорске прокуратура судится с арендаторами участка напротив железнодорожного вокзала. Бизнесмены возводят на федеральной земле апарт-отель, а надзорное ведомство утверждает, что это строительство незаконное. 28 июня в Светлогорском городском суде состоялся очередной процесс по этому делу. Что стало причиной тяжбы — в материале «Клопс».
Начало истории
Эта получившая широкий общественный резонанс история началась 16 лет назад. Именно тогда две немецкие виллы, которые входили в комплекс Светлогорского военного санатория, были проданы с торгов как арестованное имущество.
Сделку оформили 4 августа 2008 года. Два соседних дома на ул. Ленина — №28 площадью 233 квадратных метра и №30 в 204,8 «квадрата» — купил некий гражданин за 530 тысяч рублей (22 тысячи долларов по тогдашнему курсу).
Уже через неделю, 11 августа 2008 года, эти здания продали по отдельности двум разным людям. Один был оценён в 500 тысяч рублей (20,7 тысячи долларов), второй - в 400 тысяч рублей (16,5 тысячи долларов).
Через пару лет, в августе 2010 года, собственники недвижимости оформили землю под виллами в аренду. Общая площадь обоих участков — почти 14 соток.
Полсотни миллионов рублей в карман
Через два года собственники продали дома с оформленным договором аренды калининградскому застройщику Сергею Зубареву. Один объект был оценён в 1,5 миллиона рублей (48,5 тысячи долларов), второй — в 1,4 миллиона рублей (45,3 тысячи долларов).
Для информации: сейчас участки в Светлогорске продаются в среднем по 5-6 миллионов рублей за сотку. Свободной земли в самом центре курорта уже нет давно. Стоимость спорных 14 соток оценивается как минимум в 50 миллионов рублей (573 тысячи долларов).
Сергей Зубарев и является основным действующим лицом этого дела. Прокуратура считает, что в процессе пользования участком допущены многочисленные нарушения. Сам Сергей Николаевич в ответ на просьбу «Клопс» прокомментировать ситуацию уклонился от объяснения своей позиции.
Мёртвые деревья
В 2017 году, через пять лет после того, как владельцем немецких вилл и арендатором земли под ними стал Сергей Зубарев, на этих участках засохли деревья. В том числе вековые сосны — изюминка города-курорта.
В 2017 и 2020 годах администрация Светлогорского городского округа выдала несколько порубочных билетов на снос сухостоя. Как установила природоохранная прокуратура, власти муниципалитета превысили свои полномочия. Деревья стояли на федеральной земле, и разрешать их вырубку администрация Светлогорска не имела права.
Ещё один момент: уничтожение деревьев означает ухудшение земельного участка. По действующему законодательству это должно было повлечь за собой расторжение договора аренды.
Местные жители пытались добиться расследования, почему погибли сосны. Врач военного санатория Николай Михно, живущий по соседству, обратился в правоохранительные органы, но получил отказ. В светлогорской администрации доктору ответили, что деревья могли замёрзнуть или их поразил грибок. При этом на соседнем участке Михно всё в порядке, растут даже такие экзоты, как магнолия.
Кстати, сейчас, по словам Николая Александровича, такая же странная болезнь поразила сосны у дома напротив — они тоже высохли. А участок уже огорожен строительным забором.
Сомнительная замена
В 2018 году два соседних участка под немецкими виллами Сергей Зубарев объединил в один и заключил новый договор аренды. Разрешённое использование объединённого участка — общественное питание. А в 2020-м арендатор и территориальное управление Росимущества заключили дополнительное соглашение: теперь участок можно использовать под «гостиничное обслуживание».
По мнению прокуратуры, это грубое нарушение закона. Менять разрешённое использование земли без торгов нельзя, потому что это создает первоначальному арендатору конкурентные преимущества перед другими участниками рынка.
В судебном заседании 28 июня судья спросила представителя Росимущества, как же так получилось. В ответ тот ничтоже сумняшеся заявил, что эти виллы были гостевыми домами: мол, всё логично.
По логике закона, ведомство должно было принять меры, узнав, что на государственной земле ведётся деятельность, не предусмотренная разрешённым использованием. Или заставить арендатора соблюдать законодательство, или расторгнуть договор аренды. Но ничего из этого почему-то не произошло.
Прокуратура же считает, что менять общепит на гостиницу нельзя и это повод разорвать договор. Надзорное ведомство выдало предписание Росимуществу устранить нарушения закона. О том, что сделано для этого и как — поговорим отдельно.
Букет претензий
После того как участки объединили и очистили от деревьев, настало время освоить эту землю. В 2021 году Сергей Зубарев получил в Агентстве по архитектуре и градостроению разрешение на строительство гостиницы апартаментного типа. Годом ранее проект одобрил областной градсовет.
Получив добро на четырёхэтажный объект — а фактически пятиэтажный, потому что на последнем этаже располагается мансарда — арендатор снёс немецкие виллы. И вот здесь, как считает прокуратура, отмечено ещё одно нарушение закона.
Федеральная земля была предоставлена в аренду Сергею Зубареву только на том основании, что он являлся владельцем двух домов. Уничтожение зданий автоматически означает, что предприниматель уже не имеет никакого отношения к этому участку. По логике прокуратуры, договор аренды должен быть расторгнут.
К разрешению, которое выдало Агентство по архитектуре и градостроению, также есть вопросы. По мнению прокуратуры, оно незаконное, потому что участок представлен не под строительство. Плюс ко всему собственник в лице территориального управления Росимущества не давал согласия на возведение здесь здания.
Помог Хинштейн
Как рассказали в региональном общественном движении «Наш берег», которое пытается привлечь внимание к ситуации со сносом немецких вилл в Светлогорске, уничтожению деревьев и сомнительному строительству, эти нарушения были известны уже давно. Но все попытки жителей и общественности заставить правоохранительные и контролирующие органы хоть как-то отреагировать не приводили к какому-либо результату.
Такое равнодушное отношение к проблемам Светлогорска продолжалось до тех пор, пока местные активисты не пожаловались на происходящее депутату Госдумы Александру Хинштейну. Тот направил запрос в Генпрокуратуру, после чего и надзорное ведомство начало проверки, а затем подало иск в суд.
В середине 2023 года Сергей Зубарев передал права на аренду государственного участка своему сыну Евгению, а он через несколько дней оформил документы на компанию «Залиум». Отец и сын Зубаревы стали ответчиками по иску Светлогорского межрайонного прокурора. Вместе с ними к ответу призвали фирму «Залиум», теруправление Росимущества и министерство градостроительной политики Калининградской области. Третьими лицами являются администрация Светлогорского городского округа и региональное управление Росреестра.
Светлогорский прокурор требует признать незаконной передачу прав на аренду земли от Зубарева к ООО «Залиум», расторгнуть договор аренды и аннулировать разрешение на строительство. После этого участок следует освободить от строящегося на сомнительных основаниях апарт-отеля и вернуть землю в распоряжение Росимущества.
Общественность требует
Движение «Наш берег» известно, к примеру, своей борьбой против строительства так называемого «стакана» на променаде Светлогорска. Организация пыталась войти третьим лицом в состав участников процесса по иску прокуратуры и требовала восстановить все уничтоженные зелёные насаждения. Суд ответил отказом на ходатайство активистов и — уже во второй раз — не поддержал калининградских журналистов, запретив снимать участников процесса, на чём настаивали представители ответчиков. По мнению активистов, это может быть свидетельством неуверенности в правовой позиции.
«То, что арендаторы участка не хотят фигурировать в СМИ — это объяснимо. А вот почему прокуратура тоже настаивает на ограничениях для журналистов, непонятно. Ведь надзорное ведомство должно быть заинтересовано в том, чтобы как можно больше людей знали, какое благое дело оно делает, восстанавливая законность и справедливость», — высказал свою точку зрения «Клопс» один из активистов «Нашего берега».
Представители ответчиков категорически отказались прокомментировать иск прокуратуры и ход суда. Адвокаты арендаторов заявили, что они выиграли процесс в 13-м Арбитражном суде в Санкт-Петербурге против Росимущества, которое хотело вернуть разрешённое использование земельного участка с гостиничного обслуживания на общественное питание. Решение, вступившее в законную силу, является объяснением правовой позиции ответчиков.
Действительно, накануне заседания в Светлогорске, 27 июня, арбитраж в Петербурге отказал Росимуществу. Но лишь потому, что ведомство упустило процессуальные сроки, то есть по формальным основаниям.
Ударными темпами
Следующее заседание суда в Светлогорске состоится 20 августа. К этому времени министерство градостроительной политики должно представить свои аргументы, на каком основании разрешили строительство.
А стройка тем временем идёт в две смены. Как подчеркнул Николай Михно, такое впечатление, что рабочие куда-то торопятся.
По словам юриста движения «Наш берег» Владимира Егорова, на все регистрационные действия с земельным участком и апарт-отелем наложен арест: «На мой взгляд, оптимально было бы также запретить само возведение здания. После рассмотрения вопроса по существу будет принято решение: законно это строительство или незаконно. И если незаконно, то застройщику придётся разбирать свою постройку. Складывается впечатление, что ответчики специально увеличивают темпы строительства для того, чтобы потом апеллировать к суду».
По мнению главного архитектора области Костромина, Светлогорск в архитектурном плане не настолько испорчен, нежели Зеленоградск.
