Низкая доходность вложений в калининградскую недвижимость связана с тем, что она дорогая и постоянно растёт в цене. Об этом в эфире видеопроекта «Дом Советов» рассказал директор калининградского филиала компании «БКС Мир инвестиций» Виталий Багаманов.
Бизнесмен прокомментировал рейтинг регионов России по уровню прибыльности инвестиций в недвижимость с учётом её сдачи в аренду по итогам 2025 года. Калининград в нём занял последнее место с показателем -2,9% годовых.
«Отрицательная доходность или низкая доходность получается не просто так, а ровно потому, что калининградская недвижимость стоит дорого и она постоянно растёт в цене, — заявил эксперт. — Поэтому давайте разбираться, из чего, собственно говоря, эти цифры складываются и как понимать эту математику».
Двушка в Калининграде
«Я посмотрел, какие цифры можно увидеть, если ты рассчитываешь, например, купить, ну, скажем, двухкомнатную квартиру в Калининграде и после этого сдавать её в аренду, тем самым зарабатывая на этой недвижимости как инвестор, — продолжил Виталий Багаманов. — И цифры очень усреднённые. Прямо навскидку, если пролистать первый же, не знаю, десяток-другой объявлений <...>, стоимость квартиры с ремонтом в Калининграде находится в диапазоне примерно 8-9 миллионов рублей. Я думаю, что это достаточно корректные цифры. И я посмотрел, сколько в среднем необходимо потратить калининградцу, чтобы такую квартиру арендовать. И цифры у меня получились примерно в среднем в районе 35 тысяч рублей. И если элементарно посчитать, что купив эту квартиру и сдавая её за те самые 35 тысяч рублей в месяц, сколько я заработаю, то выходит примерно 5% годовых. И на самом деле эта цифра за последние многие годы не то что в Калининграде, а в России не менялась».
По словам Виталия Багаманова, доходноcть от сдачи в аренду квартиры ниже, нежели от размещения денег на депозитах. Там предлагается почти 15% годовых.
Квартира в Зеленоградске
«Если мы говорим о том, что мы хотим зарабатывать от сдачи квартиры больше, то нужно относиться к этому уже как к бизнесу, — подчеркнул эксперт. — Что может сделать среднестатистический калининградец, инвестирующий в недвижимость для того, чтобы увеличить доходность? Многие, собственно, это и делают. Можно посмотреть на недвижимость не в среднем в Калининградской области или в Калининграде, а ту, которая наиболее востребована и которая более дорого сдаётся в аренду. Я говорю, безусловно, о туристической недвижимости, в первую очередь, о той, которая находится на побережье. Так вот, там цифры получаются чуть более интересные. И если говорить о той же двухкомнатной такой же квартире, то в среднем за год эта цифра может быть и полтора миллиона рублей, и два миллиона. Это та сумма денег, которую получает инвестор, сдавая её в аренду. Эти цифры я знаю не понаслышке. В нашей семье у нас распределение обязанностей: я отвечаю за финансовые инвестиции, а моя супруга — за инвестиции как раз-таки в недвижимость. И она многие уже годы, почти 10 лет, занимается этим бизнесом».
Багаманов отметил, что высокая доходность вовсе не связана с новым жильём, к примеру, в Зеленоградске.
«Новые дома, как правило, где-нибудь на окраине, — сообщил он. — Это условный Балтрайон для Зеленоградска. Понятно, что там будут чуть похуже. Но ближе к Курортному проспекту можно найти что-то интересное в старом фонде. Самое главное, чтобы квартира была не какая-то там типовая с каким-то стандартным ремонтом, а чуть более, скажем так... дизайнерская и интересная для туристов. <...> Но когда мы говорим про эти цифры, понятно, что это уже не просто так, что кто-то у тебя их снимает в долгосрочную аренду и каждый год тебе такую сумму отваливает. Понятно, что это уже бизнес, когда ты работаешь в краткосрочной аренде, когда ты работаешь с туристами, которые приезжают на разный срок, это может быть три дня, и пять дней, и неделя, и тебе необходимо гораздо большую уже работу организовывать: это и уборки, и стирки, и поддержание жилья в хорошем состоянии. Это проценты, которые ты платишь площадкам, которые тебе этих туристов приводят. В общем и целом это реально уже бизнес, за которым нужно следить, поэтому доходность из этой цифры начинает вычитаться, но в конечном счёте она всё равно остаётся достаточно неплохой».
По словам эксперта, среднестатистическая зеленоградская квартира способна приносить 10-13% годовых.
«На самом деле, она и стоить будет, безусловно, не те же самые 8-9 миллионов рублей. Она стоит дороже, поэтому вычтя расходы и соотнеся это всё с тем, сколько стоит такая квартира на побережье, мы получаем тоже не суперсумасшедшую доходность в процентах. 10-13%, — сказал финансист. — Много это или мало? Ну, значительно лучше, чем пять процентов, во-первых. Во-вторых, на самом деле, когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, мы не только говорим о том, что мы покупаем какой-то актив, который даёт нам поток денег от арендаторов. Недвижимость для россиян, в принципе, это такой сакральный вопрос, который всегда востребован многие-многие годы, десятилетия. Это наше такое, не знаю, проклятие, наверное, национальное. Рано или поздно можно рассчитывать на то, что она в очередной раз может в цене вырасти».
Почему так дорого?
Виталий Багаманов напомнил, что до пандемии коронавируса стоимость недвижимости в регионе практически не менялась.
«Очень долго она, лет 10, если не больше, стояла просто на месте, — сказал он, — поэтому, если бы вы её купили, скажем, в 2010 году или в 2018-2019, стоимость была бы не сильно разной, плюс-минус была бы одинаковой. Но тем не менее потом всё время происходит какое-то событие, которое приводит к перестановке цен. Поэтому рассчитывать на то, что на горизонте лет 10 эта недвижимость в свою очередь тоже вырастет в цене — ну, наверное, достаточно осторожно на это рассчитывать можно. И в итоге, в общем и целом, мы получаем доходность на уровне, скажем, плюс-минус 10-13% в случае, если это бизнес, в районе 5% — в случае, если это просто абстрактная квартира, с которой мы вообще не заморачиваемся. И у нас есть такая потенциальная история с тем, что эта недвижимость со временем в цене переоценится. Вот, собственно, что необходимо понимать, когда мы говорим про инвестиции в недвижимость».
Финансист объяснил, почему калининградская недвижимость довольно дорогая: «Не просто потому, что застройщики вешают такие ценники. Было бы замечательно, если бы так всё работало просто. Повесил ценник, продал дорого. Нет! Для того, чтобы кто-то продал дорого, кто-то дорого должен купить. И получается, что оно так или иначе все равно востребовано, и поэтому растут цены».
В 2023–2025 годах Калининград показал самую низкую выгоду от вложений в типовую недвижимость среди всех российских городов.
