Жителю Советска пришлось разобрать санузел, в который он самовольно превратил свою кухню. Об этом сообщает УФССП по Калининградской области. Как не прогадать с перепланировкой и застраховаться от подобных осложнений, «Клопс» рассказал доктор юридических наук, заместитель председателя Союза юристов Москвы Александр Толмачёв.
Исполнить решение суда и устранить незаконные изменения жилого помещения хозяину квартиры пришлось в сентябре. Как рассказали «Клопс» в пресс-службе УФССП, суд вынес решение ещё летом, на «убеждение» несговорчивого ответчика ушло около месяца. Приставы наложили арест на банковские счета советчанина и временно ограничили ему выезд из страны.
К неладам с законом привело желание владельца сделать свою квартиру более комфортной. Он провёл перепланировку, устроив на месте кухни просторный санузел: проложил внутриквартирную канализацию и водопровод, загерметизировал швы и стыки системы вентиляции монтажной пеной и установил два мощных вентилятора. К сожалению, он не только не согласовал эти изменения с властями, но и нарушил строительные нормы.
А соседям снизу, над кухней и гардеробной которых теперь оказался чужой туалет, такое новшество не очень понравилось. Во время обеда — да и в любое другое время — им теперь приходилось слушать шум от слива воды и работы сантехники. Кроме того, в их квартире начал скапливаться конденсат, появились протечки.
Люди обратились в суд, который обязал их соседа вернуть туалет на прежнее место в течение трёх месяцев. Добровольно требований тот так и не исполнил. Но «меры принудительного взыскания» и необходимость выплатить исполнительский сбор в пять тысяч рублей свой результат принесли.
Три категорических «нельзя»
Существует три запрета, нарушение которых делает перепланировку в квартире заведомо незаконной, пояснил «Клопс» юрист Александр Толмачёв.
1. Мокрое место не трогаем
Советчанин, которому пришлось отказаться от перепланировки, пострадал не только потому, что не согласовал её. Узаконить такой санузел на месте кухни вообще нельзя.
Мокрое место, или иначе мокрая зона — это не термин, но некое устоявшееся понятие, так называют все помещения квартиры с повышенной влажностью: туалеты, ванные комнаты, душевые. В них обязательна выполненная по всем нормативам гидроизоляция пола, которая защитит от протечек и залива нижние этажи.
«Переносить мокрое место нельзя, — говорит Толмачёв. — Что такое мокрое место? Это где раковина, где унитаз, где умывальник. Их в другое место сдвигать нельзя, потому что так или иначе здесь будет залив. Даже если вы все сделаете идеально, когда-нибудь через 10, 20, 40 лет все это польётся».
2. Несущие стены оставляем целыми
Второе табу — прорубать любые отверстия в несущих стенах или тем более сносить их. Такие конструкции, кстати, могут быть не только внешними — нередко они встречаются и внутри здания, держат перекрытие, балки.
«Они рассчитаны таким образом, что эта стена не должна быть продырявлена, — пояснил эксперт. — Нельзя там делать дополнительные арки, дополнительные двери и так далее. Нагрузка меняется, и это приводит к трещинам. Не в вашей квартире — у вас будет отлично. А всё, что сверху, начинает ползти вниз».
Несущие стены обычно отмечены в документации БТИ, но её можно определить и на глаз: во-первых, по толщине. Во-вторых, по материалу: в старых домах ещё встречаются кирпичные перегородки, но в новых они обычно гипсокартонные. Несущие стены обычно сделаны из бетона.
3. Балкон к жилой комнате не присоединяем
Третий запрет связан с присоединением к своей территории общего имущества. Чаще всего речь идёт о балконах. Это бесперспективный вариант.
«Чаще всего люди начинают присоединить балконы, делают из них лоджии, ставят отопление, — рассказывает юрист. — Почему этого нельзя делать? Потому что меняется контур отопления, тепла, которое выделяют батареи, начинает всему дому не хватать».
Теоретически может спасти утепление, но маловероятно, что кто-то может возвести вокруг балкона стену такой же толщины, как несущая, то есть около полуметра.
Лоджий этот запрет не касается. Их превратить в часть комнаты можно, если не нарушаются остальные условия и оформлено разрешение на перепланировку.
А что делать можно?
Увеличить площадь своего жилья непросто, но способы есть. Например, в некоторых случаях это реалистичный сценарий для части лестничной клетки.
«В жилищном кодексе говорится, — говорит Толмачёв, — что отчуждение общего имущества возможно только при стопроцентном согласии не просто собственников твоего подъезда, а всего дома. Поэтому, если ты хочешь себе для велосипеда присоединить три квадратных метра личной клетки, тебе придётся 100% подписей собрать.
Это реально? Если у тебя в доме 500 квартир, нереально. В домах, где 8-10 квартир, конечно — обежать всех не проблема».
Но есть и обходной путь: если человек добавляет к общему имуществу какую-то площадь, то получить право использовать её часть уже немного проще. Например, в практике Александра Толмачёва были случаи, когда хозяева квартир на первом и последнем этажах хотели перепланировать их, захватив часть подвала или чердака.
«Вы говорите: я в общее имущество добавляю, например, сто квадратных метров, — советует эксперт. — Надстройку делаю на крыше, например. Чердак увеличиваю. За это я хочу, чтобы мне общее собрание выделило кусочек чердака под мою двухэтажную квартиру. В этом случае требуется уже не стопроцентное согласие, а только две трети голосов за».
Как узаконить?
Любую перепланировку, даже если она заведомо не нарушает никаких норм и правил, прежде чем проводить, нужно согласовать с муниципалитетом.
Раньше такое решение принимала муниципальная районная комиссия. Было достаточно предоставить туда примерный чертёж того, что ты хочешь изменить. Как правило, новую планировку утверждали в течение двух суток и вносили поправки в документы бюро технической инвентаризации.
Сейчас этот путь стал гораздо сложнее: предстоит сначала получить разрешение на перепланировку в жилищной инспекции своего района, а когда она окончена — оформить акт ввода в эксплуатацию. Процесс это небыстрый — по наблюдениям Толмачёва, он нередко занимает год, а то и два, и требует значительных затрат.
Но если этого не сделать, решение суда может обязать вас вернуть всё как было, и расходы так или иначе понести придётся.
Жильцы новостройки в Рыбной деревне в Калининграде борются с соседями, которые делают перепланировку и сдают квартиры туристам.