Цены на недвижимость в Калининграде снизились примерно на 20% с февраля прошлого года, квартиры продолжат дешеветь и в 2023-м. Как поменялись тенденции на рынке и каковы прогнозы на этот год, в интервью «Клопс» рассказал президент калининградской Гильдии риелторов Олег Перевалов.
Новостройки
— В прошлом году застройщики прощупывали рынок и то сильно завышали, то активно занижали цены в объявлениях. Фактически же сделки обходились куда дешевле заявленной стоимости. Продолжится ли эта тенденция и в 2023-м?
— Прогнозы сейчас давать очень сложно: мы все живём одним днём, кто знает, что будет дальше? Случится ли вторая волна мобилизации?
Сейчас в основном люди покупают для себя: продали, добавили денег — купили побольше или, наоборот, продали и что-то поменьше купили. Стараются купить что-то готовое, чтобы сразу переехать.
Новостройки у нас традиционно пользовались спросом в качестве инвестиционной покупки: купили, отремонтировали, продали подороже. Таких сделок было процентов 30-40: для себя и на будущее.
Сейчас люди далеко не смотрят, горизонт планирования короткий. Поэтому по новостройкам прогноз такой: их будут покупать хуже, чем «вторичку», потому что повышается ставка и отделка — удовольствие недешёвое, а части материалов вообще нет, придётся долго ждать, пока их доставят. Более того: пока дом достроят, никто не знает, сколько будут стоить отделочные материалы потом.
Прогноз, я так думаю, не очень радужный для застройщиков. Цена, может, сильно не упадёт: банки не позволят. Будут стоять на своём: «пусть не продаются, но цены не снижать».
— Вы уже не первый год говорите, что застройщикам нужно продавать готовое жильё, и желательно с мебелью. Может, в 2023-м они переориентируются и будут продавать эконом-сегмент хоть с какой-то отделкой?
— Застройщики уже наконец-то об этом задумались. Раньше они отмахивались: да, возможно, вероятно. Сейчас начали от слов переходить к делу. Я надеюсь, будет больше появляться таких предложений. Мы перед Новым годом закрыли одну сделку: объект ещё в стадии строительства, но именно с отделкой, покупатель вложился в эту квартиру только из-за этого. Избавился от рисков, потому что никто не знает, сколько будет стоить ремонт, когда квартиру сдадут.
— Получается дешевле, чем брать в сером ключе и самостоятельно делать ремонт?
— Как ни считай, как ни крути — выгоднее. Даже если выйти в ноль, ты потеряешь 3-4 месяца на работы, может, и больше: за это время уже мог бы этой квартирой пользоваться либо сдавать и получать доход.
— Какова разница в стоимости «квадрата» жилья с отделкой и без?
— От застройщика цена будет выше где-то на 10-30 тысяч за «квадрат», а если делать отделку самостоятельно, то на 60-70 тысяч.
«Вторичка»
— А как будут обстоять дела со «вторичкой»? Получается, сейчас этот сегмент более востребован?
— Как минимум в ближайшие пару месяцев, январь-февраль, тенденция плавного снижения цен продолжится. В марте, если будет что-то позитивное на военно-политическом поприще, падение затормозится. Пока на калининградском рынке предложение превышает спрос, мы по-прежнему рассчитываем в основном на местных покупателей.
— Кстати, про приезжих. Они были главными клиентами на рынке недвижимости, сейчас их стало существенно меньше или всё-таки едут к нам?
— Их раз в пять меньше, чем в 2020-м или 2021-м. Резко перестали приезжать примерно с марта-апреля прошлого года. Потом с конца августа и в сентябре они вновь появились: не как в 2021 году, но достаточно. В сентябре объявили мобилизацию, и приезжие снова пропали.
— А кто эти люди? Приезжают ли, например, из Германии, чтобы «пережить зиму»? Или в основном из «большой» России?
— Есть незначительное число сделок с Германией — не так массово, как муссируется в СМИ. В основном приезжают из других регионов России: это те, у кого здесь есть надёжные информаторы — родственники, друзья. Они говорят, что в области всё нормально, разве что продукты подороже, чем в Москве и Питере, хуже с логистикой. Страх того, что мы живём в специфическом регионе, у некоторых сохраняется, и ничто их не переубеждает.
— Эта тенденция продолжится и в 2023 году, если ничего не изменится в глобальном смысле?
— Я со многими разговаривал, созванивались: будем смотреть, что будет после старого Нового года. Все находятся в режиме ожидания. Пока Калининградская область, скажем так, под большим вопросом для тех, кто планировал сюда перебраться. Рынок держался на большом потоке приезжих клиентов, и рынку недвижимости их катастрофически не хватает.
Ещё ходят слухи, что отсюда массово уезжают. Да, такое было весной и летом. Есть те, кто уехал и не знает, как свою недвижимость продать — пытаются сделать это дистанционно. Но это не носит массовый характер.
Прогноз цен
— Считается, что на рынке недвижимости цены не снижаются, а «корректируются вниз». Может, уже пора не просто корректировать, а именно снижать?
— Конечно, недвижимость будет падать в цене: за 10 месяцев квартиры подешевели, и существенно, некоторые позиции даже на 20% снизились.
— Возьмём для примера «вторичку» с автономкой, купленную в августе 2021-го за 7 млн в доме 2010 года постройки. Сегодня она стоит миллиона на три дороже, разве это снижение?
— Как раз в конце 2021 года был мощный рост, и за это время ценник вырос процентов на 30. За прошедшие 10 месяцев ликвидная недвижимость скатилась в цене на 5-10%, всего. Квартиры в таких домах не дешевеют быстро. Жильё с отделкой, мебелью за эти 10 месяцев не просело сильно в стоимости.
Это и есть ликвидные объекты. Кто такой местный покупатель? Это человек, который продаёт своё жильё в советских домах и покупает с автономкой. На такое жильё спрос устойчивый даже при отсутствии внешних покупателей.
— Как вы считаете, насколько ещё может подешеветь недвижимость в Калининграде — как новостройки, так и «вторичка»?
— В среднем по рынку при худших прогнозах можем вернуться к ценам конца 2019-го — начала 2020 года.
— То есть 75 тысяч за «квадрат»?
— Да, это самый худший вариант. Будет зависеть от инфляции, внешней обстановки. Ликвидное жильё до 75 тысяч не подешевеет, хрущёвки могут ещё ниже уйти: это морально устаревшее жильё. В среднем вот так: некоторые могут уйти и к 60-50 тысячам за «квадрат», а что-то останется на уровне 100-200 тысяч (квартиры у моря — ред.). Рынок дифференцируется, и это нормально.
Аренда
— Долгосрочная, краткосрочная аренда — тоже большой сегмент рынка недвижимости. Как там будут обстоять дела?
— Здесь всё ещё больше неоднозначно, аренду шатало, как и продажи. Стоимость осталась на уровне годичной давности. В апреле посуточная аренда сильно просела, потому что никто не понимал, будет ли туристический сезон. Когда люди поехали, просела долгосрочная — все перевели квартиры в посуточную аренду. В принципе, и на Новый год люди приезжали. В начале того года рынок приспосабливался жить без «Букинга», собственники перестраивались на другие площадки.
— Какие сейчас цены?
— Однушки стоят в среднем 17-20 тысяч за месяц. В посуточной аренде многое зависит от качества квартиры и локации, такое жильё в цене не потеряло. Если в общем по рынку брать, цена немного вниз скорректировалась: люди не едут к нам в таких количествах, как раньше. «Коммуналка» и продукты у нас исправно растут, а зарплаты — нет, и люди принимают решение искать варианты дешевле. Собственникам приходится подстраиваться.
Как в прошлом году менялись цены на недвижимость в Калининграде — читайте в публикации «Клопс».
