Ипотека и кризис понятия совместимые: стоит ли калининградцам брать сейчас кредит

В сложившейся экономической ситуации думать о покупке жилья страшновато. Как поведет себя рубль, будет ли стабильным семейный доход, – слишком много вопросов. "Клопс.Ru" выяснял, стоит ли брать ипотеку в кризис или отложить мечты о квартире в долгий ящик.

Сегодня на российском рынке жилья с помощью ипотеки приобретается большая часть квартир. Настоящей поддержкой как для покупателей, так и для продавцов недвижимости стала государственная программа субсидирования ипотеки по ставке от 11 до 13% годовых, которая действует с прошлого года. Благодаря ей, российские банки смогли выдать жилищные кредиты на 700 млрд рублей, пишет "Фонтанка". Однако недавно стало известно, что уже в марте программа будет свернута.

 

"Субсидирование ставок не будет продлеваться, но это не означает, что другие меры поддержки ипотеки не будут приниматься", — сообщил замминистра финансов Алексей Моисеев.

 

"В настоящее время около 75% сделок по приобретению жилья осуществляется с привлечением ипотечных кредитов. В 2015 году практически все — с использованием программы по субсидированию ипотечной ставки, — рассказал изданию коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов. — Решение о прекращении действия госпрограммы может значительно усложнить приобретение жилья. Речь может идти о сокращении количества сделок на 50%".

И пока не совсем понятно, что именно предложат власти взамен. Отказ от поддержки ипотеки может означать, что часть горожан, конечно, самая небогатая, не сможет купить  жилье. Ставки могут вырасти на 4 – 5%, прогнозируют эксперты. Скорее всего, заемщикам придется ориентироваться на ставки в размере 13–14%, пишет "РБК Недвижимость" со ссылкой на агентство "НДВ-Недвижимость". 

"После отмены госсубсидирования банки станут рассчитывать стоимость кредитов, исходя из размера ключевой ставки, предполагаемой прибыли и операционных расходов. Таким образом, ожидается пересмотр существующих ипотечных программ и удорожание кредитов", — отметили в агентстве недвижимости.

Для калининградцев действует особая программа субсидирования ипотеки. Сегодня нуждающиеся в жилье граждане могут взять ипотеку под 8% годовых. В конце декабря эту программу областные депутаты продлили еще на год. 

Однако доступна эта программа не всем: купить квартиры под 8% могут лишь те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. На сайте регионального Минстроя можно найти все требования к заёмщику и покупаемому жилью. Стоит помнить, что квартиры предстоит выбирать на первичном рынке, а стоимость одного квадратного метра не должна превышать 45 тысяч рублей.

В минувшем году льготной ипотекой воспользовались лишь 11 калининградцев — кто-то посчитал это невыгодным для себя, кому-то помешали административные препоны, а кто-то просто не успел оформить документы, говорит заместитель директора фонда жилищного и социального строительства области Кирилл Лило.

А между тем, по его мнению, программа субсидирования может стать шансом для многих. Продлив региональную программу, власти рассчитывают на больший интерес граждан в этом году — заложенные средства предполагают субсидии 2,5 тысячам человек. По словам Кирилла Лило, сегодня в Калининградской области сложилась позитивная ситуация на рынке жилья, поэтому можно подумать об улучшении своих жилищных условий.

"Можно сказать, что ситуация благоприятная, уровень процентных ставок достиг докризисного периода, особенно на новое жильё, от застройщика. Цена адекватная. Стоимости сейчас даже немного снизились, но дальнейших предпосылок к снижению нет. Потому что и так уровень цен в Калининграде относительно других регионов довольно приемлем и сдержан. У нас довольно большое количество предложений на рынке. Поэтому мы не испытывали такого активного роста цен в прошлый период", — отмечает эксперт.

"Сегодня ипотека, наверное, единственный шанс получить собственное жилье, если не говорить про наследование и пр. И в кризисное время тоже можно подумать об этом, если есть уверенность в том, что доходы не снизятся, — говорит преподаватель кафедры финансов и кредита КГТУ Константин Евстафьев. — Если есть уверенность в будущем, если есть востребованная работа – человек не просто сидел и получал большие деньги, а потом сокращение и оказывается, что он никому не нужен — если он действительно грамотный востребованный на рынке специалист и есть варианты трудоустройства на рынке труда, то тогда почему бы и нет".

Пока банки предлагают ипотеку по беспрецедентно низким ставкам. После отмены программы государственного субсидирования ставки однозначно вырастут. Поэтому, если вы точно задумываетесь об ипотеке, то покупать квартиру нужно сейчас. Из-за упавшего спроса на жилье не растут и цены, а кое-где и снижаются. И это тоже плюс за ипотеку.

"Спрос, конечно же, снизился. Можно смело сказать, что объемы продаж уменьшились на 15-25%. Цены на квартиры тоже скорректировались вниз", — отмечает генеральный директор калининградского агентства недвижимости Олег Перевалов в интервью Радио “Бизнес ФМ-Калининград". 

Однако риски могут и перевесить. Необходимо трезво оценивать свои финансовые возможности. Если вы чувствуете себя специалистом высокого класса и знаете наверняка, что и в случае потери работы сможете быстро трудоустроиться — это одно. Если же вы клерк и обычный служащий, то придется сложнее. Не исключено, что в будущем из-за кризиса многих служащих ждут урезания зарплаты или сокращения. Впрочем, не многие из них и раньше могли потянуть ипотечный кредит. По словам экспертов, нужно точно и четко сформулировать свое место на рынке труда — и если есть хоть малейшая неуверенность, с ипотекой стоит повременить

"Несколько раз подумать, прежде чем взять ипотеку, нужно, в первую очередь, тем гражданам, у которых уже есть невыплаченные кредиты, а также на ком лежит ответственность за содержание семьи", — отмечает руководитель одного из российских ипотечных центров Алексей Новиков в колонке на "РБК-Недвижимость".

Если в семье один кормилец, а супруга, например, находится в декрете с маленьким ребенком, то нужно задуматься – в случае потери работы кормильца на что семья будет  выплачивать кредит?

Пути назад нет, поэтому необходимо обеспечить себе тылы, подчеркивает Новиков. Он советует, во-первых, иметь финансовую подушку в размере как минимум трех окладов — если вы неожиданно потеряете работу, то у вас будет возможность хотя бы платить по кредиту.

"Во-вторых, застраховать себя или созаемщика от риска потери работы. Размер такой страховки составляет в среднем 1% от суммы кредита. В случае если заемщик потеряет основное место работы, его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту погасит страховая компания, — отмечает Новиков. — В-третьих, оценить, есть ли в семье дополнительные источники дохода, например, машина, которую в крайней ситуации можно продать, или дача, которую можно сдавать. Чем больше таких активов, тем увереннее может себя чувствовать заемщик при оформлении кредита".

Он советует также оформлять ипотеку с минимально возможными ежемесячными платежами. Если возникнут проблемы с работой, такой кредит тянуть будет легче.

Решая вопрос об ипотеке, стоит правильно выбрать банк. А затем, когда решение уже принято, внимательно читать договор.

"При подготовке договора ипотеки, еще перед заключением нужно обязательно посмотреть полную стоимость кредита. Туда должны быть включены и страховки, и оценки и так далее, — отмечает Евстафьев. — Может быть в рекламе объявлено все что угодно — что это государственная программа, что ипотека под 11% или даже 9%, а с накруткой и всеми платежами может быть 18 и больше. Полная стоимость кредита, как и в потребительском кредите, это самый главный показатель, самый главный параметр".

И еще одна рекомендация: ставка по ипотеке не должна быть "плавающей", говорит Евстафьев. 

"Такое редко случается, но иногда может быть — плавающая процентная ставка. То есть привязанная к ставке Центробанка. ЦБ может поднять ставку опять до 14-16 и тогда проценты будут совершенно неподъемными", — подчеркивает преподаватель.

При принятии решения об ипотеке стоит серьёзно оценить собственные перспективы и возможность качественно обслуживать кредит. Заёмщику необходимо выработать "железную" финансовую дисциплину. Ведь даже получение субсидии из областного бюджета имеет форму компенсации — то есть заёмщик должен сначала заплатить за ипотеку и подтвердить это документально и только потом он сможет получить часть суммы обратно.