Спрос и цена
Юлия Нежид, шеф-редактор «КВ»: Как вы считаете, достиг ли рынок недвижимости ценового дна? Насколько вы снизили стоимость квадратного метра в построенных вами домах?
Вадим Шимко, генеральный директор ООО «Калининградский строительный концерн»:
- В нашей компании цены в рублях не изменились, а в валюте, учитывая рост курса, уменьшились. В целом падение спроса произошло примерно в два раза. В доме на Комсомольской у нас порядка 20% квартир не проданы, но это сегмент жилья «выше среднего». На этом объекте мы снижать цену квартир не будем. Дом построен, продажи идут, хоть и медленно. А общее состояние на рынке я оцениваю как стагнацию. Заморозили мы только один проект, еще два, слава Богу, не успели начать. Пока такая ситуация для нас не катастрофична. Есть объекты, которые строятся и будут сдаваться в этом году. Темпы работ там не упали.
«КВ»: Объем собственных средств у вас, как и у большинства строительных компаний, в разы меньше привлеченных. В такой ситуации возможен ли, по-вашему, дефолт?
- Да, конечно, возможен. За весь рынок сказать не могу, но на примере одного из наших объектов - если продажи и дальше будут идти такими темпами, то, скорее всего, этот отдельный объект будет банкротом. Достроить и закончить его окажется невозможно.
Андрей Овсянников, генеральный директор подрядной организации ООО «Авантаж строй»:
- Что касается падения цен, то надо помнить, что у сегодняшней цены есть составляющая, которая была заложена ранее. Объективно все и так потеряли около 30% из-за курсовой разницы, поскольку большая часть материалов – импортные. Говорить о массовом спаде цены на недвижимость неуместно. Что касается рынка подрядных работ, то пока его сжатия мы не ощущаем. Многие застройщики по инерции продолжают строительные объекты, потому что их консервация стоит дороже. А вот новых объектов и заказов я не вижу. Мои контракты заканчиваются в ближайшие полгода, что будет дальше, не берусь говорить. Если через полгода не начать новые объекты, то сохранить подрядные организации на плаву будет практически невозможно.
Борис Бабаянц, НО «Фонд жилищного и социального строительства Калининградской области»:
- Я считаю, что сегодня стоимость жилья эконом-класса достигла своего дна, и ниже опускаться не будет. Во-первых, установлена бюджетная цена метра, по которой государство готово выкупать жилье – это 33 тысячи рублей. Сегодня по этой цене многие застройщики готовы реализовывать свои квартиры и на свободном рынке. В сегменте более дорогом снижение спроса не так критично. На цену также сильно влияет стремительный рост стоимости материалов, которые у нас в большинстве привозные, их цена определяется курсом валют. Магазины уже пустые, из них выметают старые запасы. Все поставки будут по новой цене. Конечно, спрос упал, и у застройщиков проблемы. Особенно у тех, кто успел продать дома только на 15-20%. Продажи с началом валютных скачков вообще встали. Застройщикам неоткуда привлечь деньги. Какие-то проекты заморозили или просто делают вид, что идут работы, чтобы дольщики не предъявляли претензии. Пока дольщики еще верят застройщикам. Банки, которые с нами работали, в прошлом году выдали всего 20% средств от уровня 2007 года. Сегодня мы только-только начали набирать обороты. Покупатели опять звонят, интересуются. И хотя сейчас ставки по ипотеке от 14,5% до 16% против 10,75% в прошлом году, однако оживление уже есть.
Виктор Иванюк, генеральный директор ООО «Авангардстройматериалы»:
- Самая большая головная боль в том, что продолжается спекулятивная деятельность банков. Мы постоянно имеем проблемы с нашими инвесторами, партнерами. Никому не выгодно платить за выполненные работы. Все держат деньги, чтобы зарабатывать на курсе. В Светлогорске у нас готов дом, но после Нового года не появилось ни одного покупателя! Звонков много, но никто не покупает, все ждут, когда стабилизируется валютный курс. И как только это произойдет, все возобновится - и покупать начнут, и кредиты давать.
Борис Бабаянц:
- Сейчас банкам слишком выгодно работать на валюте.
Сергей Федоров, генеральный директор ООО «Капитальное строительство Калининграда»:
- Как только государство решило дать банкам 900 миллиардов, так сразу судьба доллара и евро была решена бесповоротно. Пока на государственном уровне превалируют мысли о выдаче денег банкам, - а я думаю, государство давало именно с мыслью, что банки начнут задирать курс валюты, - до тех пор они не будут эти деньги инвестировать. Лес рубят – щепки летят. Стратегия может быть в таком случае только одна – опора на личность руководителя. Надеяться можно только на себя. Что касается цен: после каждого обвала цена потом уходит за горизонт.
«КВ»: Какие меры предлагает государство для помощи дольщикам- банкротам?
Борис Бабаянц:
- Принято решение о реструктуризации кредитного долга, если человека, например, уволили с работы. В этом случае человек получает один «льготный» год, в течение которого он платит всего 500 рублей в месяц. Недоплаченная сумма раскладывается на оставшийся период выплат. Процентная ставка при этом не меняется. К нам обратились в этом году 22 человека с такой проблемой. Но что интересно, люди теряют работу, у них кредиты, но вот на стройку работать никто не идет. У нас 70% - приезжие рабочие. Это потенциальный рынок труда.
Валерий Макаров, генеральный директор ЗАО «Калининградстройинвест»:
- Если говорить о цене, то в валюте эконом-класс упал до 40%. По поводу дорого жилья трудно сказать, потому что там рынок просто встал. Если говорить о возможных антикризисных мерах, то что можно сделать? Прежде всего, повысить покупательскую способность. И тут ничего не происходит. Ипотека пропала – сейчас из 20 сделок только одна с ипотекой, а в прошлом году их было до 70%. В России почти все застройщики привлекали более 80% средств в виде кредитов и денег дольщиков. Сегодня кредиты исчезли. Ипотека тоже исчезла. Осталась небольшая прослойка населения, которая выжидает, что будет дальше с валютой. Мой прогноз по Калининграду: в этом году мы построим только 400-500 тысяч кв. метров, а в следующем – 200–300. Наша промышленность сегодня работает только на 30% от уровня прошлого года. Это реальность. Нижний потолок цен, наверное, уже настал. Если говорить о себестоимости, то российские материалы незначительно подешевели, в основном металл, процентов на 5. А вот иностранные подорожали на 35%, при этом импортная составляющая в них около 40%, в сантехнике, в лифтах, в бетоне она очень высокая. А щебень и бетон у нас шведский. Произойдет ли переориентация на отечественные металлы, трудно сказать, тем более, нас убивает транспортная составляющая. Уменьшение дельты на прибыль может произойти, но не существенно.
Предел рентабельности
«КВ»: Вы сказали о дельте на прибыль. У нас в предыдущий период много говорилось о сверхприбылях в строительстве, неужели жирка не накопилось?
Валерий Макаров:
- Сейчас не только о сверхприбыли, но и о прибыли уже речи нет. Сохранить бы рабочие места! Тут и прибыль никому не нужна. Сейчас, уже на этапе партнерских переговоров, мы прекрасно понимаем, что будем соглашаться на проекты с нулевой рентабельностью.
- На Чайковского у вас сдан дом, в нем квартиры по какой цене продаются? В другом доме вы в подарок даете веранду в 90 кв. метров. Это помогает продавать?
Валерий Макаров:
- В доме на Чайковского цена снижена в тех пределах, о которых я говорил. Что касается веранд, то дело в том, что сейчас рынка премиум-класса вообще нет. Этот сектор не будет работать еще год или два. Потому что богатые люди все получили проблемы в своем бизнесе. Реально сегодня нужно и можно работать только в сегменте эконом-класса.
Ирина Губко, генеральный директор ООО «Ремжилстрой-Инвест»:
- Я думаю, мы подошли к нижнему пределу цен. У нас они снижались в пределах 20%, при этом проводили временные акции на конкретные объекты. Я согласна, что падение спроса произошло примерно в два раза. Но сейчас началось весеннее оживление, и текущую ситуацию мы оцениваем как ситуацию отложенного спроса. Потому что люди надеются, что еще будет продолжаться падение цен. Но я могу сказать, что мы подошли к пределу своей себестоимости, опускаться дальше невозможно. Это при том, что мы заемные средства не привлекали. Продажи у нас всегда шли хорошо. И я бы предостерегла покупателей, которые рассматривают варианты покупки: цена ниже 33 тысяч должна вызывать опасения. Снижение цены опасно, оно будет происходить за счет качества. И покупатель сейчас должен досконально проверять качество, потому что мы вступаем в опасный период, когда застройщики будут стараться достроить и продать любой ценой. А дальше цены на жилье однозначно должны повышаться. Это объективно. Материалы стали дороже, подключения стали дороже.
«КВ»: Откуда возьмется рост стоимости при отсутствии спроса?
Ирина Губко:
- Государство обещает, что будет выкупать квартиры. Это даст сигнал рынку. И программы такие объявлены, заявки от компаний поданы. Однако массовый характер это не носит. Тут важна эффективность работы чиновников. Деньги выделены, процедуры определены, и им надо активнее разгружать рынок.
Застройщики действительно подошли к пределу своей рентабельности. Такая ситуация продлится недолго. Это самый лучший момент для покупки жилья. И в конце года, я думаю, начнется постепенное повышение цены.
Сергей Мельников, генеральный директор ООО «Балткоммерцстрой»:
- Я считаю, что главная проблема – в отрасли отсутствует стратегия. Непонятно, куда мы движемся. В предыдущий период у нас было шапкозакидательство – все кричали «давайте делать миллион». Что получилось? Сначала нормально все развивались, а потом начался бум, и в отрасль пошли все кому не лень. Нам этот миллион квадратных метров не нужен был! Количество застройщиков увеличилось в геометрической прогрессии. Мой прогноз такой – те счастливчики, что попадают в правительственные программы, свои дыры закроют. Все остальные, вернее, процентов 20%, в основном не крупные, которые имели один иди два проекта, уйдут с рынка. Что сегодня у нас в плюсе? Мы не потеряли дольщиков. Доверие дольщиков сохранили. Они верят, что мы достроим их жилье.
«КВ»: Конечно, они уже принесли вам свои деньги, что же им еще делать, как не верить?
Сергей Мельников:
- Я говорю о том, что мы возвращаем деньги. К нам недавно пришли шесть дольщиков и сказали, что хотят остановить свое участие. И мы всем вернули деньги. И не секрет, что финансово независимая прослойка калининградских бизнесменов зарабатывала вместе со строителями. Процентов 30% жилья строилось дольщиками, которые потом продавали его по более высокой цене. Это был класс рантье, который зарабатывал на инвестициях в строительство.
«КВ»: Сейчас этот класс уменьшился?
- Уменьшился на некоторое время - пока есть смысл зарабатывать на курсе.
«КВ»: Вы тоже считаете, что цена на жилье была справедливая? Допустим, 300% уже не актуальны, но, скажем, 100% рентабельности вы имеете?
Сергей Мельников:
- Если бы мы говорили сейчас о 100-процентных прибылях, то мы бы сидели и улыбались, курили сигары и пили коньяк. А мы вот сидим и…
«КВ»: Жалуемся на банки?
- В моем представлении, банки сегодня – это вообще не партнеры. Наши партнеры – это люди, которые принесли деньги и доверили их нам. Честь им и хвала. И большой плюс больших компаний на нашем рынке, что они работают, продолжают строить и достраивать объекты. Падение цен будет, но правильно говорят коллеги, что надо бояться большого дисконта. По строительным материалам, думаю, производители пойдут на дисконт до 30-40%. В отрасли на какое-то время будет остановка. В макроэкономике есть принцип храповика – спрос упал, а цена продолжает расти. То же самое с материалами. Но по партнерам уже видно, белорусы, например, были несговорчивые, но уже готовы на все. Что касается нашей компании, мы развиваемся только на собственные средства, у нас кредитных долгов – ноль.
Зачем нам миллион квадратов
«КВ»: Хорошо вам, что у вас кредитов нет. Очевидно, у вас есть и другие сильные стороны. Административный ресурс, например.
Сергей Мельников:
- Если кому-то интересно, приглашаю ко мне в офис. Я могу рассказать, какие участки и по какой цене я приобретал.
«КВ»: - Участки – это еще не все. Есть административные барьеры при согласованиях…
Сергей Мельников:
- Что касается барьеров. Вот Ирина Васильевна подтвердит - нам всем власть сейчас не просто помогает, она для нас как буксир. Стало даже сложно ходить на совещания между мэрией и правительством. Все время задают вопрос – что вам еще нужно, чтобы вы строили? Так что запишите, помощь есть, а стратегии нет.
«КВ»: Но ведь стратегия – это ваше дело. Никто ее за вас не напишет.
Сергей Мельников:
- Ничего подобного. Строительная компания должна развиваться в рамках выбранной стратегии для всего рынка. Мы очень ограничены здесь внутренними ресурсами, это не так, как в России, взял из Воронежа в Калугу и переехал.
«КВ»: Вы хотите, чтобы вам правительство стратегию указало?
Сергей Мельников:
- Ну, стратегии разрабатывают институты. Я хочу, чтобы нам сказали, что будет с регионом через пять лет.
«КВ»: У нас была стратегия - сделать регион привлекательным для инвесторов, и мы по этому показателю опередили практически всю Россию…
Сергей Мельников:
- Все это вранье, никто к нам из инвесторов не пришел, и все это надуто. Калининградской области, кроме своего геополитического положения, и продавать нечего.
Ирина Губко:
- Но лидерами по сдаче жилья в прошлом году мы стали, это надо признать.
Сергей Мельников:
- Стали на свою голову…
Ирина Губко:
На совещаниях в Москве, конечно, приятно было называть наши цифры. Но, увы, получилось так, что пострадали больше всего в кризис те регионы, которые построили много жилья. Люди из Карелии говорят: «У нас кризиса нет, мы строили мало».
Борис Бабаянц:
- Я с такой оценкой не согласен. Была объективная потребность – на рынке должно быть свободное новое жилье. Ведь до этого до 80% сделок были связаны со вторичным жильем. Банки давали данные, что только 30% ипотечных кредитов было по новому жилью. В программе молодым семьям, куда было вложено 500 с лишним млн, 400 млн ушло на вторичный рынок! Поэтому и задача была – насытить рынок жильем, чтобы люди получили право выбора и могли купить новое жилье. Задача стояла правильная. Может быть, надо было нам не миллион, а хватило бы 800 тысяч или даже 500.
КРУ на страже
Вадим Шимко:
- Что касается долевого строения и привлечения дольщиков, то мое мнение, что от него надо уходить. Либо застройщик должен на свои средства возводить объект и продавать готовое, либо привлекать кредиты и опять же продавать готовое. Это практика развитых стран. А у нас – привлек 20%-30% от дольщиков, а потом дом встал и стоит. И дольщики недовольны, и строители в неловкой ситуации. Схема привлечения долевых средств должна, на мой взгляд, умереть. Это мутный процесс, в котором мы все варимся и от которого страдаем. Вы не представляете, сколько работы по согласованию и обслуживанию долевого участия! Сотрудников, которые общаются с КРУ, пришлось принять в штат, потому что отбиться от КРУ просто так невозможно!
Валерий Макаров:
- При этом закон совершенно не защищает дольщиков. Ведь это сложнейшая процедура привлечение денег, должны быть критерии, гарантии. В строительстве сегодня любая пустышка может привлекать деньги. Поэтому потенциально все дольщики находятся в зоне риска. Согласен, что надо либо продавать готовое жилье, либо установить какую-то пропорцию собственных и заемных средств.
Сергей Мельников:
Юля, отметьте, пожалуйста, что Контрольно-ревизионное управление очень зорко следит за соблюдением прав дольщиков. Оно стоит на страже их прав как цербер! И штрафуют за малейшее нарушение. Нас на 100 тысяч оштрафовали за то, что проектную декларацию подали на пару дней позже по болезни бухгалтера, причем заранее уведомили.
Борис Бабаянц:
Если застройщик не добросовестный и затеял стройку, чтобы заработать на продаже квартир и быстро стать миллионером, то плевать ему на дольщиков. У нас есть пример – «Калининграджилстрой». Суды прошли, а что толку? Получили смешной штраф в 300 тысяч, при этом у них 4 миллиона украденных денег у дольщиков. Дольщики митингуют с плакатами на улицах, но они ничего не получат.
А что касается банков, то это безумие – такие процентные ставки выдвигать! У вас может быть лидирующее предприятие с репутацией, и что - вам дадут под нормальный процент? Да хоть сам Валерий Михайлович (Макаров. – Ред.) придет, у него и опыт, и репутация, и что - дадут? Нет, не дадут. Был разговор о гарантийном фонде, собирали у губернатора всех банкиров и предлагали создать гарантийный фонд, который поможет банку снять с себя риск при кредитовании на стадии строительства. Предложили создать бюджетный фонд, который бы банку-кредитору гарантировал определенную сумму на случай, если заемщик не сможет возвращать кредит. Банки сказали, что гарантировать возврат суммы кредита – это мало. Что, кроме этого, банку надо выплатить еще и недополученные проценты за год. Почему за год? Никто на это ничего не ответил. И это еще не все. Еще заплатите банку пенни по просроченным процентам. Проблема в том, что у нас нет сильных местных банков, которые могли бы использовать гарантии региональной власти для работы с заемщиками. А филиалы этим заниматься не хотят.
Сергей Федоров:
– Мы всегда живем не в то время. Чтобы мы ни обсуждали, пока государство не будет контролировать деньги, которые дает банкам, все останется разговорами. Я не уверен, что нынешний скачек валюты на 30% - это предел. И все-таки надежда умирает последней. Мы просто так не сдадимся. Нас в дверь, мы – в окно.