Что происходит на рынке недвижимости Калининградской области? Как повлияло на ситуацию снижение ключевой ставки Центробанка? Легко ли сейчас взять ипотеку и кто основные покупатели? Что с ипотечными льготами для калининградцев? Эти и другие вопросы стали темой для обсуждения на первом круглом столе в рамках нового проекта «Клопс. Эксперты», который состоялся в нашей редакции 29 июля.
Что говорит статистика
Как рассказал заместитель руководителя управления Росреестра по Калининградской области Алексей Шестаков, за первое полугодие 2025 года в регионе было подано 98 658 заявлений на государственную регистрацию прав на недвижимость и кадастровый учёт. По итогам 2024-го всего поступило 242 892 заявления.
Новостройки
Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в последние несколько лет остаётся практически неизменным:
- в 2023 году — 9 732,
- в 2024-м — 9 783,
- за шесть месяцев 2025 года — 4 980.
А вот количество зарегистрированных прав собственности дольщиков после прошлогоднего всплеска существенно снизилось:
- в 2023-м их было 7 289,
- в 2024-м — 8 688,
- в первом полугодии 2025 года — 3 637.
«Хотя объекты могут сдать и зарегистрировать в конце года», — отметил Алексей Шестаков.
Вторичный рынок
Заметно сократилось и число сделок на вторичном рынке жилья. Общее количество зарегистрированных прав собственности:
- в 2023 году — 27 395,
- в 2024-м — 23 147,
- за первое полугодие 2025 года — всего 9 308.
Ипотека
Стало существенно меньше регистраций ипотеки под залог приобретаемого имущества:
в 2023 году — 19 509,
в 2024-м — 12 420,
за 6 месяцев 2025 года — 4 522.
При этом объём выдачи ипотечных кредитов под залог уже имеющейся недвижимости практически не изменился. Этот показатель составляет около 3,4 тысячи в год.
Будет ли «Балтийская ипотека»?
После отмены программы господдержки ипотеки и повышения процентов по кредитам многие калининградцы стали жаловаться на недоступность жилья. Отвечая на запрос жителей, губернатор области Алексей Беспрозванных выступил с инициативой введения в регионе специальной льготной программы для местных жителей «Балтийская ипотека». В какой стадии она находится, на круглом столе рассказала вице-премьер регионального правительства, министр градостроительной политики Кристина Подскребкина.
По её словам, «Балтийская ипотека» прорабатывается министерством экономического развития, промышленности и торговли. Губернатор лично контролирует этот вопрос.
«Каких-то итоговых решений пока нет, потому что, естественно, этот вопрос не слишком лёгок и его с наскока не решишь, — подчеркнула Кристина Подскребкина. — Уже имеются предварительные расчёты, но работа не проведена до конца. Мы пока не понимаем, какие это будут суммы, какое количество людей будет заинтересовано в подобной ипотеке. Эта тема поднималась уже дважды, поэтому я думаю, конечно, губернатор максимально приложит все усилия для того, чтобы до конца довести этот вопрос».
Ставки снижаются — продажи растут
По сведениям Росреестра, на ипотечном рынке региона наблюдается оживление. Если в мае в Калининградской области было выдано 607 ипотек, то в июне уже 731. Эксперты связывают это прежде всего с уменьшением ключевой ставки Центробанка с 21 до 20%, что произошло 6 июня.
Как отметил начальник отдела «Ипотечный центр» в Калининграде банка «Санкт-Петербург» Герман Градинаров, с ипотекой после отмены господдержки и повышения ключевой ставки Центробанка стало сложно.
«В основном клиенты оформляли семейную ипотеку на новостройки, и лишь процентов 10 — на вторичку, — сказал он. — Такая ситуация была с января по апрель, и только с мая случился поворот. Банкам, наконец, стали выплачивать компенсации за выдачу льготной ипотеки, отменилась комиссия за такие кредиты. Плюс пошёл спад ключевой ставки».
Эксперт рассказал о ситуации на рынке ипотечного кредитования на примере банка «Санкт-Петербург».
«Благодаря тому, что ключевая ставка ЦБ 25 июля снова была снижена, ипотеку на вторичное жильё, например, наш банк уже предлагает под 18,49 процента годовых», — подчеркнул Герман Градинаров.
Представитель банка «Санкт-Петербург» отметил, что снижение процентной ставки уже повлияло на рост числа обратившихся за ипотекой на вторичном рынке.
«На сегодняшний день ситуация такова, — привёл он анализ данных. — Средняя сумма кредита по семейной ипотеке составляет 4,4 млн рублей. По вторичному жилью — 2,1 млн рублей.
Уровень доходов калининградцев не позволяет взять кредит больше двух миллионов рублей.
Люди смотрят, что у них не хватает, и добирают на квартиру. И то многие понимают, что скорее всего, скоро кредит будет рефинансирован. Кстати, в нашем банке тоже через неделю-две появится рефинансирование. И клиенты, которые брали под 26 процентов годовых, смогут рефинансироваться под ставку ниже. Это тоже немаловажно. Многие клиенты, видя тенденцию к снижению ключевой ставки, задумываются, а не лучше ли повременить с покупкой, подождать ещё большего снижения. Я всегда говорю, что если хороший объект по хорошей цене, то лучше не ждать, а взять его сейчас. Да, будет немного сложнее платить по кредиту, но когда ключевая ставка снизится, можно будет провести рефинансирование».
Комментируя ситуацию с ипотекой, руководитель агентства недвижимости TopEstate Оксана Шапошникова рассказала, что в 2024 году в её компании состоялись всего лишь несколько ипотечных сделок.
«Это было где-то в июне прошлого года, когда ещё можно было ухватиться за ставочку процентов 17, — сообщила она. — И ещё ипотеку брали те, кто добирал какую-то небольшую сумму. Сейчас мы наблюдаем такую тенденцию, что уже два месяца к нам приходят покупатели с ипотекой. В июне банки стали снижать ипотечные ставки, и клиент уже пошёл. На прошлой неделе стало известно, что ключевая ставка снизилась до 18 процентов, и банки вновь стали снижать проценты. Нам рассказали про условия в банке «Санкт-Петербург» и что будет ещё ниже. Это нас очень радует, и мы ждём, конечно, прибавления ипотечных сделок».
О ситуации на рынке новостроек в связи с замедлением ипотечного кредитования рассказал директор по продажам строительной компании «КПД-Калининград» Александр Галанин. По его мнению, в этом сегменте недвижимости отмечается «определённая стагнация».
«Потому что с ипотекой всё довольно-таки сложно, — подчеркнул он. — Семейная ипотека доступна не всем. Не все граждане по ней могут взять какой-то объект. Допустим, если в семье двое детей старше семи лет, то в Калининграде квартиру по семейной ипотеке они купить не могут. Только в малых городах с населением до 50 тысяч человек. Соответственно, какие-то определённые объекты под этих людей уже не попадают».
Инерция рынка
По мнению руководителя Клуба риелторов Калининграда Олега Перевалова, несмотря на то, что ставка уже второй раз двигается вниз, это вряд ли сильно повлияет на рынок.
«Добирать будет ипотеку, как сказал Герман Градинаров, семейную практически выбрали, — отметил он. — Но рынок стагнирует, и есть такой момент, что стагнацию мы ещё будем наблюдать, по моему мнению, год. Даже если ставка уйдет до 15 процентов. У рынка очень большая инерция. Условно говоря, если мы в начале следующего года увидим 15-16 процентов, то какое-то оживление будет заметно через месяца три».
Как подчеркнул эксперт, на калининградском рынке недвижимости в настоящее время наблюдается перенасыщение.
Я оцениваю количество непроданных квартир от общего количества сданных домов где-то в 40 процентов.
Плюс ещё вторичка, которая, скажем так, тоже нависает. Местные жители хотят продать, чтобы купить новые квартиры, — сообщил Олег Перевалов. — Чтобы этот объём рассосать, ипотека должна упасть даже не до 15, а до 12 процентов, чтобы как-то она была доступна. Но на стагнирующем рынке цены всё-таки пока стремятся вниз, как бы там не хотелось застройщикам и собственникам объектов. По любому объекту нужно торговаться на 3-5-10 процентов.
Если застройщики раньше всякими акциями привлекали клиентов, то сейчас они уже открыто говорят, что готовы пойти на скидку.
Пока стагнация, это нормальный рыночный процесс. У нас была высокая ставка для замедления экономики, оно и произошло. Сейчас главное не выйти в рецессию. Надеюсь, Центробанк все эти вопросы отслеживает. Судя по снижению ключевой ставки на два процента — это уже такой сигнал конкретный».
По словам Оксаны Шапошниковой, самый тяжёлый период — это второе полугодие 2024 года: «Когда у нас прекратили работать с ипотекой с господдержкой и когда в банках стали брать комиссию за семейную ипотеку. Цена квадратного метра в новостройках сразу же возросла. В первом полугодии 2025 года вижу, что немножечко ситуация стала улучшаться. Ушли комиссии. Остались семейная и IT-ипотека. И очень много строительных компаний дают плюшки: какие-то условия, рассрочки. Например, купи квартиру двухкомнатную, трёхкомнатную — получи ремонт в подарок. Это вообще бомба, все прямо идут за ними. Где-то застройщики уменьшают стоимость, другие не сильно её повышают.
На взгляд Олега Перевалова, такая динамика вполне оправдана: «Это нормальная, здоровая ситуация для того, чтобы все увидели, что надо рынку. Наконец-то перестали лепить однокомнатные квартиры, которых за последние 15 лет уже столько сделали, что сейчас некуда девать.
Сейчас, наверное, самый невостребованный товар — это однокомнатные квартиры.
Самый дефицитный – это двух-трёхкомнатные. Сейчас должно произойти качественное переосмысление вообще, что делать, зачем столько строить или не строить. Если строить столько, то для кого и как это будет продаваться».
С мнением Олега Перевалова относительно ситуации на рынке согласился Александр Галанин.
«Да, сейчас востребованы двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры, — рассказал он. — Потому что сейчас люди в большинстве своём берут квартиру для себя, для жизни, поэтому они смотрят на перспективу. Тем более, если это семейная ипотека, значит, уже с детьми, им, конечно, в однокомнатной квартире места будет мало. Мы всегда имеем набор двухкомнатных и трёхкомнатных квартир и готовы предложить их покупателям. По поводу нераспроданных остатков — в нашей компании к моменту ввода дома в эксплуатацию мы стараемся максимально распродать все квартиры. Смотрим на других застройщиков, да, у них, на самом деле, остатки большие. Мы предприятие полного цикла — сами производим строительные материалы, соответственно, у нас себестоимость строительства, наверное, может быть и ниже, чем у других. Наши земельные участки не в Калининграде, не в центре, локации у нас за городом. Поэтому у нас ценник очень, так скажем, доступный для жителей региона, и мы это видим. Хотя, конечно, у нас есть покупатели и из других регионов, и из других стран. Очень много из Германии. Так называемые русские немцы, которые в какой-то мере, видимо, пытаются снова зацепиться за потерянную родину и вернуться».
Банкиры и риелторы ждут повышения спроса
Герман Градинаров поделился своим прогнозом дальнейшего развития ситуации:
«Лично я ожидаю снижения ставки Центробанка в сентябре уже до 17 процентов, а к концу года — до 16. А в следующем году, наверное, всё же упадёт до 12-14 процентов.
Когда хотя бы подойдём к 15 процентам, уже будет легче дышать, потому что сейчас процент по займу сильно больше, чем тело кредита.
Наш банк также внедряет новые программы. У нас появилась новая комбо-ипотека. Это для тех клиентов, кому не хватает шести миллионов рублей лимита по семейной ипотеке. Недостающую сумму они смогут добрать. И так как у нас самая низкая ставка по семейной ипотеке — 5,75 процента и будет низкая ставка на обычную ипотеку, то средневзвешенная ставка тоже будет более-менее низкой».
По мнению Оксаны Шапошниковой, высокая ключевая ставка ЦБ привела к тому, что клиенты откладывали покупку недвижимости.
«Выгодно было держать деньги на депозитах, — заявила эксперт. — Сейчас ставка снижается, и я верю, что к концу года она всё-таки будет 14-16 процентов. Тогда все массово начнут снимать деньги и вкладывать в недвижимость. Я всем своим сотрудникам говорю: набираем объекты, и нас скоро ждёт очень хороший спрос».
От количества к качеству
Говоря о перспективах развития рынка недвижимости, Олег Перевалов заметил, что банки, которые выделяют проектное финансирование под застройку, стали достаточно жёстко отслеживать эффективность использования средств.
«Они тоже занялись застройщиками, стали делать исследования, намекать на момент, как вы собираетесь продавать, как вести маркетинг, как делать продажи и прочее. Нынешняя ситуация, на мой взгляд, приведёт к тому, что мы к началу 2026 года увидим, что надо делать, что востребовано, что нет. Для кого-то это будет болезненная ситуация, но, тем не менее, я надеюсь, что недвижимость станет более доступной. Ипотека снизится, цены где-то немножко понизятся. Они не упадут, не будет какого-то обвального падения, как многие ждут. Но корректировка дифференцированная вероятна.
То, что неликвидное, оно может снизиться. То, что ликвидное, оно даже при стабилизации рынка продолжает расти».
Глава Клуба риелторов Калининграда пояснил, что ликвидная недвижимость, по его оценке, не обязательно приморская, курортная.
«Можно рассматривать вообще весь регион, — сказал он. — Допустим, в Черняховске появилось разное производство и там дефицитное предложение жилья. Особенно аренда, которая стоит дороже, чем в Калининграде. Приморская недвижимость как раз очень локальная, точечная. В Янтарном предложение недостаточно, там, скорее всего, ликвидность будет высокая. А, к примеру, северная часть Зеленоградска, Светлогорска — здесь очень надо аккуратно смотреть. Потому что, условно говоря, в этом году сезон туристический показал, что вкладываться даже в инвестиционные апартаменты — такая себе история. В коммерческую недвижимость вкладываться гораздо выгоднее получается, если это профессиональный инвестор. Понятно, что в этой недвижимости очень много бытовых инвесторов с объёмом вложений до 10 миллионов рублей, которые просто сохраняют деньги, и их не интересует срок окупаемости. Но те, кто располагает от 10 до 20 миллионами, они уже все-таки жёстко считают, а стоит такие инвестиции замораживать».
Ликвидные – это новые объекты, хорошие локации, продолжил эксперт: «Это не обязательно центр, должна быть хорошая транспортная доступность. Если брать ИЖС, то это комплексные коттеджные поселки. Не так, что дома стоят, а улицы там ещё 10 лет не будет. Соответственно, качество дома должно быть, и двора, и планировки, на что многие раньше не обращали внимания, места общего пользования. Если декларируется, что это дом класса «комфорт плюс», должны быть соответствующие входные зоны. Неликвидная — это, кстати, тоже может быть новая недвижимость. Допустим, трёхкомнатная квартира с одним санузлом 4,5 метра.
Вроде бы дом новый, вроде бы автономное отопление, а жить невозможно».
Олег Перевалов подчеркнул, что в настоящее время, когда переизбыток предложения, покупатели обращают внимание на все нюансы, на все мелочи.
«Факторов ликвидности очень много. Девелоперы часто приходят и говорят, что скоро у нас появится проект, помогите продать. Я говорю, давайте посмотрим планировки. А уже поздно, отвечают, нам уже проектировщики нарисовали. И какой бы маркетинг там не делался, это не поможет если изначально не было спроектировано, как двум людям в прихожей развернуться. Или когда в индивидуальном доме прихожая как в квартире, то нет ощущения дома как такового. Когда такие дома проектируют в расчёте на то, что он будет дёшево стоить, их покупают. Но люди там пожили полгода, начинают продавать, а продать не могут. То есть никому это не надо. Все эти моменты сейчас нужно учитывать. Есть, конечно, застройщики, которые думают, что оно всё по-прежнему продаётся, но уже это время не вернётся. И это хорошо, потому что мы реально сейчас идём от количества к качеству».
Легко ли жить в своём доме?
Продолжая тему ситуации на рынке индивидуальных домов, Олег Перевалов отметил, что спрос на них в регионе очень сильно упал.
«Это, в первую очередь, связано с ситуацией в экономике, — сказал эксперт. — Сейчас деньги тяжелее достаются. Но объективно, в ИЖС ситуация ещё хуже, чем в многоквартирке. Во-первых, многие поняли, что это не так сладко, как кажется. Дом, лужайку и прочее нужно обслуживать.
Очень много людей, которые приобрели дома, через год-два-три начинают продавать, потому что не потянули.
Самые разные причины. Далеко возить детей в садик. Рассчитывали, что, условно говоря, в доме не надо платить коммунальные платежи, а на самом деле расходы получаются очень большие, потому что постоянно приходится что-то делать».
Кристина Подскребкина подтвердила, что на рынке индивидуального жилого строительства наблюдается спад.
«В апреле 2025 года состоялся Госсовет под председательством президента, — подчеркнула она. — И Владимир Путин поставил задачу нарастить максимально по всем регионам именно индивидуальное жилищное строительство. К сожалению, ИЖД у нас последние годы не слишком активно развивается. Допустим, с 2019 по 2020 год количество такого жилья выросло с 290 тысяч квадратных метров до более чем 409 тысяч. То есть прирост составил 120 тысяч квадратных метров. А разница между 2023-м и 2024 годом — лишь порядка 17 тысяч».
По мнению вице-премьера, такое снижение объёмов строительства индивидуального жилья вызвано, прежде всего, высокой стоимостью заёмных средств.
«Если у человека будет возможность получить кредит по лояльной ставке, у него появится больше интереса для того, чтобы не только купить, но и обслуживать потом этот дом. Я связываю прежде всего с этим»,— заключила она.
Требуется земля
Александр Галанин обратил внимание участников круглого стола на проблему нехватки земли под застройку.
«Земли в Калининграде под строительство многоквартирных домов, на мой взгляд, осталось очень мало, — поделился он своим мнением. — Поэтому сейчас многие застройщики, в том числе и мы, переходим, так скажем, на близлежащие участки.
Но зато уже строятся не точечные дома, возводятся сразу большие жилые комплексы с 15 домами и более.
И это даёт уже определённый плюс, потому что и застройщики готовы идти и на строительство детских садов, и на строительство школ да прочей инфраструктуры. И торговые центры строятся, и коммерческие помещения, застройщики сразу всё это предусматривают».
Одним из решений проблемы нехватки земли в областном центре может являться расширение Калининграда на территорию пригородных муниципалитетов. По словам Кристины Подскребкиной, это не запрещено действующим законодательством и возможно путём включения в город новых участков.
«На территории области сейчас свободные земли под застройку, неразграниченные либо в региональной собственности, либо в собственности Российской Федерации, либо муниципального образования, не выявлены. Именно под застройку — я говорю про многоквартирные и индивидуальные жилые дома. В Калининградской области 849 гектаров включены в национальную систему пространственных данных в качестве земли для застройки.
В Калининграде такой земли официально выявленной нет.
Губернатор дал поручение о проведении инвентаризации всего недвижимого имущества. Работа начата, но пока не закончена. Цель этого всего — выявить свободные участки, где у нас нет права частной собственности, и включить их в оборот, чтобы земля работала. В дальнейшем планируется реализовывать её на торгах для строительства как жилья, так и объектов здравоохранения, школ, детских садов и другой инфраструктуры», — рассказала вице-премьер.
По мнению директора по продажам компании «КПД-Калининград», не все участки в Калининграде, которые пригодны для застройки, находятся в обороте:
«Вся земля кому-то принадлежит, но при правильном налогообложении и стимулировании её можно ввести в оборот, чтобы она не висела. В частности, промзоны вдоль рек. Это, что называется, сладкие участки, их очень много — десятки, а то и сотни гектаров. Это промзоны на окраинах, бывшие военные части».
Кристина Подскребкина поддержала Александра Галанина, отметив, что действительно, есть объекты, которые военные не используют.
«Здесь тоже губернатор дал поручение проработать вопрос с министерством обороны, — сообщила вице-премьер. — Если участки не нужны, а мы понимаем, что здесь нам необходима, условно, школа, чтобы нам каким-то образом можно было реализовать эту землю и объект возвести. Но это пока, повторюсь, всё только на уровне сбора информации».
В Калининграде основными покупателями квартир на вторичном рынке являются жители области, граждане Германии и переселенцы с Дальнего Востока.
