Илья Коврыга, специалист по недвижимости:
– Коммерческая недвижимость в строящихся домах довольно дорогая, а небольшие площади не позволяют организовывать там, к примеру, производство, поэтому такие помещения приобретаются в основном под торговлю и сферу услуг. Стоимость их зачастую выше, чем у жилых. Если за квадратный метр жилплощади в новостройках Чкаловска, Северной горы или улицы Борзова запрашивают 40 000–50 000 рублей, то коммерческое помещение от застройщика на первом этаже будет продаваться по цене 70 000–80 000. Что касается недвижимости в цоколе, то спрос на нее зависит от уровня расположения. Если цоколь ниже уровня пешеходной зоны на одну-три ступени, то продавать и сдавать его в аренду можно по такой же цене, как и на первом этаже. Если он существенно ниже, а вместо полноценных окон узкие форточки, не дающие естественного освещения, то помещение уже будет существенно дешевле аналогичного на первом этаже, а в некоторых случаях и дешевле жилого. Спрос также формирует цены на данные помещения. Наиболее ликвидные виды деятельности (торговля алкоголем и аптеки) требуют лицензирования, поэтому им не подходят низкий цоколь и площади до 50 «квадратов». Помещения поменьше занимают обычно пивные, магазины с детскими товарами и дешевой одеждой. Влияет на цену и количество ступенек. Ведь доступ в магазин с большим количеством ступеней проблематичен для многих людей. Ликвидность коммерческих объектов в районах Северной горы, Чкаловска и улицы Борзова ниже, чем в более «проходимых» районах города. Соответственно, и стоимость аренды в данных помещениях обычно невысока: порядка 800–1000 рублей за квадратный метр – на первых этажах и 400–600 – за цокольные помещения. Еще одна особенность нежилых помещений в новостройках в том, что арендодателю не потребуется уделять слишком много внимания сданной площади. Ведь зачастую это «серый ключ», и арендаторы делают ремонт сами, в счет арендных «каникул».
Игорь Тамашевский, коммерческий директор группы компаний недвижимости:
– На сегодняшний день застройщики стремятся все первые этажи и цоколи в своих объектах оформить как нежилые помещения, чтобы максимально увеличить доходы от продаж. Если говорить, например, о микрорайоне «Восток», то спрос на такие помещения здесь есть, но и предложение довольно велико. Практически в каждом доме первый этаж и цоколь отданы под коммерческую недвижимость. Наиболее востребованы объекты площадью 60–100 квадратных метров. Приобрести помещение в цоколе можно за 35 000–40 000 рублей за «квадрат», на первом этаже – за
40 000–50 000. Берут их в основном под продовольственные магазины, парикмахерские и прочие бытовые услуги. Чуть ниже стоимость подобных помещений в новостройках в районе улицы Артиллерийской. Объекты в цоколе продаются в среднем по цене 30 000–35 000 рублей за квадратный метр, на первых этажах – 38 000–40 000. Здесь также популярна недвижимость площадью 60–90 квадратных метров. В районе Сельмы ситуация особая. Микрорайон изначально застраивался по одному проекту планировки с двухполосными дорогами, широкими тротуарами. Этот район
густо населен, отличается развитой инфраструктурой (рынок, кинотеатр, торговые центры, спортивные комплексы, МФЦ), большим количеством парковочных мест. Соответственно, цены на ком-
мерческую недвижимость выше: 40 000–50 000 рублей за «квадрат» в среднем будет стоить помещение в цоколе, 50 000–80 000 рублей – на первом этаже. На ценообразование в этом сегменте помимо места и инфраструктуры также влияет наличие удобного выезда в центральную часть города и на окружную дорогу.
Елена Пульнева, заместитель директора агентства недвижимости:
– Спрос на коммерческие помещения в новостройках зависит от района и его инфраструктуры в целом, например, в некоторых местах Московского района или в том же поселке А. Космодемьянского спрос, как правило, невысокий, но тем не менее есть. Важно, цоколь это или первый этаж, последний вариант гораздо предпочтительнее. Как правило, такие помещения приобретают еще у застройщика на стадии строительства. Их дальнейшая продажа на вторичном рынке происходит нечасто. В основном такие объекты берутся под «магазины у дома» с товарами ежедневного спроса. Иногда, если размер и планировка помещения позволяют, их используют под офисы. На данный момент наиболее востребованная площадь в этом сегменте – от 40 до 70 квадратных метров. А вот
разброс по стоимости велик. Средний ценовой диапазон для 70–80% рынка: аренда помещения в цоколе – 500–800 рублей в месяц за квадратный метр, продажа – 35 000–60 000 рублей за «квадрат». Площади на первых этажах дороже: аренда – 600–1000 рублей, продажа – 50 000–80 000. Так как торговля – основное направление для таких помещений, то на ценообразование влияет располо-
жение объекта, а также высокий пешеходный или автомобильный трафик, наличие витринных окон, парковки, способ отопления, плотность населения в данном микрорайне. Сезонный фактор на этот сегмент практически не действует, разве что –– в малой степени – период отпусков.