Что нужно, чтобы чердак перестроить в жилую мансарду

Ради дополнительных квадратных метров калининградцы используют чердачное пространство индивидуальных и многоквартирных жилых домов. Реконструкция чердака влетит в копеечку, но это все же дешевле, чем строительство дома или покупка новой квартиры. 

 

Без разрешения и проекта

Для увеличения жилой площади хозяева особнячков надстраивают, реконструируют с переустройством свои нежилые чердаки в теплые мансарды чаще всего самовольно – без разрешения на строительство, как это определено Градостроительным кодексом РФ (ч. 1 ст. 51), независимо от того, частный дом или многоквартирный. Нередко и без привлечения проектировщиков. А когда нужно узаконить самострой, например, перед продажей дома, его владельцы идут в суд. Хотя спокойнее все же поступить по закону.

– Если обнаружатся грубейшие нарушения, допущенные собственником при реконструкции, суд может ему и отказать, – предупреждает адвокат Александр Астраханцев.

В отличие от особнячка, в многоквартирном доме провести реконструкцию не получится, когда соседи против. Если мнение жильцов будет проигнорировано, надзорные органы быстро пресекут самозахват чердака и заставят вернуть его в исходное состояние.

– Чтобы оформить мансарду в собственность, необходимо письменное согласие большинства собственников всего многоквартирного дома, а не только своего подъезда или владельцев верхних этажей, – уточняет архитектор Дмитрий Лебедихин. – Ведь зона мансарды является территорией общего пользования. И неважно, что чердак находится над вашей квартирой. Словом, добавить две-три комнаты сверху не получится, если соседи не уступят вам эту часть общего имущества дома. 

 

 

Ни себе ни людям...

Строительные компании, которые надстраивают целые мансардные этажи, обычно покупают согласие собственников. Частникам сложнее – они не располагают такими финансовыми возможностями. Ходят, уговаривают жильцов. Но кто-то из соседей идет на принцип «ни себе ни людям», кто-то отказывает из личной неприязни или непонимания того, что мансарда выгодна не только ее счастливому обладателю. Чердаки многих многоквартирных домов, особенно в довоенном фонде, плохо обслуживаются и запущены. Здесь живут голуби и крысы, складируется пожароопасная рухлядь, подтекает гнилая кровля, сквозит из разбитых окон. Рачительный хозяин не допустит саморазрушения кровли и улучшит тем самым состояние всего здания. Чтобы ввести мансарду в эксплуатацию, он выполнит все общестроительные работы по проекту – качественно и надежно.  

– Что касается проектирования, то здесь нет особых проблем, – продолжает Дмитрий Лебедихин. – Цена проекта стартует от 20 тысяч рублей и зависит от объема, состояния чердака и сложности работ. В каком-то случае можно просто удлинить стояки – вывести их из квартиры на мансарду, а где-то потребуется убрать подпорки, усилить стропильные конструкции, изменить конструкцию кровли. Как правило, частники проводят в мансардах реконструкцию, не меняя конфигурацию кровли. Застройщики же надстраивают мансардный этаж, а то и два, полностью меняя крышу.

Кстати, сейчас в новостройках чердаки изначально разделяются на секции и продаются жильцам верхних этажей за дополнительную плату, чтобы они со временем смогли сделать из них жилую мансарду. Для этого достаточно произвести несложные работы по перепланировке.  

 

Не спеши!

Пройдя нелегкий путь по сбору подписей соседей, подготовке и согласованию проекта, получению в местной администрации разрешения на строительство, люди спешат с покупкой строительных материалов – им хочется как можно быстрее приступить к работам. Кажется, что после этого останется всего ничего: ввести мансарду в эксплуатацию, поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в Росреестре. И… теряют деньги.

– В 60–70% случаев люди идут в магазин и зачастую по совету продавцов-консультантов приобретают стройматериалы, – говорит руководитель НП «Союз кровельщиков Калининграда» Владимир Кикин. – И только затем начинают искать кровельщиков. Это серьезная ошибка! Все должно быть наоборот. Советую сначала выбрать квалифицированную компанию, чтобы ее специалист оценил реальное состояние кровли и определил объем предстоящих работ. И лишь потом приобретать материалы, чтобы не пришлось их возвращать в магазин обратно, а это получается не всегда. 

При устройстве жилой мансарды необходимо очень внимательно отнестись к подбору материалов. Особенно в кровельной части. Ведь мансарда не только то, что внутри, но и то, что снаружи. Это единый механизм с кровлей.

– Материалы на холодный чердак и на жилую мансарду могут существенно отличаться. И разобраться в этих нюансах непрофессионалу очень сложно, – обращает внимание Владимир Кикин. – Если использовать не те материалы или несоответствующие заявленным параметрам качества, то они начнут неправильно работать в кровельном «пироге». В них будет накапливаться влага и со временем появятся протечки.

Еще один важный момент – соблюдение технологии. Утепление по скату кровли имеет определенную сложность. Если утеплитель уложен некачественно и не примыкает ко всем углам, стыкам и переходам, то зимой в мансарду через щели начнет проникать холодный воздух, и затраты на отопление заметно возрастут. От правильного подбора утеплителя зависит не только микроклимат внутри жилого помещения, но и звукоизоляция. Можно грамотно уложить под кровлю из металлочерепицы привычное стекловолокно, и никакого шума в мансарде из-за дождя, града или ветра не будет.   

 

 

Ключевой элемент

Одной из главных особенностей мансарды являются мансардные окна. Без них невозможно обустроить жилое помещение. Темный, неуютный чердак окно должно наполнить светом и воздухом, визуально расширить пространство. При этом мансардное окно существенно отличается от вертикального «собрата».    

– Мансардные окна специально придуманы для скатных кровель с уклоном 15–70 градусов, – рассказывает директор «Торгового дома Профиль» Юрий Николаев. – Это заложено в технологии их изготовления. Мансардные окна – технически сложные изделия и производятся только на пяти-шести фабриках Европы, тогда как металлочерепица, для сравнения, более чем на ста. Эти окна достаточно дорогие и сделаны очень тщательно, ведь к ним предъявляются повышенные требования. Они обеспечивают теплоизоляцию внутри жилого помещения и освещают его дневным светом. Мансардные окна больше подвержены воздействию агрессивных факторов – дождя, ветра, снега, чем вертикальные фасадные окна. Справляться с поставленной перед ними задачей по защите дома от непогоды помогает водонепроницаемый оклад, который исключает проникновение влаги внутрь помещения и обеспечивает надежное соединение с гидроизоляцией кровли.

Мансардные окна выпускаются нескольких типоразмеров, каждое может быть в 3-4 вариантах по наполняемости – с вентканалом и без него, с панорамным открыванием или с пульта, с супертеплым или теплосберегающим стеклопакетом. Возможна установка дополнительных аксессуаров – штор, жалюзи, рольставней, маркиз наружных. По материалу окна  могут быть деревянными и пластиковыми. Причем модели из ПВХ  дороже деревянных аналогов – они выполнены из высококачественного пластика. Такие окна устанавливают в ванных комнатах мансарды, где повышенная влажность. 

– Фирма-производитель, размер, материал, наполняемость формируют конечную стоимость мансардных окон, поэтому для них не может быть «цены за квадратный метр». Все индивидуально, – поясняет Юрий Николаев и акцентирует особое внимание:  – Чтобы такие окна работали долго и надежно, очень важен грамотный монтаж. 

Установка мансардных окон происходит на этапе возведения стропил и в готовую кровлю.