Любовь Боровская,
генеральный директор
НП КРОР «Союз строителей»:
– Как правило, все самое неожиданное и интересное происходит под Новый год. Не стал исключением и прошлый. В конце 2015 года строительное сообщество региона вынуждено было активно участвовать в обсуждении двух основополагающих новшеств: закона о налоге на имущество и изменений в закон о долевом строительстве. По первому вопросу были достигнуто взаимное понимание. Закон о долевом строительстве прошел первое чтение.
Итак, какой законопроект мы имеем на сегодняшний день?
Он должен усилить защиту прав участников долевого строительства. Он содержит ряд положений, которые могли бы сократить количество проблем на рынке долевого строительства. Но ряд новых требований может сказаться на нем негативно.
Изложу главные, на мой взгляд, нововведения. Законопроектом предусматривается поэтапное введение новых требований.
С 1 марта 2016 года устанавливаются дополнительные требования к застройщикам, которые привлекают средства по договорам долевого строительства. В том числе к минимальному размеру их капитала и к раскрытию информации. Расширяется перечень информации о застройщике и проекте в проектной декларации, которая подается в контролирующий, а не в регистрирующий орган.
Контролирующие органы получают право отслеживать целевое использование денежных средств, соблюдение графика строительства, привлечение средств через ЖСК. Также они будут получать и информацию обо всех привлекаемых подрядчиках.
С 1 июля 2016 года будет вестись единый открытый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков.
С 1 января 2017 года расширяются и уточняются цели использования средств дольщиков.
В качестве одного из возможных способов обеспечения их прав предлагается использовать механизм банковского проектного финансирования с открытием счетов эскроу для размещения привлеченных средств. Законопроект устанавливает требования к кредитному договору, в соответствии с которым банк, открывший счета эскроу, также предоставляет застройщику кредит. Использовать этот механизм могут банки, величина собственных средств которых составляет не менее 20 млрд руб.
Что мы получаем в итоге?
Законопроект устанавливает требование к собственному капиталу застройщика в размере не менее 5% от рыночной стоимости всего возводимого им жилья либо обеспечение достаточного поручительства от других юрлиц. Застройщик фактически должен будет изъять из оборота значительный объем средств, поскольку 5% от рыночной цены составляют ориентировочно 7-8% от себестоимости объекта.
Схема участия банков, по мнению многих, приведет к неизбежному удорожанию строительства за счет самих кредитов и накладных расходов банка на ведение эскроу-счетов. А учитывая слабый интерес и повышенные требования к кредитованию стройотрасли, схема, требующая от банков финансирования всего процесса вплоть до завершения строительства, выглядит крайне труднореализуемой.
Одновременно с исключением обязанности по предоставлению проектной декларации для госрегистрации договора участия в долевом строительстве законопроектом расширяется состав сведений, содержащихся в самой декларации. В частности, появятся сведения о материалах наружных стен и перекрытий, отделке, перечни помещений общего пользования, технологического и инженерного оборудования и т. п. Эта информация должна включаться в договоры в полном объеме. Это может привести к дополнительным трудностям, так как все изменения в таких договорах должны быть зафиксированы в регистрирующем органе с уплатой госпошлины. Таким образом, очевидно, что все заинтересованные стороны должны уделить внимание предлагаемым изменениям. Работа в этом направлении уже ведется. Я приглашаю все строительные организации региона принять в ней активное участие на нашей площадке.
Законопроект содержит ряд положений, которые могли бы сократить количество проблем на рынке долевого строительства. Но некоторые новые требования могут сказаться на этом рынке негативно.