Консультант:
Олег Хорава,
генеральный директор
Центра продажи недвижимости "Риэлт-Финанс".
В каких районах проще купить дом в Калининграде и сколько он стоит?
Калининград — своеобразный город: в нем нередко чередуются многоквартирные дома и частные особнячки. Это обстоятельство дает возможность покупки частного дома практически в любой части города. Другое дело — готов ли покупатель раскошелиться на особняк в элитном районе, обеспеченном всей инженерной, социальной и культурно-деловой инфраструктурой (район улиц Кутузова, Тельмана).
Сравнительно дешевые объекты индивидуальной недвижимости сосредоточены на окраинах города (например, в конце улиц Емельянова, Горького, Дзержинского, проспекта Мира).
Наибольшим интересом покупателей пользуются дома, построенные в последние десятилетия площадью 160 – 300 кв.м и полностью обеспеченные коммуникациями (газ, электроэнергия, вода, городская канализация — бытовая и ливневая).
Стоимость индивидуального жилого дома в городе, построенного по традиционным технологиям (стены из кирпича или строительных блоков), начинается от 5 млн рублей. Об этой сумме может идти речь, если этот дом оказался «обделенным инженерной и социальной инфраструктурами» — нет каких-либо централизованных коммуникаций, асфальтированной подъездной дороги, дом удален от магазина, школы и пр.
Особой популярностью пользуются дома в городской черте на участках, полностью обеспеченных инженерной инфраструктурой, площадью 270–300 кв.м с современной планировкой. Но их цена уже совсем другого порядка — 10 –12 млн руб. На конечную сумму влияет множество факторов — не только расположение и метраж, но и строительные технологии, архитектурные особенности, внутренняя планировка, высота потолков.
Какова стоимость земли, предназначенной под ИЖД?
Стоимость шести соток под ИЖД в пределах городской черты от 1 до 6 млн рублей. Один из самых существенных критериев ценообразования — близость инженерных коммуникаций. Участок на окраине города можно купить и меньше, чем за 1 миллион, но сэкономленные деньги придется потратить на подведение к участку отсутствующих коммуникаций.
Самое важное — обеспеченность участка сетями электроснабжения, отсутствие других сетей — проблема преодолимая. Если нет водовода, водоснабжение дома решается бурением скважины; невозможность подключения к городской канализации компенсируется за счет строительства локальных очистных сооружений и т.д. Решение о покупке земельного участка принимается в контексте каждой конкретной ситуации. Случается так, что какая-то сеть находится в удалении от участка, но в подключении к ней заинтересованы соседи. Коллективное подведение коммуникации, как правило, дешевле, чем самостоятельное подключение к сети.
Какие еще варианты существуют для покупателей индивидуального жилья?
Можно прибрести ИЖД-новостройку у компании-застройщика, возводящей индивидуальные жилые дома в комплексе. Таким образом, снимается масса проблем: вы получаете дом, полностью обеспеченный коммуникациями, с разработанным архитектурным стилем, вписанным в общую застройку коттеджного поселка, хорошие подъездные дороги. Но таких вариантов на сегодняшний день немного, в основном в пригородах. Например, такое предложение есть в конце улицы Дзержинского: коттеджный поселок из 72 домов. Индивидуальный дом площадью 184 кв.м стоит в районе 5,5 млн рублей («серый» ключ, коммуникации, земля в собственности). В районных городах аналогичные предложения куда дешевле. В Гвардейске дом площадью 105 кв.м в коттеджном микрорайоне стоит от 2,9 млн руб. «Комплектация» при продаже аналогичная.
Как вариант собственного городского дома можно рассматривать сблокированные коттеджи, в Москве их принято называть таунхаусы (городской дом). Но соседи в этом случае максимально приближены к вам — живут через стенку, а земельный участок предельно мал. Рыночная стоимость сблокированного коттеджа в Калининграде площадью от 120 кв.м около 5 млн руб.
Какая разница в содержимом пакета документов при покупке индивидуального жилого дома и квартиры?
Покупатель должен знать, что земля и расположенный на ней индивидуальный жилой дом — разные объекты права и в сделке должны участвовать одновременно. Соответственно готовятся документы и на дом, и на участок.
Земля может находиться в собственности продавца или в аренде на 49 лет. Последнее обстоятельство не должно пугать: переуступка права аренды земли регистрируется в юстиции. Новый арендатор при желании впоследствии может выкупить ее в собственность.
Право собственности продавца на земельный участок, возникшее до 1 января 1999 года, но не зарегистрированное в Едином государственном реестре права (ЕГРП), подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, выданным после 1 марта 2008 года. Если же продавец до 1марта 2008 года получил кадастровый план земельного участка, то он должен представить этот документ.
Подача документов в юстицию на регистрацию перехода права собственности или уступки права аренды происходит одновременно с подачей документов на регистрацию сделки купли-продажи ИЖД
Как получить землю бесплатно?
Такая возможность есть у многодетных семей (трое и более детей до 18 лет). Земельный участок предоставляется в порядке очередности и только одному из родителей (матери или отцу). Участок предоставляется под индивидуальное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, садоводство и т.д. Семья сама может решить, как использовать землю, но надо помнить, что право на бесплатную землю предоставляется только один раз. Размер выдаваемого участка в городской черте — от 4 соток, в сельской местности — от 12 соток. С заявлением о предоставлении бесплатного земельного участка следует обращаться в администрацию муниципального образования по месту жительства. В Калининграде приемом заявлений занимается комитет социальной поддержки населения по адресу: пр-т Победы, 42. На сегодняшний день в областном центре выделено пять массивов, на которых будет производиться нарезка участков. Инженерные сети на них появятся к 2013–2014 годам.
Где взять деньги?
Юлия Александрова, менеджер по продаже ипотечных продуктов "Промсвязьбанка":
— Для покупки индивидуального дома можно воспользоваться двумя видами кредитов: залоговым целевым(процентная ставка: 9 – 14%) и нецелевым ипотечным кредитом (14 – 16,5%)*. Первый выделяется на покупку индивидуального жилого дома, и банк полностью отслеживает все действия, связанные с его приобретением. В частности, проводится оценка приобретаемого дома, контролируется процесс подготовки документов вплоть до регистрации сделки в органах юстиции.
Средства, полученные по программе залогового нецелевого кредита, могут расходоваться на любые цели: покупку земли, строительство дома, ремонт, приобретение мебели и пр. Оба вида кредитов выделяются под залог находящейся в собственности заемщика недвижимости. Максимальная сумма кредита — 80% от рыночной стоимости недвижимости.
— на примере программ «Промсвязьбанка».