В Калининграде при освоении территории Острова у застройщиков возникают сложности. Стоимость «квадрата» на Октябрьском будет значительно выше средней. Как девелоперы планируют привлекать клиентов к своим объектам и какой облик получится у Острова, эксперты обсудили за круглым столом журнала «Королевские ворота».
Нерядовая застройка
На Острове завершается строительство объектов культурного кластера — зданий филиалов Третьяковки, Большого театра, института сценических искусств. Это придаёт территории особый статус, считают участники круглого стола.
«Каждый объект мы рассматривали на градсоветах. По всем даны рекомендации, которые были приняты и учтены разработчиками. Был ответственный подход к благоустройству», — прокомментировал застройку главный архитектор Калининградской области Евгений Костромин.
По его словам, девелоперы, приступающие к освоению территории, подходят к разработке концепций серьёзно. Это положительно скажется на облике зданий.
«Достаточно глубокая степень проработки архитектурных решений. В целом к застройщикам требования очень высокие и по качеству реализации, и по архитектурному облику, и по формирующейся среде благоустройства. Это не рядовая застройка», — пояснил Костромин.
Мастер-план по застройке Острова был разработан под кураторством известного в России КБ «Стрелка». Однако со временем концепция развития стала меняться.
«Есть значительная разница между мастер-планом и тем, что сегодня предлагается к реализации», — продолжил Костромин.
Нет единой концепции
Архитектор Александр Башин считает недостатком отсутствие чёткой общей концептуальности развития территории. Каждый застройщик может воплотить собственную идею. При этом не факт, что она будет гармонично сочетаться с видением соседа.
«Мы перешли на <...> американский подход, когда каждый участок работает сам за себя. Везде интересная значимая архитектура. Но общая концептуальность, которая была у «Стрелки», её уже нет: не видим кварталов, архитектуры, которая была заложена, принципиального подхода к воде. Я не говорю, что это хорошо или плохо, просто стало по-другому», — считает Башин.
По мнению архитектора, изменились градостроительные решения: выросла этажность, плотность застройки, а где-то и планировочная структура.
«Новые проекты есть интересные, есть спорные. Для меня спорной является попытка сделать под Сингапур мост на здании. Достаточно урбанистично, с мощным стилобатом. Возникает диссонанс. Если и дальше двигаться таким путём, то будет в итоге плотный урбанизированный [пейзаж], перенасыщенная такими элементами территория. Надо понять, готовы ли мы двигаться в этом направлении», — сказал Башин.
Поддержал коллегу советник губернатора по вопросам архитектуры Вячеслав Генне.
«Нужно разработать проект планировки, чтобы застройщики придерживались общей концепции, которую дадим мы, архитекторы, сообщество экспертов. Нужно задуматься о дизайн-коде среды. Каждый начнет покупать разное: кто пушкинские фонари, кто современные. Какие будут урны, лавки, мощение. Может превратиться в какофонию», — опасается Генне.
Разделяет эту точку зрения и архитектор Сергей Гулевский. На Острове вот-вот будут готовы уникальные объекты, уже задана высокая архитектурная планка. Теперь предстоит её удержать, но с этим могут возникнуть сложности, считает архитектор.
«Пока не поздно, нужно сделать идеологию пространственного развития. Её сейчас у Острова нет. Идеологией надо заняться. А кто контролирует эти события? Есть у нас министерство градостроительства, где нет ни одного архитектора, есть главный архитектор области, который почему-то не в структуре министерства, а где-то сбоку находится. Именно он должен нести персональную ответственность за будущий образ», — сказал Гулевский.
Дорогое строительство
Участники круглого стола объясняют уплотнение и увеличенную этажность высокой себестоимостью застройки. Каждое здание нужно сажать на сваи в 24 метра. На западной части Острова (ближе к Восточной эстакаде) длина опор может быть ещё больше из-за сложной геологии. Для покупателей стоимость «квадрата» может сложиться в районе 200 тысяч рублей.
Застройщики убеждены, что и за такую цену покупатели найдутся.
«Конечно, себестоимость квадрата не такая, как в Светлогорске или в Калининграде. Одни фасады будут стоить по 10-12 миллионов евро», — говорит генеральный директор группы компаний «Балтия-Инвестстрой» Владимир Михайлин.
В связи с этим архитектор Игорь Ли предлагает отказаться от возведения социальных объектов. Отдельностоящие малоэтажные здания, например, детских садов, места много занимают, а затраты на их строительство будут колоссальными.
«Детский садик не может быть выше двух этажей по нормативам. По моему мнению, строить детсад на этой территории — просто расточительство. Потому что сваи ему нужны будут точно такие же, 24-метровые. Может быть, продумать встроенный детский сад», — сказал Ли.
Однако школы встраивать в здания нельзя. Поэтому возможно рассмотреть вопрос их возведения на «материковой» части Калининграда.
Другое предложение Игоря Ли касается доработки прибрежной территории: архитектор предлагает сделать открытым и комфортным доступ к реке.
«У нас город на воде. Все аналогичные города имеют водную специфику, которая выражается в причалах, маринах, яхт-клубах. У нас эта тема популярна, можем посмотреть на эллинги [на другой стороне реки]. На острове же планов по подобному развитию инфраструктуры никаких нет. Это огромное упущение, город мог бы получить уникальную среду», — считает Игорь Ли.
Всё будет хорошо
Корпорация развития работает с девелоперами, в том числе и по внешнему виду зданий. Простеньких объектов, портящих общий облик, на Острове не будет, заверил директор Корпорации Андрей Толмачёв.
«Каждого застройщика мы рассматриваем как партнёра региона, Калининграда и этой территории. Все мы хотим получить здесь комфортную среду, а не квадратные метры. Это не пригород Калининграда, где можно всем дружно сделать одинаковые фасады. Мы стремимся сделать так, чтобы об этой территории было интересно рассказывать, хотелось показывать каждый индивидуальный креативный элемент», — сказал Толмачёв.
Присутствующие на круглом столе застройщики также не видят проблем в некой единой концепции. Предприниматели лучше других понимают, что реализовать недвижимость проще, если построить интересный и привлекательный проект.
«Объекты <...> уникальные. Для застройщиков, которые будут туда заходить, это большая ответственность. <...> Хочется построить красиво и на века», — сказал Владимир Михайлин. По его словам, в отделке будут использованы дорогие материалы. Мнение архитекторов учитывается в каждой работе.
«Думаю, что будет красивый остров. И люди будут строить красиво, никаких проблем не вижу. Мы прислушиваемся к архитекторам. И моя задача — построить и гордиться», — сказал Михайлин.
Поддержал коллегу и генеральный директор «Калининградстройинвест» Павел Макаров. По его мнению, клиента придётся завоёвывать, прежде всего, качеством.
«Как Остров будет конкурировать? Ну явно не удешевлением материалов и отделкой плоскими фасадами. Нет, качеством конкурировать будем», — пообещал Макаров.
В этом году ожидается открытие филиала Третьяковки. Один из калининградских архитекторов предложил убрать с острова кольцевые пересечения.