У калининградцев изменились запросы относительно покупки жилой недвижимости. Какие квартиры сейчас в цене и что начнут строить в ближайшем будущем, в интервью «Клопс» рассказал генеральный директор ЗАО «Калининградстройинвест» Павел Макаров.
— Ситуация с поставками материалов непредсказуемая. Насколько рискованно сейчас приобретать жильё на этапе застройки? При каком проценте готовности можно считать сделку относительно безопасной?
— На самом деле важно совершенно другое. Нет так называемого безопасного процента застройки или этапа, который даёт дольщикам гарантии. Есть понятие надёжный застройщик. Принимая решение о покупке жилья, следует в первую очередь обращать на этот критерий и ответить себе на ряд вопросов. Как долго застройщик на рынке, какова его репутация, есть ли среди его объектов долгострои, насколько он устойчив на рынке, чтобы в случае кризисной ситуации смог удержаться и выполнить свои обязательства? Только это имеет значение.
Государство, в свою очередь, тоже приняло ряд мер, которые сегодня защищают дольщиков. В первую очередь это переход на эскроу-счета, которые надёжно защищают вложенные деньги покупателей недвижимости. Во-вторых, правительство Калининградской области совместно с региональным фондом «Жилищное и социальное строительство» взяло на себя обязательства по решению вопросов обманутых дольщиков. Поэтому в реалиях сегодняшнего дня, выбирая ненадёжного застройщика, будущие собственники теряют только время.
— Какие амбициозные проекты ожидаются в Калининграде? Как застройщики могут повлиять на жизнь горожан в ближайшее время?
— Я могу говорить только про наши объекты и планы по их строительству. Следует сказать, что у нас нет проходных проектов. Каждый по-своему интересен, имеет свои индивидуальные особенности. Но есть более масштабные или дорогие проекты, например, жилой квартал «Невский парк». Его строительство рассчитано на 10 лет. Это целый город в городе со своей инфраструктурой, активными зелёными зонами, прогулочным бульваром. И, конечно, входная зона проекта несёт ещё и имиджевую нагрузку. Неслучайно на последнем градсовете, где была принята именно эта часть общей застройки, дома, формирующие начало квартала, благодаря своему расположению были названы архитекторами «въездными воротами в Калининград».
Также у нас есть большой массив земли под строительство в Пионерском. Важный для нас объект — жилой дом в Светлогорске, который будет построен на месте бывшего недостроя — пансионата «Волна».
В Московском районе — жилой квартал Seven, первую очередь которого мы уже сдали. Это тоже масштабный, красивый, с развитой внутренней инфраструктурой объект.
И, конечно, нельзя не упомянуть про первый в Калининградской области жилой дом-квартал, который будет реализован на острове Октябрьском. Это будет настоящая качественная архитектура. И сам проект получился очень стильным, масштабным, интересным.
— Какое жильё более популярно среди покупателей?
— Опять же могу говорить только про тот сегмент рынка, на котором представлены наши дома. Здесь структура потребительского спроса изменилась. Больше покупателей стало брать недвижимость для жизни, меньше — для инвестиций. Соответственно, однокомнатные по популярности уступили место двухкомнатным. Сейчас именно двухкомнатные квартиры пользуются наибольшим спросом. Это связано в том числе с тем, что покупатель на рынке недвижимости помолодел. В этом, конечно, есть заслуга и государственных программ. Льготная семейная ипотека позволяет более активно приобретать жильё молодым семьям в возрасте от 22-25 лет.
— Насколько изменились запросы покупателей за последние 5-10 лет?
— Людям больше неинтересно покупать просто квартиру. Покупатель обращает внимание на всё: благоустройство, инфраструктуру как района, так и внутри жилого объекта: детские, спортивные площадки, озеленение, возможность установки кондиционеров. Если говорить про квартиры, то изменилось понятие комфортного квадратного метра: площадь из расчёта на одного собственника стала больше. Имеет значение интересная и удобная планировка, в приоритете — большие кухни.
Мы всегда работаем на опережение, гибко и быстро реагируя на запросы наших покупателей. Без преувеличения могу сказать, что мы лидеры по предоставлению вариантов планировок, на наших объектах каждый может найти квартиру по своему вкусу и потребностям. Мы формируем разные типы двушек, трёшек, однокомнатные квартиры и студии. При этом мы уже на этапе создания квартирографики продумываем квартиры до мелочей: где разместится гардеробная, где снять обувь, шкаф поставить... Мы стремимся делать наши квартиры максимально эргономичными, чтобы собственник зашёл — и ему интуитивно было понятно, как и что разместить.
— Часто застройке территории препятствует отсутствие инфраструктуры: нет садиков, школ, других социально важных объектов. Скажите, возможно ли поменять эту историю так, чтобы застройщики сами расширяли городскую инфраструктуру вокруг новостроек?
— Если мы начнем рассуждать об этом, как о дополнительной нагрузке на бизнес, то стоит учитывать и понимать, что Калининградская область имеет свою специфику. В текущих рыночных условиях себестоимость квадратного метра жилья стала критически высокой и многие проекты по этой причине нереализуемы. И если сегодня к этой себестоимости добавить затраты на социальную инфраструктуру, стройка имеет риск вообще не начаться.
Задача по формированию инфраструктуры, по закону, целиком и полностью находится в зоне ответственности властей, а не частного предпринимателя. Застройщик покупает землю на аукционе согласно генплану, где этот участок имеет назначение под строительство жилого дома определённой этажности. И подразумевается, что данным генеральным планом уже продумана инфраструктура под этот будущий дом.
Несмотря на это, мы, например, проводим переговоры с местными властями по каждому своему объекту. В каких-то случаях это выкуп и предоставление с нашей стороны участка под социальные объекты, где-то речь идет о строительстве новых дорог или проездов. Мы всегда проявляем в этих вопросах инициативу и берем на себя дополнительную нагрузку для повышения комфортности проживания будущих собственников. Помимо этого создаем инфраструктуру и внутри своих домов: это и образовательные центры, магазины, рестораны, и т.д. Уже на этапе проектирования мы начинаем вести переговоры с бизнесом, отбирая самых лучших и надежных партнеров.
Но, возвращаясь к вашему вопросу, есть, например, механизм КРТ (комплексное развитие территорий), когда государство предоставляет застройщику участок, а взамен требует от него создания инфраструктуры за собственный счет. Это вариант государственно-частного партнерства.
Существует также хорошая практика в Москве. Суть её в том, что застройщики платят администрации города за плотность, то есть за сам факт застройки. Администрация в свою очередь направляет эти деньги на развитие инфраструктуры, причём даже не обязательно в этом районе, если он уже таковой инфраструктурой насыщен.
Вот этот показатель — плотность застройки, не этажность или что-то иное — он очень аргументированный и понятный. Но данная мера, очень важно, должна применяться для всех участников строительного рынка в равной мере, без исключений. Это в целом одно из условий справедливой рыночной конкуренции. При соблюдении этого условия эта практика применима, когда город должен развиваться и неизбежно уплотняться. Ну и конечно надо понимать, что мы с Москвой не в равных условиях: средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке у нас различается в несколько раз.
— В плотно застраиваемых территориях обустраивают крыши как общественные пространства. Почему у нас этого не делают и когда мы придём к этому?
— Эксплуатируемая кровля — это вынужденная мера, которая происходит в очень плотной застройке Почему вы думаете, что хорошо размещать нормативные объекты: детские спортивные площадки на крыше? Крыша должна периодически обслуживаться, ремонтироваться. Для этого придётся демонтировать все объекты, размещённые на ней. Представляете, насколько станет дороже эксплуатация крыши и оборудования? У нас достаточно земли и нет смысла этим заниматься. Это не показатель качества жизни.
— Сегодня возникают ситуации, когда появление домов или ЖК негативно влияет на транспортную составляющую. Есть ли механизм, кроме заседаний градостроительного совета в правительстве, который может урегулировать ситуацию?
— Как я уже сказал, администрация города формирует свои планы по развитию города и инфраструктуры в виде генерального плана, сам план и изменения в него проходят обязательные общественные обсуждения. Застройщик всегда ориентируется на генеральный план при выборе земельного участка. И именно генеральный план и есть тот регулятор, о котором вы спрашиваете.
— Каковы прогнозы развития рынка недвижимости в новостройках Калининградской области в ближайшие годы?
— В текущей ситуации прогнозировать больше чем на пару месяцев нельзя. Пока строительный рынок восстанавливается после серьёзного падения.
Калининградская область попала в топ-5 регионов, куда больше всего хотят переехать россияне. Что происходит на рынке арендной недвижимости, читайте в материале «Клопс».