15 ноября пройдут публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Этот документ является "продолжением" генплана, утверждённого в 2016 году, и детализирует параметры застройки для каждого микрорайона города. На основные вопросы, поднимавшиеся на обсуждениях новых ПЗЗ, ответил глава городского комитета архитектуры и строительства Артур Крупин.
О точечной застройке
"Центральная часть практически полностью застроена. Если объекты появляются, то на тех участках, которые были приобретены 10–15 лет назад. Теперь они нашли нормального инвестора, и территория приводится в порядок. Сейчас в основном уклон делается на развитие незастроенных территорий".
О развивающихся территориях
"Поправки в 373 ФЗ, предполагающие появление таких территорий, вступили в силу 1 января 2017 года.
Индексом КУРТ планируется обозначить некоторые гаражные общества, заброшенные промышленные площадки и так далее. И неважно, что они в генплане идут как промзоны. Если там земли вообще не востребованы, то они будут изыматься с выплатой компенсаций по рыночной стоимости. Собственник или арендатор не может сказать: "Тут мой гараж, поэтому я отсюда не уйду". Индекс КУРТ может быть присвоен по инициативе горадминистрации или самих жителей.
Застройка таких зон не подразумевает общественных слушаний и предусматривает другие послабления — это делается для привлечения инвесторов.
Инвестор, приходящий на территорию под индексом КУРТ, должен будет, прежде чем что-то там построить, провести архитектурный конкурс.
Такой индекс планируется присвоить территории промзоны вдоль Правой набережной, бывшему ж/д терминалу на улице Портовой, промзоне на Большой Окружной, принадлежащей заводу "Кварц", окрестности Ялтинского пруда, гаражным обществам на Спортивной, Артиллерийской, Полецкого, военному городку на улице Горького".
О садовых обществах
"Мы практически со всеми садоводами встречались, и только одно СНТ из 103 изъявило желание изменить своё назначение. Остальные все сказали: "Нас, пожалуйста, не трогайте". Это уже не те садоводческие товарищества, которые были 20 лет назад, там люди живут постоянно. Поэтому в правилах застройки это будет зона Ж5 — зона садоводства, которая предусматривает двухэтажную застройку.
Если бы они поменяли зону, пришлось бы доводить улично-дорожную сеть до нормативов, а для этого изъять участки, которые по большей части находятся в собственности. Никто не готов отказываться в пользу своих соседей.
Всё, что мы можем сделать в СНТ по закону, — это построить коммуникации до границ, а на обустройство внутри не имеем права направлять ни одного бюджетного рубля. Это территория стагнации, которая занимает 11% от всей площади города".
Об ограничениях разрешённого использования земли
"Сейчас уже есть 17 ограничений использования земли. Фактически строить нигде нельзя. Нет ни одного свободного сантиметра земли.
Мы ведём переписку с Росавиацией из-за приаэродромных территорий. Также ведём переговоры с Минобороны РФ, потому что есть серьёзные ограничения на территориях вдоль военных объектов или воинских частей, которые давно не эксплуатируются. С федеральным Агентством водных ресурсов ведётся активная переписка, потому что водоохранные зоны тоже многокилометровые".
О парковках
"По правилам на одну квартиру должно приходиться два парковочных места. Если это отразить в наших ПЗЗ, это будет катастрофой для застройщиков.
Мы нашли очень цивилизованный выход. Минюст нам подтвердил, что приложение, в котором указано количество парковочных мест, носит рекомендательный характер. Однако оно может стать обязательным, тогда от застройщика будут требовать исполнения норм.
Согласно новым ПЗЗ, предусмотрено 14 машино-мест на 100 жителей, раньше этот показатель составлял 12 машино-мест".
Об озеленении и детских площадках
"Генпланом предусмотрено в два раза увеличить площадь зелёных насаждений, причём без учёта городских лесов.
Мы предлагаем увеличить площадь игровых и спортивных площадок. Правда, пока это не нашло поддержки у Союза строителей. Надо искать компромисс: если не в два раза, то давайте в полтора. Есть в городе стоквартирные дома, а там во дворе одна качелька.
Кстати, детские спортивные учреждения и детсады допускается размещать на первых этажах жилых домов и пристройках к ним".
О промзонах
"С точки зрения градостроения в центральной части города производств быть не должно, но так сложилась структура города 50–60 лет назад. Ликвидировать их совсем не представляется возможным.
Производства, которые работают в жилых микрорайонах, должны быть модернизированы".
О Центральном рынке, "Сердце города" и фортах
"Зона КТ-2 предусматривает развитие Центрального рынка. Надо сохранить параметры застройки и исключить появление крупных рынков в других местах.
На территории, которую охватывал проект "Сердце города", разрешена застройка до восьми этажей включительно, строительство различных объектов социального и коммерческого назначения.
В зоне фортов не допускается застройка. Там разрешаются лодочные станции, кафе, гостиницы, концертные залы и галереи. Некоторые форты принадлежат Минобороны, а значит, войдут в зону военных объектов.
Об объектах культурного наследия
Если мы не установим совместно с региональным правительством охранные зоны вокруг каждого памятника, то по закону должны автоматически выделить на это 200 метров. А это значит, что мы ограничиваем развитие территории вокруг.
Работа идёт сложно. Только мы согласовали ПЗЗ со Службой охраны памятников, как выявили ещё три объекта культурного наследия. Снова нужно разрабатывать проекты охранных зон.
Горожане могут прислать свои замечания по ПЗЗ по почте PZZ@klgd.ru. Отдельное окно для этого создано в МФЦ.