Где сейчас в Калининграде строится жилье, что влияет на цену квартир и почему "черные списки" недобросовестных подрядчиков бесполезны, корреспонденту "Клопс.Ru" рассказал президент регионального Союза строителей Борис Калинин.
− Областные власти заявляют об увеличении темпов ввода нового жилья. Это действительно так?
− Да, безусловно, это так. Мы имели существенный провал в объеме и соответственно корректировали планы по вводу жилья в 2010 – 2011 годах в связи с кризисом. Все понимали, что он отразится на сдачах в 2011 – 2012 годах. Было очень много недостроя, новые объекты не начинались, это привело к некоторому спаду. Сейчас ситуация на рынке по продажам и стройматериалам более или менее стабильная. Наблюдается спрос на приобретение жилья. Давно в области не было намечено столько, сколько сейчас. Я думаю, это приведет и к дальнейшему увеличению ввода нового жилья в регионе. По показателям это будет на 20% выше в этом году, и на 30% − в следующем. Если все будет складываться так, как сейчас, то мы выйдем на цифры, близкие к 750 тысячам кв.м. в год, может быть даже к миллиону. В основном, конечно, застраиваются окраины, в центре города свободных участков осталось мало, в основном ведется точечная застройка.
− Как Вы оцениваете качество новостроек? Существует ли у самих строителей "черный список" компаний, которые выполняют свою работу некачественно?
− Эта тема активно обсуждалась в министерстве, в том числе по федеральным и муниципальным контрактам. Вопрос очень актуальный, это важно для нашего региона ввиду того, что у нас сейчас будут колоссальные деньги вкладываться в инфраструктуру. Обсуждается вопрос работы не по ФЗ №94. Так, например, работает Московская область и Москва. Там учитываются не только показатели цены, но и показатели строительной мощности: данные о предприятии, численности персонала, количестве техники, наличии оборотных средств, банковских гарантиях, что дает возможность в этом случае принимать решение не только по цене вопроса. Сейчас по ФЗ №94 мы ориентируемся только на цену вопроса, что в итоге приводит достаточно часто к переторговыванию контрактов, к допработам, к затягиванию сроков сдачи объектов.
Официально черного списка строительных компаний нет, есть понятие "недобросовестного подрядчика", но мы над этим работаем, в том числе от союза. Возможно появление таких списков на нашем сайте. Но мы же понимаем, что компания, которую или мы, или правительство, или конкурсное агентство поставит в этот список, может пойти другим путем. Он не будет являться препятствием для руководителя данной компании или аффилированных лиц для открытия новой компании, аналогичной, но с другим названием, чтобы участвовать в той же самой деятельности, в конкурсах и аукционах.
Другое дело, что требования по федеральным и муниципальным контрактам сейчас усилились, и если раньше многие шли за авансом по контрактам (это было не более 30% стоимости от контракта), сейчас этих авансов в контрактах нет, и есть вероятность того, что все-таки будет меньшее количество недобросовестных подрядчиков, особенно по государственным контрактам.
− Как при покупке строящегося жилья не оказаться обманутым дольщиком?
− На самом деле ФЗ №214 никого не защищает в плане обмана дольщиков. Кто такой обманутый дольщик? Это человек, который, скорее всего, добросовестно купил квартиру, зарегистрировал свой договор в юстиции.
Все зависит от застройщика. Надо понимать, что если Вы покупаете как дольщик квартиру у компании, которая находится на рынке более 10 лет и не имеет больших рекламаций по качеству, и контрольно-ревизионная служба не имеет никаких данных об этой компании по обманутым дольщикам, недострою, несвоевременному вводу обьектов в эксплуатацию, то это та компания, к которой есть смысл обращаться и покупать жилье.
Я бы рекомендовал, чтобы не стать обманутым дольщиком, покупать готовое жилье. Сейчас в регионе достаточно много такового жилья, но здесь ощутимый ценовой разрыв. Цена готового жилья выше строящегося на 10%. Экономия зачастую приводит к негативным последствиям. Дешевый сыр бывает только в мышеловке. Это или долгострой, или низкое качество жилья, или срок строительства будет существенно затянут, и это может значить то, что квартиры были проданы не раз. Это все накладывает отпечаток и на добросовестных застройщиков.
− Надолго ли при нынешнем темпе строительства хватит существующих сетей? Известно, что имеются, в частности, проблемы с "Янтарьэнерго".
− Да, это большая проблема, но насколько я знаю, сейчас достаточно активно и "Янтарьэнерго", и "Водоканал", и "Теплосеть" занимаются программами своей модернизации. На сегодняшний день при обращении многих застройщиков на заключение договора по техсоединениям, в принципе, существенных проблем и отказов не возникает. Другое дело - это стоит недешево и решение принимаются не так быстро, но другого выхода нет. Хочешь строить - приходится нести дополнительные затраты. Безусловно, это "ложится" на себестоимость, поэтому сейчас о снижении стоимости квадратного метра сдающегося жилья говорить не приходится.
− Какие проблемы сейчас стоят особенно остро перед строителями?
− Во-первых, это достаточно дорогие стройматериалы. Поскольку наш регион отделен о территории всей Российской Федерации, многие материалы у нас, к сожалению, дороже, чем в материковой России. Во-вторых, у нас действительно большой дефицит квалифицированной рабочей силы и инженерных специалистов. Это приводит к удорожанию в строительный сезон, когда бригады работают по договорам подряда, когда рынок требует специалистов (а их мало), начинается существенное изменение цены на эти работы. У застройщиков нет выбора, поэтому они вынуждены соглашаться, чтобы закончить свои объекты вовремя.
− И, все же, как снизить стоимость квадратного метра сдающегося жилья?
− Это риторический вопрос. Технически это возможно. Если бы была более доступная ипотека для жильцов и кредиты для застройщика. Но сегодня это невозможно.
И второе: стоимость самих земельных участков и инфраструктуры к ним. Если бы сети были более дешевыми и площадки были обеспечены всей надлежащей инфраструктурой, то застройщику было бы проще и дешевле строить. Чем быстрее дом будет сдан, тем скорее будут проданы квартиры, тем скорее возвращены кредитные средства, привлеченные на строительство, соответственно они не лягут на себестоимость жилья. Калининградские строительные компании сейчас получают кредиты от банков под 12-16% годовых.