- В чем это выражается?
- Самый важный документ - это карта градостроительного зонирования Калининграда. Город на ней поделен на определенные зоны, их около 30. Это основной чертеж правил землепользования и застройки. Есть карта охраны объектов культурного наследия - там указаны все памятники архитектуры местного, областного и федерального значения. Там же проработаны охранные зоны. Если, к примеру, в охранной зоне находится трехэтажный дом, но он является памятником архитектуры, то никто не разрешит построить рядом 16-этажное здание. Так что вокруг этого памятника на определенном расстоянии должна будет соблюдаться определенная этажность. Это позволит не искажать тот фоновый контекст, что есть. Есть на карте зоны, разделяющиеся по экологическим условиям и нормированному режиму хозяйственной деятельности. Есть зона запрещения жилищного строительства. Есть зона археологического культурного слоя - это территории, на которых, прежде чем начать строительство, нужно проводить археологические раскопки. Это район второго вального кольца укреплений, исторический центр города. Очень важна экологическая карта, карта памятников истории и архитектуры. Повторюсь, таких зон более 30, и по каждой четко прописано, что в ней можно строить, а что нельзя.
- И где же нельзя строить?
- Во-первых - в зоне городских парков. Как вы знаете, в прошлом они довольно «успешно» застраивались. Также в зонах лесопарков городских лесов. Строить там можно, но определенный перечень сооружений. Понятно, что не жилые дома - только спортивные строения или, например, строения специализированного, паркового характера. Любой калининградец может взять Правила и убедиться, что там все расписано самым подробным образом.
Защита от произвола
- Правила землепользования как-то облегчат жизнь застройщикам, которые жалуются на бесконечные согласования и разрешения?
- До приобретения земельного участка застройщику необходимо посмотреть, в какой зоне он находится. Дальше он смотрит перечень разрешенных объектов строительства. Например, опытное производство, не требующее создания саниторно-защитной зоны. Значит, он может располагать подобное предприятие в этой зоне. Совершенно спокойно застройщик приобретает земельный участок в подобной зоне, не спрашивая дополнительных разрешений, получает ГПЗУ, заказывает проектную документацию, проходит проектную экспертизу, строит, вводит в эксплуатацию и занимается производственной деятельностью. Очень важно, что все это не нуждается в дополнительных согласованиях, не требуется других разрешений, а значит, застройщик будет защищен от произвола чиновников, не-понимания. Если разрешено, значит можно. Вот поэтому Правила так долго разрабатывались - мы старались учесть все нюансы.
- Предположим, застройщик в определенной зоне с определенным разрешенным использованием получил земельный участок. И вдруг ему приспичило строить здесь ресторан или гостиницу, а не разрешенный Правилами объект?
- Он просто не получит разрешения на строительство. А если «уговорит» чиновника - так это откроется очень скоро, и все отыграют назад. Прокуратура и суд заставят снести все строения, возведенные не по назначению. В каждой зоне есть перечень вспомогательных объектов - гаражи, стоянки, плюс перечень условно разрешенных, которые также возможны, но целесообразность их строительства на данной территории вызывает определенные вопросы, поэтому правилами предусмотрена процедура получения самого статуса условно-разрешенного. Строить можно, но нужно доказать целесообразность.
Вы получите у нас градостроительный план земельного участка, в нем прописано разрешенное использование, оно обязано соответствовать правилам. Если чиновник что-то сделал не так, его действия можно будет признать незаконными и вернуть в исходную точку.
О небоскребах
- Давняя проблема Калининграда - высотность строящихся объектов - как-то нашла отражение в Правилах?
- По каждой зоне прописаны параметры по высоте. Да и в генплане изначально закладывалось определенное видение города в будущем. По всему историческому центру города прописана среднеэтажная застройка, как правило, не выше сложившейся. Сейчас в Правилах мы хотим внести поправку, чтобы не стричь весь город под одну гребенку.
- В чем она заключается?
- В каждой разрешенной для строительства зоне мы хотим внести до 20 процентов территории от площади квартала, где возможна доминантная застройка. Здания ведь бывают разными.
- Яркий пример - Кафедральный собор на острове и огромный домина рядом…
- Если общая высота собора составляет одну величину, то высота шпиля совсем иная. Если мы представим, что подравняем под одну высоту собор, то выразительной архитектуры не получим. То же самое закладывается в Правила - архитектурная выразительность. Мы даем этот процент на дополнительные архитектурные изыски, чтобы создать интересный, выразительный силуэта города. Дабы никому не было повадно в центре города соваться с высотным строительством, с небоскребами.
- Значит, вы все же противник высотного строительства?
- Даже среди архитекторов нет общего мнения по этому вопросу. Конечно, есть зоны, которые не находятся в центре города, где высотное строительство возможно, и может быть, даже желательно. Нельзя всю жизнь находиться на третьем этаже. И мне очень приятно, что в Калининграде остались районы исторической, малоэтажной застройки, например, в Октябрьском районе. Понятно, что такое достоинство города мы должны всеми силами беречь и приумножать. Если по определенной зоне прописана малая этажность и она продублирована абсолютной отметкой высоты здания, как вы там построите небоскреб?
- Правила, генплан… В то же время каждый застройщик пытается выжать максимум с каждого участка. Как с этим бороться?
- Это нормальное, понятное желание. Но этот максимум должен находиться в разумных пределах, которые не должны быть превышены. Должна определяться нагрузка на территорию. Если собираются строить жилой дом, рядом в обязательном порядке должны быть выдержаны все параметры, в том числе детские игровые площадки, парковки и т.д. Если это здание общественное, там таких площадок не требуется, но нужны парковки.
Правила землепользования позволят регулировать застройку не волюнтаристскими указаниями конкретного чиновника, у которого сегодня одно мнение, завтра другое. Такого быть не должно. Мы люди, мы приходим и уходим, а город остается. И мы должны со всей ответственностью подойти к этому.
«Прийти и забрать не получится»
- Садовые товарищества боятся, что после введения Правил они потеряют землю, которая перейдет в другую категорию, разрешенную для строительства…
- Чушь, этого не будет. Все эти дачные общества имеют границы, стоят на кадастре, и земля товариществ является собственностью ее членов. Просто так прийти забрать не получится. Да и Правила помогут примирить интересы, позволят привести разные устремления, желания к общему знаменателю. Другими словами, Правила дадут единые правила игры, которые положат конец непродуманной застройке. Их нарушить застройщику будет колоссально трудно.
- Наверняка найдутся горожане, которым не понравится, как специалисты поделили город на зоны. Будут суды, скандалы, сенсации…
- Самими Правилами заложена процедура внесения изменений, например, через публичные слушания. Если вы прошли слушания, сумели доказать, что внесение этих изменений необходимо, то проблем не будет. То же самое касается сенсаций. Почему у нас так много было скандалов, «сенсаций», непродуманных экспериментов? Здания строились в тех местах, где бы их видеть не хотелось. Потому что не было понятных правил игры.