текст: Екатерина Нурматова
Небольшая площадь жилья или увеличение количества членов семьи побуждают владельцев индивидуальных домов или квартир в малоэтажных домах задуматься о реконструкции и с помощью пристройки расширить полезную площадь своего дома. Грамотный подход к строительству и соблюдение всех правовых норм помогут вам избежать типичных ошибок и юридических трудностей в дальнейшей эксплуатации здания.
Юридический аспект
Для реконструкции любого капитального строения (т.е. зданий, имеющих фундамент и свидетельство о регистрации) необходимо получить
соответствующее разрешение. В пертекст: Екатерина Нурматова вую очередь следует запросить в администрации города или района градостроительный план на ваш земельный участок – в нем указаны границы допустимой застройки. Имея на руках градостроительный план, нужно обратиться в любую архитектурную мастерскую, где на его основании архитектор поможет определиться с возможными вариантами реконструкции имеющегося строения.
Следующий шаг – получение разрешения на реконструкцию. Необходимо написать заявление в администрацию города или района по месту жительства и приложить пакет документов, в который входят:
ХХ правоустанавливающие документы на участок;
XX градостроительный план земельного участка:
XX архитектурное решение проекта реконструкции здания (показывает, как будет выглядеть реконструированное здание);
XX пояснительная записка, в которой указываются общие данные, касающиеся возведения пристройки: площадь до и после реконструкции, используемый материал, функциональные решения – за счет чего меняется площадь (подготовить пояснительную записку помогут в архитектурной мастерской, куда вы обратитесь за выполнением проектной документации);
XX схема планировочной организации земельного участка (на нем должна быть показана посадка дома на участке – существующее здание и пристраиваемая часть);
XX сводный план инженерных сетей, возможно, при реконструкции здания потребуются новые сети, их расположение показывается на сводном плане, который также может подготовить архитектурная мастерская;
XX проект организации строительства;
XX проект по демонтажу (если требуется снести и перестроить какую-то часть здания);
XX если на участке несколько собственников (например, вы хотите расширить свою квартиру, располагающуюся в малоквартирном доме), вам также необходимо получить согласие всех правообладателей и предоставить в администрацию протокол собрания собственников с итогом голосования;
XX справка о культурном наследии объекта недвижимости;
XX технические условия;
XX топографическая съемка;
XX техническое заключение о возможности реконструкции объекта недвижимости (независимо от года постройки здания).
Для проектирования архитектору потребуются инженерно-геологические изыскания (проводят специализированные геодезические предприятия), технический паспорт дома, правоустанавливающие документы, ТУ, техзаключение, топосъемка, градостроительный план.
Стоимость проекта зависит от площади пристраиваемой части здания, а также масштаба требуемых работ. Проектная документация на реконструкцию, перепланировку или переустройство жилья стоит от 30 000 руб. согласно государственным расценкам. По времени разработка проектной документации занимает от 1,5–2 месяцев (без учета сроков получения ТУ и требуемых согласований).
Узаконивание самовольной пристройки
Возведение пристроек без оформления всех необходимых документов и разрешения – это всегда неоправданный риск . Без плана и согласований можно легко нарушить границы допустимой застройки, что повлечет штрафные санкции, к тому же вас обяжут привести здание в первоначальный вид.
И все же случаи такого несанкционированного строительства в нашей области нередки. Чтобы узаконить самовольно возведенную пристройку, также следует обратиться в архитектурную мастерскую и предоставить технический паспорт здания. Специалист в этом случае выезжает на участок и делает замеры по уже существующему зданию. Основываясь на этих замерах и фотографии реконструируемоего здания, архитектор готовит необходимую документацию, которая вместе с проектом предоставляется в администрацию для получения разрешения на реконструкцию. В случае отказа чиновников можно попытаться узаконить реконструкцию в судебном порядке. Строительство Главное, чего опасаются многие собственники при возведении пристройки, – это появление трещин, просадки и других свидетельств того, что новая часть здания «не дружит» с основной. Чтобы этого не происходило, следует выполнить несколько довольно простых, но важных условий.
Первое. Закладка фундамента должна происходить ниже точки промерзания грунта (в нашей области 1,2 м). Когда фундаменты пристройки делают неглубокими (выше глубины промерзания), уповая на то, что она небольшая и будет выполнена из легких материалов, не оказывающих значительной нагрузки на фундамент, застройщики совершают серьезную ошибку. При замерзании влаги в грунте она расширяется, вспучивает грунт, вызывая значительные дополнительные нагрузки на фундамент, причём обычно неравномерные. Как следствие – появление трещин.
Второе. Новую часть здания нужно обязательно «перевязать» со старой. Перевязку начинают с фундамента — выкапывают траншею под фундамент, делают подсыпку из песчано-гравийной смеси, утрамбовывают и заливают бетоном. На полученную «подушку» ставят ленту фундамента: монтируют опалубку, делают армированный каркас. При вязке армированного каркаса его присверливают к фундаменту ста-
рого здания. Для этого в имеющемся основании дома сверлят отверстия под арматуру, которая «загоняется» в них на половину своей длины. Фундаменту нужно дать отстояться для полного отвердения бетона 21 день. После этого можно выполнять песчаную подсыпку внутреннего пространства фундамента, делать разводку коммуникаций, укладку гидроизоляционных материалов и заливку черновой бетон-
ной стяжки.
Кладка стен также должна быть «перевязана» со старым зданием. В месте примыкания новой стены, из старой стены с определенным шагом выдалбливаются кирпичи. В образовавшиеся пустоты закладываются кирпичи пристраиваемой стены, крепко «привязывая» ее к основному зданию. Если к кирпичной стене пристраивается новая из газосиликатных блоков, то отверстия делаются соответствующими размеру блока. «Перевязка» идет на всю высоту здания. Сверху кладки заливается армопояс, чтобы новая пристройка была со всех сторон усилена и укреплена. К этому поясу присверливаются шпильки, на которые кладется балка (мауэрлат). К мауэрлату крепятся стропила. Крыша для пристроек чаще всего делается односкатной. Кровельный материал идентичен основной части дома. Лучше пристраивать новую часть дома к стене с окном – его можно расширить до дверного проема, чтобы обеспечить проход из пристройки в основное здание. Если несущая стена «глухая», ее лучше не трогать – есть угроза появления трещин и даже обрушения. Если другого способа организации прохода, кроме как в «глухой» несущей стене, нет, важно, чтобы нагрузка на эту стену впоследствии была минимальной – пристройка должна быть одноэтажной и небольшой по площади.
Мнение специалиста
Юлия
Владимирская,
архитектор
ООО «Ар-Деко»:
– Существует такое понятие, как «разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства». Основные требования при застройке таковы: здание можно строить в 5 м от доро-ги и 3 м от остальных границ участка. По участку почти всегда проложены инженерные сети, а у них тоже есть свои охранные зоны. Отступ от объекта застройки до газовой трубы составляет минимум 2 м, до водопровода – 5 м. С учетом всех ограничений зона застройки может получиться минимальной, неправильной или неудобной формы. В этом случае в администрации можно запросить разрешение на отклонение от этих границ. Если требования собственника участка резонны и не противоречат безопасности проживания, то ему могут пойти навстречу.
Цена вопроса
Общая стоимость возведения пристройки складывается из расценок на каждый отдельный вид работ. Лучше брать подряд на все работы в одной организации, чтобы не возникало разногласий и конфликтов между рабочими из-за технологии и качества строительства. Кладка газосиликатных блоков – 800–1200 руб. /м3. Кладка кирпича –- 1300–1500 руб./м3. Монтаж ФБС (фундаментных блоков) – 250 руб. /шт. Монтаж армированного монолитного фундамента – 1700 руб./ м3 бетона. Заливка чистовой плиты – 2000 руб./м3 бетона. Теплоизоляция фундамента – 300 руб./ м2 (цены предоставлены ООО «Мосстрой-31. БалтСтрой»).
Мнение специалиста
Сергей Кудрявцев,
заместитель
директора
по маркетингу
ООО «Мосстрой-31.
БалтСтрой»:
– В идеале пристройка должна быть выполнена из того же материала, что и основное здание. Особенно это касается деревянных домов. К примеру, кирпич и Мнение специалиста дерево надежно соединить не получится. Поэтому необходимо использовать аналогичные материалы. К дому из бетонных блоков или бетонных панелей можно пристроить новую часть при помощи металлоконструкции. Фундамент в этом случае лучше выполнить в виде монолитной плиты. Сооружается металлический каркас, который крепится к основанию и стенам при помощи анкеров. Каркас обшивается сэндвич-панелями. Это хороший вариант для сооружения технического или подсобного помещения.