текст: Екатерина Нурматова
Итак, вы купили участок под ИЖД, оценили стоимость строительства и горите желанием начать его незамедлительно. Возникает закономерный вопрос: с чего начать? У вас есть два варианта – вначале получить разрешение на строительство, а потом заказать проект или заказать проект, параллельно занимаясь получением разрешения на строительство. Выбирать вам.
Необходимые документы
Один из важнейших документов – разрешение на строительство. Для его получения следует обратиться в органы местного самоуправления (администрацию города или муниципального района). Если участок расположен в пределах Калининграда, то конкретно в комитет архитектуры и градостроительства. Вы должны представить правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план и схему планировочной организации земельного участка с обозначением предполагаемого места размещения объекта индивидуального строительства. После покупки участка у вас на руках имеются только правоустанавливающие документы. Градостроительный план земельного участка необходимо получить в администрации города или района. Он выдается по вашему заявлению в течение 30 дней. За разработкой схемы планировочной организации можно обратиться в любую архитектурно-проектную организацию. Строительство дома необходимо вести в соответствии именно с этой схемой и располагать дом непосредственно в указанном месте. Если строительство впоследствии выйдет за рамки оговоренного, придется согласовывать все заново. Даже небольшие отклонения потребуют внесения изменений в разрешение на строительство, а если изменения существенны, то получать разре-шение придется заново. Поэтому, перед тем как заказать схему планировочной организации, необходимо точно определиться, где на участке будет расположен дом, где будут подъездные пути и в каких границах дом будет находиться (т.е. определиться с его размерами). Конечно, при вводе дома в эксплуатацию комиссией допускаются отклонения, но в границах разумного (10–50 см). Только после получения всех вышеперечисленных документов вам выдадут разрешение на строительство. Помимо разрешения на строительство необходимо запросить технические условия на подключение к сетям: водоснабжения, электроснабжения и газоснабжения. Запрашивать их следует в МУП КХ «Водоканал», ОАО «Янтарьэнерго» и ФГУП «Калининградгазификация» соответственно (актуально для Калининграда, жителям области следует обращаться в местные представительства этих организаций). Кстати, для получения техусловий достаточно иметь только правоустанавливающие документы на участок и не ждать получения разрешения на строительство. Технические условия содержат в себе информацию о схемах подключения, о работах, которые должны быть выполнены для его осуществления, а также определяют точки подключения, условия подачи и размеры выделяемых мощностей.
Мнение специалиста
Алексей
Азанов,
коммерческий
директор
ГК «Декорум»:
– Многие новоиспеченные владельцы участков уверены, что если участок выделен под ИЖД, то проект нужен обязательно. Это не так. Более того, получив разрешение на строительство, имея на руках схему планировочной организации, вы можете начать строить дом, вовсе не имея проекта. Это законно, но неразумно – ошибки и просчеты при строительстве с большой долей вероятности обернутся неприятными последствиями, вплоть до обвалов и обрушений. Ответственность при этом всецело ляжет на вас.
Идем за проектом
Главное, что от вас требуется при первой встрече с архитектором, – это иметь правоустанавливающие документы. Если у вас на руках уже есть схема планировочной организации земельного участка, техусловия и разрешение на строительство, их тоже необходимо взять. Однако это формальная сторона дела, не менее важно грамотно построить диалог с архитектором. Поэтому перед обращением за разработкой проекта лучше определиться со своими предпочтениями по архитектуре здания и планировке, а в идеале – детально продумать свои требования к дому. Посмотрите проекты в интернете, специализированных журналах и каталогах, принесите с собой фото или картинку понравившихся вариантов. Помните, что архитектура дома зависит не только от ваших эстетических предпочтений, но и от финансовых возможностей. Заказав проект «дворца», но не располагая достаточными средствами для его строительства, будьте готовы к тому, что оно растянется на годы. Перед разработкой проекта совместно с архитектором прописывается техническое задание. В сфере проектирования индивидуальной жилой застройки техническое задание не является обязательным документом и не имеет фиксированного шаблона оформления. Вы можете обсудить его даже на словах, однако лучше составить в письменном виде. Техническое задание – это перечень пожеланий и требований заказчика к дому: площадь, этажность, количество помещений и их назначение – это поможет архитекто ру грамотно расположить помещения по сторонам света (жилые – на южной стороне для лучшей инсоляции, технические – на менее освещенных сторонах). Также укажите возможные компоновочные решения (например, объединение гостиной и кухни), количество санузлов, фасадные решения и тому подобные детали. Помимо этого архитектору важно знать, сколько человек будет проживать в доме, а также планируете ли вы дом для постоянного проживания или будете использовать его для летних каникул и выходных. Описание технического задания происходит на стадии заключения договора. При составлении договора обратите внимание на условия выполнения работ и сроки (если не хотите, чтобы архитектор работал над проектом полгода вместо обещанных четырех недель). Также должен быть оговорен перечень чертежей, которые вы получите на руки.
Как правило, архитектурные мастерские предлагают типовой договор, но в него можно включить дополнительные пункты. Например, пункт о передаче вам авторского права на проект после оплаты услуг архитектора.
Мнение специалиста
Евгений
Зоренко,
архитектор
ООО «Ар-Деко»:
– При первом визите к архитектору лучше иметь на руках топографическую съемку. Заказать ее можно в топографогеодезических компаниях. Съемка поможет архитектору визуально оценить участок: какой он формы (правильной или нет), есть ли на нем какие-то обременения – через участок может, к примеру, проходить система газопровода или водопровода, а это значит, что здесь расположена охранная зона, в пределах которой нельзя располагать объект. Размер охранной зоны зависит от категории сетей. Если это подземный кабель, охранная зона составляет 2 метра от него в каждую сторону, если это водопровод – 5 метров. Бывают более сложные случаи, когда на земельном участке размещен столб воздушной линии электропередачи высокого напряжения, тогда охранная зона составляет уже по 10 метров в каждую сторону. В этом случае владельцу участка приходится за собственные средства делать проект по переносу сетей за границы своего земельного участка. Работы по разработке такого проекта и согласованию его в необходимых инстанциях занимают 3–4 недели.
Проект
Проектирование жилого дома в среднем занимает от 3 до 6 недель. Если проект сложный, этот срок увеличивается до двух и более месяцев. В ходе работы над проектом происходит три-четыре встречи с архитектором. Сначала отрабатывается планировка дома. После ее согласования следует работа над объемным проектированием и фасадом здания.
На стадии разработки планировки здание «привязывается» к земельному участку, чтобы заказчик понимал, где конкретно будет «сидеть» дом. Архитектор определяет, достаточно ли места для проектирования отдельного навеса парковочного места, организации зон отдыха (баня, хозпостройки).
Работа над проектом, как уже говорилось, проходит в несколько этапов. Каждую выполненную часть проекта архитектор согласовывает с заказчиком. Не торопитесь сразу принимать работу, даже если вам на первый взгляд кажется, что все в порядке. Оставьте себе на раздумье дней пять, обсудите проект с домочадцами. Составьте сценарий вашей жизни в будущем доме: мысленно прогуляйтесь по нему, загляните в каждую комнату, представьте, как вы будете входить в дом, выходить из него, что вы будете видеть перед собой. Это поможет выявить неучтенные детали и вовремя внести в проект изменения.
Виды и стоимость
Проект может быть архитектурный и рабочий. Архитектурный содержит отработанные поэтажные планы, разбивочные планы (где указываются dнутренние размеры перегородок, оконных и дверных проемов), полностью разработанные фасады, перспективы, схематический план кровли. При необходимости, если в качестве межэтажных перекрытий заказчик выбирает железобетонные плиты, прилагается схема их раскладки. Это минимальный набор чертежей, по которым уже можно построить дом. 97% заказчиков строят дом по архитектурному проекту. Зачастую это является ошибочным решением, т.к. в проекте предусмотрены сложные конструкторские узлы, которые требуют более тщательной проработки, чтобы не тратить лишние средства при строительстве.
Надежнее заказывать полный рабочий проект. Помимо архитектурной части он предусматривает спецификацию всех материалов, из которых будет построен дом, и необходимую документацию: конструкторскую часть, схему газоснабже ния, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, план разводки сетей по дому, пояснительную записку к проекту. Стоимость любого проекта зависит от площади дома и наполнения. Архитектурный проект обойдется в сумму от 18000–20000 руб. Полный проект с рабочими чертежами – около 120 000 руб.
Имейте в виду – большинство архитектурно-проектных бюро в процессе работы предлагают не более трех вариантов проектов (обычно это прописано в договоре). После того как вы подпишете акт приема работ, переделка проекта и внесеение изменений могут быть совершены только за дополнительную плату.
Не приходите к архитектору с заданием: «Я нарисовал, вы перечертите и ничего своего не придумывайте». Вы же обращаетесь к архитектору как к специалисту, который профессионально разбирается в проектировании и строительстве домов. Он может подсказать вам более рациональные и разумные решения, реализует ваши пожелания с учетом строительных нормативов, правил эргономики и комфорта.
Готовое решение
В любом архитектурно-проектном бюро вам могут предложить готовый типовой проект, который можно «посадить» на стандартный участок размером от 6 соток. Стоят такие проекты гораздо дешевле – примерно 70% от стоимости проекта, разработанного согласно вашим индивидуальным требованиям. Появляется такой продукт просто – проект разрабатывался для какого-то конкретного заказчика, а потом был выставлен бюро на продажу. Если вы хотите, чтобы ваш дом был уникальным, то в договоре нужно предусмотреть пункт о переходе авторского права к заказчику после оплаты работ.
Практически все участки, выделяемые под ИЖД, стандартных размеров, поэтому типовые проекты подходят большинству из них. Однако в редких случаях встречаются участки с тяжелыми геологическими условиями (например, высоким уровнем грунтовых вод), требующими особого подхода в проектировании. В этом случае можно не отказываться от понравившегося вам готового проекта, а просто разработать план фундамента с усиленными конструкциями, согласно геологическим изысканиям на данном участке, и проект дренажа.
Площадь дома, количество помещений и их назначение лучше продумать перед походом к архитектору.