- Журнал специально собрали практиков, чтобы поговорить о 214-ФЗ, который еще называют законом «О дольщиках». С каждым годом он все больше ужесточает требования к застройщикам. Из уст же чиновников самого высокого ранга звучит: мол, мы защищаем права дольщиков. И это, с одной стороны, не может не радовать. С другой – все застройщики, и вы в частности, говорят, что закон губит строительный рынок. Насколько справедливо такое мнение?
Александр Булычев, председатель регионального Союза застройщиков и девелоперов: В подходе к строительной отрасли – полный хаос. В плане законодательства правительство России кидает из угла в угол. Это говорит о том, что научно в области строительства ничего толком не разработано. То один закон, то другой, то противоречащий им третий.
Я занялся строительством еще в 1996 году. И когда я в первый раз собрал деньги с дольщиков, против меня чуть уголовное дело не возбудили. Но в 2004-м появился 214-ФЗ. Правительство сказало: все, сейчас наведем порядок. Что вышло на деле? Тысячи обманутых дольщиков… А сейчас поправки, ужесточающие закон, выдавливают застройщиков в другие сферы деятельности.
Георгий Дыханов, уполномоченный по защите прав предпринимателей Калининградской области: В регионе порядка 170–200 строительных фирм. Конечно, не все одинаковы по объемам. Есть рейтинги, куда входит около пятнадцати системных компаний, которые строят постоянно и в больших количествах. Остальные – это или разовые застройщики, или мелкие фирмы. Но многие из них строят тоже за счет участия дольщиков. И как раз такие компании вряд ли «потянут» новые требования закона. К тому же это особенность калининградского рынка. Ведь у нас вся экономика региона состоит в основном из малых и микропредприятий. 
Екатерина Быкова, коммерческий директор строительной компании: Я с вами не согласна. Мы как раз относимся к мелким застройщикам. И собираемся работать по новым правилам, в том числе и согласно требованиям к уставному капиталу. Они вступят в силу в июле 2018 года. Поэтому нам только осталось найти деньги – 10 процентов от стоимости дома. Так что не рассчитывайте, что маленькие застройщики уйдут.
Георгий Дыханов: Ну конечно, если вы выполните все требования: найдете деньги, будете вести сайт, поставите онлайн-камеры на стройплощадке, станете ежемесячно публиковать декларацию, – то, может, и выживете. Но ваш специальный отдел, который начнет заниматься всем этим, сравняется по количеству сотрудников со строительным направлением. Транзакционные расходы вырастут во много раз, что, разумеется, отразится на себестоимости квадратного метра.
– Получается, мнения разделились. Одни считают, что небольшие компании "умрут", другие – что "маленькая фирма – маленькие проблемы".
Екатерина Быкова: Все зависит от подхода к работе. Если кто-то просто хочет взять деньги дольщиков и толком ничего не делать, то такие с рынка уйдут. Если строить добросовестно и за счет небольших объемов умело маневрировать, то работать можно и после 1 июля.
Сейчас покупатель смотрит на качество сданного дома. И, на мой взгляд, мелкие застройщики этому уделяют больше внимания.
– Чем лучше качество, чем больше требований к застройщикам, тем выше, как уже говорилось, себестоимость. Насколько жилье может "подскочить" в цене?
Георгий Дыханов: На 30–40 процентов.
Александр Ярошенко, генеральный директор строительной компании: Я думаю, на 25–30 процентов. Но это произойдет не сейчас, а когда закончатся старые разрешения на строительство, то есть через год-два. Мы уже к этому готовимся.
Ольга Швец, генеральный директор агентства недвижимости: Сейчас в Калининграде очень большой фонд непроданных квадратных метров. Когда он будет реализован, то цены вырастут естественным путем. Но мелкие застройщики все-таки от этого выиграют, потому что у них больше механизмов по привлечению средств, чем у крупных компаний.
– Сейчас все больше говорят о случаях потребительского терроризма. Это когда дольщик, пользуясь нововведениями в законодательстве, начинает зло-употреблять своими правами. Например, требовать неустойку от застройщика. Такие случаи влияют на стоимость «квадрата» для остальных дольщиков?
Александр Ярошенко: Напрямую нет. Но приведу такой пример "терроризма". У нас в 2015-м был сдан дом. И один дольщик до сих пор не принял квартиру. Почему? Он купил ее за 4,2 миллиона рублей. А с нас хочет получить 3,2 миллиона. Кстати, есть уже целые юридические конторы, которые предлагают дольщикам отсуживать до 50–70% от стоимости квартиры. Но в данном случае квартиру по суду мы у клиента забрали, потому что он был не прав. Однако помимо своих денег он с помощью юристов хочет получить неустойку за то, что мы пользовались его деньгами, плюс, возможно, заплатим штраф государству.
- А чем этот дольщик изначально был недоволен?
Александр Ярошенко: Мы попросили всех дольщиков немного доплатить за жилье, на то были причины. Он отказался, хотя с каждым дольщиком по всем вопросам мы ведем переговоры и находим компромиссы. Впрочем, всякое бывает, вплоть до абсурдных ситуаций. Скажем, сданная квартира не 60 "квадратов", а 61. Тут бы новоселу радоваться, что проектировщики "подарили" ему лишний метр. Но адвокаты нашептывают: это де-юре нарушение договора о долевом участии, вы имеете право на неустойку. Я уже не говорю про случаи, когда строительство затянулось, скажем, всего на месяц из-за проблем с подключением газа. Ушлые юристы тут как тут.
Кирилл Мурашкевич, представитель компании-застройщика: Я вообще не понимаю, зачем нужен 214-ФЗ. Вы говорите, государство хочет дольщиков защитить? Я думаю, что этот закон выгоден только банкам, они его пролоббировали и протолкнули. Давайте прикинем, сколько в Калининграде построили жилья за 17 лет. Это приблизительно 12 миллионов «квадратов». Квартиры приобрели около 50 тысяч дольщиков. Сколько у нас обманутых дольщиков на данный момент? Меньше пятисот человек. Это одна сотая от общего количества. Причем половина из них – дольщики пресловутого "КалининградЖилСтроя", когда люди в 2003-м хотели купить квартиры в три раза дешевле, чем в среднем по городу. Они не понимали, что так не бывает? В общем, подавляющее число дольщиков и так защищено рынком и самими застройщиками.
Пока девять из десяти застройщиков в Калининграде не пользуются кредитами, а строят или за свои средства, или используют инвестиции дольщиков. Теперь же компаниям придется кредитоваться в банках. И не под ипотечные 9–10%, а под 17–20%. Для банков это огромные доходы, ведь в строительстве крутятся
4 триллиона рублей! И цены на квартиры вырастут не на 30–40%, а на все 100%. Просто тщательно посчитайте выплаты по кредитам и другие всевозможные сопутствующие расходы. Двести калининградских компаний никогда не объединятся в борьбе с банковским лобби. А, например, пять – смогут. Вот кто договорится, тот и останется на рынке.
– Существует еще одна проблема. Вкратце ее именуют "одно разрешение – одно строительство". Насколько она осложнит жизнь застройщикам?
Екатерина Быкова: У нас ситуация такова. Мы строим в трех муниципалитетах: в Зеленоградске, в Отрадном и в Калининграде. После 1 июля мы сможем привлекать деньги дольщиков только на один объект, а два других строить за свой счет. Во всяком случае, такое разъяснение мы получили в региональном министерстве контроля (надзора). И нам прямая дорога – в банк. При этом наш генподрядчик в том же банке должен иметь и свой расчетный счет. И, кстати, в банке не простом, а специализированном. Что это за банк, пока толком никто не знает.
Александр Ярошенко: Здесь еще и такой аспект. Вместе с федеральными банковскими IТ-площадками на местный рынок легко могут войти и федеральные застройщики. Тогда конкуренция станет более жесткой и, думаю, не в нашу пользу.
Александр Булычев: Они уже заходят. Я тут поинтересовался, кто будет осваивать земли, отданные после мундиаля под застройку на Октябрьском острове, и близлежащие участки. Это, между прочим, 220 гектаров. Посмотрел на данную тему интернет и пришел к выводу: остров будут застраивать федеральные компании, причем за свои деньги, которых у них много.
– Если так, то отчасти это также последствия требования "одно разрешение – одно строительство", когда деньги на освоение земель есть только у самых крупных игроков всероссийского масштаба. Однако, может, мы пока неправильно трактуем закон?
Марина Фицак, вице-президент Калининградской торгово-промышленной палаты: Я понимаю это требование так: пока застройщик не сдаст один объект, разрешение на другой он не получит. Наверное, в этом и есть идея защиты дольщиков. Но нет ли здесь перегиба? И как тут можно говорить о реализации программы "Комфортное и доступное жилье"? В целом застройщик начинает зависеть от многих факторов. От банков, которые могут заблокировать счета, от чиновников с их проверками и выдачей разрешений, от субподрядчиков, которые, например, вовремя газ не подвели. И просто становится страшно… У себя в Калининградской торгово-промышленной палате мы еще не раз поднимем эту тему. Пригласим руководителей регионального минстроя и министерства контроля, экспертов, банкиров, застройщиков. Пусть чиновники объяснят людям, как дальше жить и работать в таких условиях. А застройщиков сейчас прошу сформулировать конкретные точечные вопросы к ответственным лицам.
Александр Булычев: Чиновники пока сами ничего не понимают. Говорят, мол, после 1 июля поправки вступят в силу, тогда и говорить будем. Но разъяснения ведь нужны уже сейчас, чтобы люди заранее знали конкретные "правила игры". Этим и занимается Союз застройщиков и строителей.
Марина Фицак: Да, здесь нужна понятная "дорожная карта". Подобные документы и рекомендации члены нашей палаты вместе с чиновниками разработали для других видов бизнеса. Впрочем, есть "дорожные карты" и для строительной отрасли, но они напрямую нововведений в закон "О дольщиках" пока не касаются.
– Вот мы говорим: есть банковское лобби или лобби федеральных строительных компаний. А почему нет калининградского строительного лобби?
Георгий Дыханов: Потому что, повторюсь, у нас всего пятнадцать более или менее крупных игроков, которые решают свою проблемы, по сути, в одиночку.
Александр Ярошенко: Мы готовы сотрудничать с другими застройщиками, чтобы отстаивать наши права. Но за многие годы работы лично я не увидел ни одной общественной или профессиональной организации, которая бы всерьез взялась решать наши проблемы. Она также должна сплотить и самих застройщиков и показать всем, что вместе мы – сила.