Елена Казанцева, генеральный директор агентства недвижимости:
– Структура рынка складской недвижимости Калининградской области имеет свою специфику и сильно отличается от других городов России. У нас много зданий, построенных еще в Кенигсберге (этофорты, бастионы, старые заводские цеха), при этом практически во всех районах города и вокруг Калининграда появляются и новые объекты. Спрос в этом сегменте зависит от многих факторов, в числе которых динамика оборота розничной торговли и прочие экономические показатели.
Так же, как и раньше, наиболее востребованы помещения площадью до 1000 квадратных метров с подведенными коммуникациями и небольшой удаленностью от Калининграда.
Много предложений как по аренде, так и по продаже бывших гаражей, автомастерских, заправочных станций, цехов. Нередко владельцы готовы обсуждать варианты продажи объектов по частям, что расширяет круг потенциальных покупателей. Это позволяет прогнозировать дальнейший рост спроса на помещения производственно-складского назначения.
Стоимость этих объектов зависит от наличия, количества и удобства подъездных путей, интенсивности транспортных потоков и транспортной доступности по улице, с которой осуществляется заезд на территорию. Важна возможность временной парковки и присутствие места для маневра грузового транспорта. Ни один потенциальный собственник не откажется от здания в хорошем состоянии с капитальным ремонтом – это избавит от привлечения дополнительных инвестиций в объект. Естественно, что цена на такой объект, даже с простой отделкой, будет выше, чем на склад в удовлетворительном состоянии. Повлиять на стоимость в большую сторону также может наличие поблизости железнодорожной ветки.
На пересечении радиальных магистралей с окружной дорогой уже осваиваются территории для строительства многофункциональных производственно-обслуживающих, деловых и производственно-торговых зон. Учитывая все эти факторы, можно спрогнозировать, что спрос на такую недвижимость будет только расти, и перспективы данной сферы достаточно оптимистичны.
Жанна Бойцова, специалист по недвижимости
:
:
– Спрос на аренду складских помещений в Калининграде довольно высок. Предприятия часто предпочитают долгосрочную аренду хорошего склада, чем его приобретение. Это связано с тем, что складов высокого класса не так много, а построить такой комплекс достаточно затратно. Конечно, наиболее востребованы объекты в черте Калининграда и близлежащих районах. Основные факторы, которые влияют на спрос и стоимость: удобный подъезд для большегрузной техники и легкая транспортная доступность для работников, возможность без проблем организовать погрузо-разгрузочные работы (оснащенность рампой, кран-балкой, погрузчиками и так далее), наличие отопления для поддержания определенной температуры в хранилище.
Что касается продажи складских помещений, то здесь спрос ощутимо ниже предложения. В большинстве случаев предприятия приобретают земельный участок и строят склад самостоятельно, с учетом особенностей своей деятельности. Наибольшим спросом пользуются современные постройки, склады высокого класса (А, В), которые соответствуют международным стандартам хранения. Сейчас на рынке много предложений, которые, увы, не отвечают требованиям и условиям хранения. Это склады в старых зданиях, без возможности отопления, с ветхими коммуникациями. Реконструировать их накладно, а стоимость таких объектов, как правило, все равно высока.
Безусловно, спрос на этот сегмент напрямую зависит от экономических факторов. Кризисные этапы негативно сказываются на рынке коммерческой недвижимости в целом.
В любом случае наш регион интересен для развития бизнеса как российским, так и иностранным парт-нерам, поэтому спрос на складские помещения есть и будет.
Илья Коврыга, специалист по недвижимости:
Сейчас спрос на склады превышаетт предложение в районе Московского проспекта, например, недалеко от пересечения с окружной дорогой. При этом в районе развязки с проспектом крайне мало складов класса А и В. Скорее всего ввиду экономической нецелесообразности покупки дорогой земли под складские нужды.
Важные условия, влияющие на стоимость, – удобство доступа к складу со стороны Литвы, Польши и заезда в центр. Склады поблизости от центра города не всем подходят, так как в этом районе очень сложно согласовать въезд большегрузного транспорта, а доставка товаров на склад небольшими машинами слишком затратна. По этим же причинам остаются недостаточно востребованными склады в районе улиц Дзержинского, Камской и Суворова. Это касается и аренды, и продажи.
Основной спрос на складские площади – это, безусловно, аренда. Стоимость ее колеблется от 100 до 350 рублей за «квадрат» и зависит от состояния самих площадей, транспортной доступности и возможности хранения нестандартного товара. Многим важно, чтобы температура в помещении не падала ниже +5 градусов даже зимой. А кому-то необходимо все сразу и не меньше 1000 квадратных метров.
Желание предпринимателей заработать на мундиале также увеличит спрос на небольшие складские площади весной следующего года. К осени-зиме 2018-го востребованность складской недвижимости немного снизится.