Кто виноват в том, что в многоквартирных домах значительные теплопотери?

Текст: Андрей Забелкин

Фото: Роман Городко

Валентина

Зосименко,

исполнительный директор 

ассоциации «Балтийский 

жилищный союз»:

 

В Калининграде скоро начнется очередной отопительный сезон. Все ли многоквартирные дома из 2291 подключенного к центральному отоплению готовы к началу сезона?

 

Дмитрий Ротарь: «Теплосеть» входит в комиссию, которая контролирует подготовку города к зиме. Мы в первую очередь проверяем у управляющих компаний соответствующую документацию, смотрим, нет ли у компании долгов перед ресурсоснабжающей организацией. Пока каких-то особых проблем с этим не наблюдается. 

 

Валентина Зосименко: К нам сейчас обращаются жители многоквартирных домов, в которых имеются теплопункты (ИТП). Напомню, что в 2013 году они из «Теплосети» были переданы на баланс жильцов. И люди говорят, что теплопункты не готовы или плохо отремонтированы, например, не изолированы трубы, не заменены сифонящие окна. Получается, что драгоценное тепло расходуется на отопление улицы. Управляющие компании не включают ИТП в тариф на содержание жилья. Поэтому собственникам самим надо проводить собрание и решить на нем, сколько денег требуется, чтобы привести теплопункт в порядок. Я не говорю о современных домах. Но у нас 60 процентов МКД старые и требуют тщательного подхода. Однако управкомпании этим не занимаются, а жильцы не проявляют инициативы. 

В результате, когда «Теплосеть» согласно требованию закона «Об энергосбережении» устанавливает общедомовой прибор учета, люди начинают платить не только за отопление своих квартир и мест общего пользования, но и за потери. Поэтому оплата получается чуть ли не в два раза больше, чем по нормативу.

При этом за сверхнормативное потребление, по идее, должна платить управляющая компания, но она перекладывает это на жильцов.

 

Дмитрий Ротарь: Давайте рассмотрим и такую ситуацию. Предположим, управляющая компания выполнила все необходимые мероприятия, вышла на собственников с предложением, например, отремонтировать регулятор, поменять теплообменник, изолировать трубы и так далее. А жильцы отказываются. И если в доме сломан регулятор, то идет циркуляция внутри ИТП, в трубах остывает вода. 

 

– А собственники жилья должны расплачиваться с «Теплосетью» напрямую или только через управляющую компанию?

 

Валентина Зосименко: Если жильцы на общем собрании собственников проголосовали за то, чтобы платить ресурсоснабжающей организации напрямую, так тому и быть. Если голосования не было – платить через УК.

 

– Ремонт теплопункта – это все-таки немалые деньги. Мне, наверное, как и любому жильцу, жалко отдавать тысячи рублей на ремонт старого ИТП. Может, есть федеральные, областные, муниципальные программы по энергоэффективности МКД?

 

Андрей Филонов: Напомню, что с 2015 года все собственники жилья платят по 5,9 рубля ежемесячно с каждого квадратного метра на капитальный ремонт домов. Калининградская область – это один из немногих регионов, где при проведении капитального ремонта применяются также энергоэффективные мероприятия, в том числе это утепление фасадов  (не утепляются только объекты культурного наследия.) Кроме того, при ремонте скатных крыш мы тоже проводим работы по утеплению, если, конечно, они «упираются» в жилое помещение. Или утепляем чердачное помещение. Для каждого дома проводим теплотехнические расчеты. Такие мероприятия мы можем позволить себе, потому что есть дополнительное финансирование со стороны областного правительства. 

 

– Однако в домах с центральным отоплением главной проблемой остается приведение в порядок теплопунктов. Они попадают в программу капремонта?

 

Андрей Филонов: С такой проблемой мы столкнулись в этом году, как говорится, лоб в лоб. Потому что с 2017-го госкорпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ» запустила пилотный проект – проведение энергоэффективного капитального ремонта. Фонд с нового года предоставляет на такие работы субсидии. И мы с января по данному вопросу очень плотно работаем с муниципалитетами, управляющими организациями, для того чтобы привлечь собственников жилья к этой программе. Условия довольно-таки неплохие. До пяти миллионов потраченных средств – это компенсация. Но она не должна превышать 50 процентов от стоимости работ. 

Первые три месяца нам мало что удавалось сделать, однако потом дело сдвинулось. И Калининградская область первой подала заявку на участие в программе восьми домов по замене ИТП. Кстати, обязательное условие для получения субсидии – экономия после проведения работ должна составить не менее 10 процентов. Для этого, например, теплопункты должны быть с погодозависимыми датчиками, которые позволят регулировать тепло исходя из температуры на улице. 

Сейчас по всем домам, включенным в заявку, работы уже заканчиваются. То есть скоро по платежкам мы увидим, какая получается экономия. Но сейчас мы готовим заявку еще на пять домов. Общая сумма, которую мы ходим получить из Фонда содействия реформированию ЖКХ, – 17,5 миллиона рублей. 

Но хотелось бы поддержать коллег: многое зависит от инициативы управляющих компаний и собственников жилья. Без их активного участия мы, к сожалению, будем топтаться на месте.

 

Кирилл Зуб:  Я скажу как собственник. В моем доме было принято решение об установке терморегулятора за счет Фонда капитального ремонта. Было собрание собственников, огласили повестку, расписались в протоколе «за», подали заявку, и работа пошла. А если ты сидишь и ничего не делаешь, тебе на блюдечке с голубой каемочкой ничего не принесут ни «Теплосеть», ни Фонд капремонта, ни муниципальные чиновники. 

 

– А так хотелось бы…

 

Дмитрий Ротарь: Одна из проблем не в том, что у нас никто не занимается проблемами энергосбережения, все эти мероприятия проводятся. А в том, что оборудование зачастую неправильно эксплуатируется. Скажем, тепловая инспекция в прошлый сезон выявила дома со сверхнормативным потреблением. И оказалось, что оборудование, установленное в доме, не эксплуатируется надлежащим образом. Так, сломан регулятор температуры, отсутствуют шайбы  или трубные теплообменники пробиты, в лучшем случае – залатаны чопиками. 

В январе мы выявили более 730 таких домов, оснащенных общедомовыми приборами учета. Всем «сверхнормативщикам» выдали соответствующие предписания. И в апреле подобных объектов осталось уже около двухсот. 

В общем, мы можем миллионы тратить, например, в рамках инвестиционной программы администрации Калининграда, но если оборудование не отрегулировано, грош ему цена. 

Повторюсь: теплопункт относится к общему имуществу дома. И в соответствии с Жилищным кодексом отвечают за его эксплуатацию собственники жилья – и никто больше. 

Для примера. На улице Тихорецкой было заменено девять теплопунктов. По пяти экономия составила от 12 до 37 процентов. А по четырем потребление увеличилось. Потому что там выставлен единый режим, и тепло шпарит независимо от того, мороз на улице или жара! 

И знаете, где в Калининграде самая эффективная эксплуатация теплопунктов? В тех домах, где жильцы установили или модернизировали оборудование исключительно за свой счет. Потому что если собственнику пришлось раскошелиться на тысячи рублей, то он и будет следить за тем, чтобы за счет экономии эти деньги вернулись в его карман. В том числе и для этого мы сейчас запускаем компьютерную  программу, благодаря которой каждый собственник через «личный кабинет» сможет контролировать потребление тепловой энергии в своем доме.

 

– Сколько МКД в Калининграде уже оснащено общедомовыми приборами учета тепла?

 

Дмитрий Ротарь: 1200 домов, где нагрузка более 0,2 гигакалории и 156 – где менее, чем 0,2. Кстати, недавно были внесены изменения в федеральное законодательство, согласно которым все дома с нагрузкой менее 0,2 до января 2019 года должны быть оснащены теплосчетчиками. 

Я думаю, что обывателям нет смысла вникать в суть расчетов потребления гигакалорий, поэтому скажу несколько утрированно. Если раньше счетчики надо было устанавливать в четырехподъездных пятиэтажках и более многоквартирных домах, то теперь – во всех, подключенных к центральному теплоснабжению. Даже в одноквартирных. А домов «менее 0,2» в Калининграде 870.

 

– Насколько я понимаю, это в том числе и довоенный фонд, где проблем с энергоэффективностью будет еще больше. Но об этом поговорим после установки счетчиков. А пока давайте послушаем руководителя управляющей компании, обслуживающей один из современных жилищных комплексов Калининграда. Как там обстоят дела с энергоэффективностью?

 

Игорь Фаминых: На фоне всего вышеуслышанного наша ситуация может показаться из другой реальности. Начну с того, что у нас нет отопительного сезона как такового. Жители «Цветного бульвара» сами решают, когда им включать отопление, а когда в этом нет необходимости. Каждый дом имеет свою газовую котельную, и все эти котельные между собой взаимосвязаны. По сути, сейчас работает одна котельная на все пять сданных в эксплуатацию домов. 

У нас не только общедомовые приборы учета тепла, но и индивидуальные. При  этом счетчики вынесены на лестничные площадки. Жители не подают показания, мы сами их снимаем. А через «личный кабинет» всегда можно сравнить, какие данные мы сняли и какие показывает прибор учета. 

Теплопункты оснащены таким образом, что если вы не включаете батареи и не пользуетесь горячей водой, то движения теплоносителей не происходит. А в батареях установлены термоклапаны такого класса, которые анализируют и регулируют температуру в помещении. 

 

– Климат-контроль, как в автомобиле?

 

Игорь Фаминых: В общем, да. Причем температура в каждой комнате устанавливается автономно. Скажем, в спальне попрохладнее, в зале потеплее.   

И чтобы не быть голословным, я принес счета наших жильцов по оплате коммунальных услуг. Вот квитанция за однокомнатную 40-метровую квартиру. В январе, феврале и марте люди платили за отопление в среднем 900 рублей в месяц. 

 

– Как говорят в Одессе, чтоб мы так жили. 

 

Валентина Зосименко: Конечно, из «хрущевок» и «брежневок» подобие «Цветного бульвара» не создашь. Но я вот что думаю: сначала надо было заниматься энергоэффективностью старых домов, модернизировать все теплопункты, повышать самосознание жильцов, а уже потом ставить их на счетчик. Тогда, возможно, не было бы никакого сверхнормативного потребления.