Прежде чем пристроить к своему индивидуальному дому гараж или веранду, изучите профильные законодательные акты и тонкости возведения подобных объектов

Самовольное строительство – бич нашей области. Для улучшения условий проживания, увеличения жилой площади частного дома, его преображения и благоустройства собственники любят производить реконструкции: убирают стены, переносят инженерные коммуникации, городят немыслимые надстройки и пристройки. Нередко делают это все без проекта, разрешения на строительство, точных расчетов, а то и без привлечения к работе профессионалов.  

– Калининградцы процентов на девяносто производят реконструкцию в своих частных домах без проектов, – признает руководитель архитектурной мастерской GRES/PROJECT Евгений Зоренко. – Не припомню, чтобы нам заказывали проект пристройки. Собственники не хотят тратить, условно, 30-40 тысяч на проект, хотя такая экономия может выйти им боком. Когда строительство уже идет полным ходом, люди сталкиваются с такими конструктивными решениями, которые невозможно реализовать. В итоге они начинают что-то переделывать, докупать материалы, а это приводит к дополнительным тратам. Специалист подсказал бы им технически верное решение и рассчитал нужное количество материалов. 

На пристройку проект будет таким же, как и на дом. Поскольку объект капитального строительства уже введен, при реконструкции дома с увеличением площади, кроме архитектурного проекта, нужно будет выполнить еще ряд смежных разделов. Так может проще не «лепить» к уже готовому дому гараж или веранду, а еще на стадии проектирования объекта представить, как в окончательном виде должен выглядеть дом своей мечты?

– У многих изначально хватает средств только на строительство дома, и собственники думают: «Ерунда, когда появятся деньги, тогда пристрою гараж. Еще и сэкономлю», – продолжает Евгений Зоренко. – Конечно, когда уже есть одна стена, по сравнению с отдельно стоящим зданием пристройка – выгоднее. Можно сэкономить на кладке, утеплителе, отделке. Однако пристройка – это не только сбор документов для получения разрешения на реконструкцию по-новому. Есть и другой минус. Поскольку фундамент закладывается в разное время, усадка уже существующего строения и пристройки будет происходить по-разному. И если работы выполнены с нарушением технологии, непрофессионально, то по фасаду в месте примыкания пристройки к дому могут пойти трещины. Я бы посоветовал поступить следующим образом: если денег на все строительство пока нет и необходимо поэтапное возведение объекта, разработайте проект дома уже с гаражом, зимним садом или верандой. Затем залейте общий фундамент и возведите ту часть объекта, на которую сейчас есть средства. А часть фундамента дома, на которую деньги появятся в будущем, «заморозьте». Фундамент к этому времени даст усадку. Останется только поднять стены.

 

Государственная пошлина либо иная плата за выдачу разрешения на строительство не взимается. Для тех, кто не имеет времени, плохо разбирается в законах или не может сам собрать документы, предусмотрена такая платная услуга, как сопровождение процесса получения разрешения на строительство. Она обойдется в 10–15 тысяч рублей. Для сравнения: легализация пристройки по суду стоит у нас в среднем 18–20 тысяч рублей.

 

Берем разрешение

Пристройка к частному дому может иметь любое назначение. Это веранда, летняя кухня или жилое помещение – спальня, гостиная. Также она может использоваться под гараж, баню, душевую, санузел. И все это, уточняют в комитете архитектуры и строительства администрации Калининграда, не что иное, как реконструкция объекта капитального строительства, коим и является индивидуальный жилой дом. А значит, необходимо получение разрешения на строительство.

– В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГК РФ) разрешение на строительство является основанием для проведения работ по реконструкции жилого дома, – поясняет председатель комитета архитектуры и строительства администрации Калининграда Артур Крупин. – Порядок получения разрешения на строительство предусмотрен ст. 51 ГК РФ и Административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги по оформлению и выдаче разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, утвержденным постановлением администрации Калининграда. 

Административный регламент размещен на официальном сайте городской администрации www.klgd.ru в разделе «Услуги». Номер этой муниципальной услуги – 164-7/у. 

Чтобы осуществить реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, застройщик должен направить в орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию). Это заявление с приложением документов, установленных ч. 9 ст. 51 ГК РФ, подается в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (Калининград, площадь Победы, 1). 

График работы МФЦ следующий: понедельник – пятница – с 08.00 до 20.00; суббота – с 09.00 до 15.00; воскресенье и праздничные дни – выходные. Телефон для справок о поступлении заявлений: 31-10-31.

 

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) необходимы следующие документы:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;

3) схема планировочной организации земельного участка с 

обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;

4) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. 

 

 

С вопросами по данной муниципальной услуге можно обратиться в отдел разрешительных документов комитета архитектуры и строительства администрации Калининграда. Приемные дни для разъяснения специалистами отдела порядка и положений действующего законодательства РФ: понедельник – с 10.00 до 13.00, среда – с 14.00 до 16.30. Телефоны для справок о рассмотрении заявлений: 92-30-58, 92-30-59. 

В предоставлении согласования реконструкции участвует также Управление Росреестра. Телефоны для справок: 59-68-59 и 53-69-87.

Тут надо заметить, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ разрешение на реконструкцию – это еще и документ, подтверждающий соответствие схемы планировки земельного участка с обозначенным на ней объектом индивидуального жилищного строительства, который   отвечает всем требованиям. То есть дом построен где надо, как надо, без каких бы то ни было нарушений и претензий со стороны муниципалитета.

Разрешение на строительство (реконструкцию) является основанием для последующего обращения застройщика в тот уполномоченный орган, который его выдал. В соответствии с п. 10 ст. 55 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

 

Начинаем строить

– Основная проблема не в том, сколько дом уже простоял, а в том, как связать пристройку с основным зданием, – говорит генеральный директор строительной компании «Машенька» Александр Дормидонтов. – Как они себя поведут – вот вопрос. Дом уже дал усадку, а пристройка – нет. Усадки бояться не нужно, поскольку это естественный природный процесс. Просто надо будет выполнить специальный шов в месте примыкания старого здания и пристроенного к нему объекта. Он поможет их связать и сбалансирует процесс усадки. Также еще важно учесть: многие считают, что раз пристройка легче дома, то можно сэкономить на бетоне. И залить его на 20 см, а не на 80 см, как это требуется по 

СНиП. Это опасное заблуждение! Бывает, что земля у нас промерзает до 70 см, и она может выдавить легкий фундамент. И тогда пристройку просто приподнимет и оторвет от основного здания, по стене пойдут трещины.

 

 

Надежнее и спокойнее

Любой строитель скажет, что ему спокойнее, когда у собственника жилого дома есть на руках все разрешительные документы. Как, впрочем, и самому собственнику.

– Мало ли что может произойти во время работ – можно возвести пристройку так, что попадешь в «красную линию», – высказывает опасение Александр Дормидонтов. – А там, например, проходит газовая труба. Однако любое строение не должно быть ближе 100 м от газовой трубы высокого давления. Если пристройка попадет в санитарную зону газификации или электросетей, собственника могут заставить ее убрать. Если участок позволяет, меньше проблем будет в том случае, если не пристраивать к дому тот же гараж, а возвести его как отдельно стоящее здание. Хотя бы с усадкой. А разрешение на строительство так и так брать придется. 

До начала строительства необходимо выбрать правильные материалы и рассчитать так, чтобы не оказалось излишков. Поскольку пристройка станет частью основного здания, рекомендуется использовать для нее те же материалы, из которых сделаны стены и крыша дома, чтобы строение смотрелось гармонично. Стеклянная веранда будет хорошо выглядеть в доме из любого материала и сделает его более стильным, изящным. 

Также нужно определиться со способом возведения фундамента. Это может быть как отдельное основание, так и жесткое соединение фундаментов дома и пристройки. В первом случае конструкция выглядит как отдельный фундамент, не соединенный с основным строением. Между домом и пристройкой делается деформационный шов. Второй способ объединяет конструкции с помощью стальных прутьев (арматуры).

Также нужно заранее выбирать форму пристройки, руководствуясь при этом не только желанием получить как можно больше дополнительной площади, и помнить о рациональном использовании земли на участке, соблюдать пропорции. Форма пристройки будет зависеть от предполагаемого использования. Если она возводится с целью расширения жилого пространства дома, придется позаботиться о ее теплоизоляции и морозостойкости. Если в доме планируется круглогодичное проживание, то пристройка должна иметь крышу. В любом случае придется сдерживать полет фантазии – ваши смелые идеи еще надо воплощать проектировщикам и строителям.

 

 

Идем в суд

Кроме первого и наиболее правильного способа возведения пристройки – со сбором пакета разрешительных документов еще до начала строительства, есть и второй, не менее востребованный у граждан вариант. Это узаконивание самовольно возведенного объекта через суд. Оба варианта достаточно длительные по времени (больше месяца) и предполагают хождение по многочисленным инстанциям. Однако узаконивание уже произведенной реконструкции через суд заставит понервничать гораздо больше, чем очередь в МФЦ. Решение может быть вынесено не в пользу собственника, и его заставят снести самовольную постройку – недвижимый объект капитального строительства, который был возведен на земле без согласования проекта, получения разрешения на строительство или перепланировку, а также введение в эксплуатацию.

– Если обнаружатся грубейшие нарушения, допущенные собственником при реконструкции, суд может ему и отказать, – признает адвокат компании «Ваша правовая защита» Александр Астраханцев. – Но из 38 дел по реконструкции, которые у нас были в прошлом году, отказ был только в одном случае. И то это не технический момент, а человеческий фактор – собственница не смогла получить согласие всех соседей. Сейчас наблюдается такая тенденция: на уровне государства усиливается контроль за незаконным строительством. Чтобы не конфликтовать с надзорными органами, непримиримыми соседями и не идти в суд, собственники стали активнее обращаться в административные органы за получением разрешения на строительство – количество таких обращений, как мне говорили, в Калининграде выросло втрое! Тем более что получить разрешение теперь намного проще. С 2013 года суды стали доводить до граждан такую мысль: пытайтесь получить в администрации разрешение на строительство до начала работ или уже после того, как вы их произвели. Если сделать это в досудебном порядке не получится (а так будет наверняка, поскольку реконструкция выполнена незаконно), тогда ваше дело будет рассмотрено в суде. Это формальность, но администрации, которые завалили заявлениями в порядке досудебного урегулирования, стали более лояльны и терпимы к тем, кто хочет выполнить реконструкцию по закону. И, в принципе, ничего сложного здесь нет. Может возникнуть проблема только в подготовке проекта. Прежде администрации перестраховывались в этом вопросе, но сейчас появились проектные организации, которым они доверяют благодаря высокому профессионализму сотрудников. Еще важно обратить внимание вот на что. Несмотря на то, что вы решили – получить разрешение и затем провести реконструкцию или же сначала провести работы, а затем узаконить их через суд, – в любом случае проконсультируйтесь для начала с юристом, строителем, проектировщиком или специалистом, который будет давать заключение на проект. Они подскажут, где можно или нельзя поставить дверь, убрать стену, перенести газовое оборудование. И не делайте поспешных шагов, не начинайте активное строительство, даже если документы на получение разрешения уже сданы, а сроки поджимают. Есть такой вариант: делается проект, и на него выносится заключение – эксперты говорят, что все заявленные работы возможно выполнить. Только тогда можно приступать к каким-то косметическим работам.

 

Помощь юриста

Поскольку самому отстоять свои права в суде, не имея юридического образования, будет сложно, придется обратиться к профессионалу. Это может быть как юрист, так и адвокат, который примет ваш материал в производство. Правильно, чтобы он все сделал сам и не гонял клиента за справками, всегда имел время для общения с ним и квалификацию, необходимую для того, чтобы выиграть дело в суде. Если обратиться в крупную компанию, то это ускорит процесс сбора документов и обеспечит качество работ.

 

Актуальное предложение

От старта до финиша

Высококачественные материалы от «ТеплоМакса».