Процесс выбора места и подготовки документации для строительства ИЖД

К выбору места для строительства необходимо подойти внимательно, учитывая множество факторов. 

– Перед тем как выбрать участок, обратите внимание на почву, – советует генеральный директор агентства недвижимости «Квартирный вопрос» Юлия Никитина. – В зависимости от ее состава нужно будет определять тип фундамента будущей постройки. Кроме того, качество грунта имеет большое значение для разбивки сада или огорода. Помимо этого, для домов, расположенных вдали от города, очень важным фактором является качество дорог в округе. Плохое покрытие затруднит подвоз материалов во время строительства, а также будет создавать проблемы при поездках на работу или учебу.

Самый простой и удобный вариант – выбрать земельный участок, рядом с которым присутствуют коммунальные канализационные сети. Вам придется всего лишь получить специальное разрешение на сброс отходов в соответствии с потребностями вашего жилища.

Другим из важнейших вопросов является возможность электрификации будущего дома. 

– Владельцам необходимо заранее выяснить, где расположена ближайшая к участку подстанция и сколько киловатт энергии вам смогут выделить энергетики, – рекомендует Юлия Никитина. – Что касается газификации, хорошим вариантом считается участок, который можно подсоединить к системе районного газоснабжения. Таким образом, помещение можно будет отапливать при помощи газового котла. 

При выборе места для строительства жилья также очень важно обратить внимание на инфраструктуру и возможности ее развития в будущем. Ведь жить в районе, где магазины, детские сады, школы и больницы находятся рядом, намного проще, чем в глухой местности.

 

Ищем деньги

Финансовый вопрос одним из первых встает перед человеком, который собрался начать строительство дома. По мнению экспертов рынка недвижимости, сейчас все больше людей используют для этих целей заемные средства – берут ипотеку. Особенность такого кредита в том, что он оформляется под залог уже имеющегося жилья. 

– Ипотека на строительство дома – это не просто кредит на земельный участок, а инвестиции в будущее жилье, – комментирует директор ипотечного центра банка «Дельта Кредит» Алена Шлыкова. – Еще одним обязательным условием для его получения является наличие договора подряда на строительство. Кроме этого, после завершения строительства дома заемщик должен будет представить в банк подтверждение о целевом расходовании средств. 

Стоит помнить, что земля при оформлении ипотеки на строительство частного дома не должна находиться в природоохранной зоне или быть в аренде. Обязательное юридическое предназначение участка – для индивидуального пользования.

– Заемщику необходим стандартный пакет документов. Первая их часть – документы, устанавливающие личность и подтверждающие доход (копия паспорта, справка о доходах, копия трудовой), – поясняет Алена Шлыкова. – Вторая часть – документы по недвижимости, передаваемой в залог (кадастровые, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы). Также необходимы подписанные ДПП – договор передачи прав (в том числе предварительный договор) на земельный участок и договор подряда на строительство жилого дома с совокупной ценой по договорам не менее суммы кредита/займа.

 

Изыскания и топосъемка

Для начала нужно точно определить границы земельного участка, пригласить геодезистов, которые вынесут границы в натуру, то есть обозначат их столбиками. Кроме того, специалисты сделают топографическую съемку земельного участка, которая понадобится для проектирования дома, получения разрешений на строительство и ТУ, подведения коммуникаций и так далее. 

– Топографическую съемку должен осуществлять специалист, обладающий навыками работы со специализированными средствами геопозиционирования (GPS, тахеометр и подобные приборы), а также способный провести последующую обработку полученных данных, – поясняет генеральный директор Бюро кадастрового учета Иван Яковлев. – Не стоит заблуждаться и полагать, что встроенные в наши смартфоны средства навигации смогут справиться с подобной задачей – погрешность определения местоположения в таком случае может быть семь и более метров. Доверять выполнение работ лучше кадастровому инженеру. Не забывайте, что кадастровый инженер при осуществлении своей деятельности несет персональную ответственность. Стоит отметить, что в некоторых случаях для топографической съемки необходимо быть членом саморе-гулируемой организации строителей.

Также для понимания состава почвы, глубины залегания грунтовых вод необходимо проведение инженерно-геологических изысканий. Эти работы производят лицензированные организации.

 

 

Проект и ТУ

После проведения топографической съемки земельного участка необходимо заказать проект дома. 

– Для этого лучше обратиться в проектную организацию, но можно купить и готовый проект через Интернет, – рекомендует Иван Яковлев. – Я советую все же делать проект под себя и не искать готовых решений, так как у каждого человека свое видение и предпочтения. Кроме того, проектировщик поможет вам правильно спланировать земельный участок, расположить на нем дом, вспомогательные строения, зоны отдыха, проезды и дорожки.

Следующий этап – заказ технических условий на газ, электричество, водоснабжение, водоотведение. Для этого необходимо обратиться в специализированные организации (электричество – ОАО «Янтарьэнерго», газ – «Калининградгазификация», вода – МУП «Водоканал) с заявлением, топографической съемкой и документами, подтверждающими пользование или владение земельным участком. Более подробную информацию предоставят в этих организациях. 

– Необходимо принимать во внимание наличие коммуникаций поблизости с земельным участком, – отмечает Иван Яковлев, – поскольку их удаленное расположение может привести к очень большим финансовым затратам. В некоторых случаях приходится искать альтернативу. Например, для водоснабжения – строительство собственной скважины. Но и наличие поблизости коммуникаций не всегда означает, что вас к ним быстро подключат. Ведь такие сети могут не иметь достаточной мощности, и сетевой организации придется их реконструировать, что может затянуться на долгие годы. Наиболее часты такие случаи с электричеством.

 

Разрешение на строительство

После того как технические условия будут готовы, необходимо получить градостроительный план земельного участка. ГПЗУ необходим для подачи документов на разрешение на строительство, в котором отражены границы участка и его планировка. Этот план фиксирует, где на участке орган местного самоуправления позволит вам строить, а где законом это запрещено. Для получения ГПЗУ необходимо обратиться с заявлением в многофункциональный центр (МФЦ). 

Еще, чтобы получить разрешение на строительство, нужно обратиться в орган местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок. Необходимо отметить, что в ближайшее время планируется передача полномочий по выдаче таких разрешений в высший исполнительный орган региона – в правительство Калининградской области. Необходимые документы: заявление, градостроительный план 

земельного участка (выдается органом местного самоуправления), технические условия. 

Широко распространено мнение об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство, если строится индивидуальный жилой дом. Но это не так, уточняет Яковлев. Градостроительным кодексом такое исключение предоставлено только для домов, расположенных на земельных участках, которые выделены для ведения садового или дачного хозяйства. Во всех остальных случаях такое разрешение необходимо получать.

 

 

Ставим дом на учет

После получения всех вышеуказанных документов можно приступать к строительству. Когда дом будет готов, вам снова понадобятся услуги кадастрового инженера для подготовки технического плана здания и постановки его на государственный кадастровый учет. 

Технический план – это документ, который содержит описание здания, помещения, сооружения или объекта незавершенного строительства. Он подготавливается кадастровым инженером и является основанием для внесения в государственный реестр недвижимости сведений о здании, проще говоря – постановки на учет. 

После того как ваш дом будет поставлен на кадастровый учет, остается обратиться в МФЦ с заявлением о регистрации права собственности и присвоении объекту адреса. 

 

 МФЦ в Калининграде на площади Победы, 1.

 

Актуальное предложение

 

Дом с душой

 

Современные деревянные дома органично сочетают проверенные веками традиции и новейшие технологические разработки. Такой дом создает неповторимую атмосферу уюта и надежности, которой так не хватает современному человеку.