Текст: Ядвига Латыпова
Фото: Роман Городко.
В этом году муниципалитеты Калининградской области планируют проводить земельные аукционы чаще, а участки могут стать более доступными по цене – спрос на землю из-за кризиса падает, рынок «перегрет».
Только аукцион!
Сегодня получить участок под строительство можно тремя способами: купив его у владельца – физического лица или организации, предприятия, не обязанного выставлять свое имущество на аукционы, на открытом аукционе, который проводит муниципальное образование, и в порядке очереди, если претендент относится к льготным категориям граждан. Статья 39.6 Земельного кодекса РФ устанавливает закрытый перечень случаев, при которых возможно предоставление участков без проведения торгов. В основном эти земли используются для общественно-полезных целей, например, размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, государственных нужд, реализации масштабных инвестиционных проектов. Получить участок под строительство, минуя земельный аукцион, могут и некоторые категории граждан. Например, в порядке очередности бесплатно получают землю под индивидуальное строительство многодетные семьи или инвалиды, которым положено социальное жилье.
Но в основном объекты жилого назначения как индивидуальной, так и многоэтажной застройки у нас в регионе возводятся на земельных участках, приобретенных путем купли-продажи, переуступки права аренды или через аукцион. Аукцион – это конкурс, в котором можно проиграть, но можно также и выиграть. Землю «с молотка» реально приобрести по более низкой, чем у риелторов или собственников, цене, ведь муниципалитет не может ожидать годами выгодного клиента – участок надо реализовать как можно быстрее. Поэтому интерес к таким аукционам у застройщиков есть всегда.
– Механизм проведения аукционов прописан в Земельном кодексе РФ и уже хорошо отработан, – поясняет ведущий специалист Управления имущественных и земельных отношений администрации Гурьевска Ольга Волкова. – Информационные сообщения о продаже земельных участков (на право заключения договоров земельных участков) по закону размещаются для ознакомления не менее чем за 30 дней до начала проведения торгов на официальном сайте www.torgi.gov.ru и в местной газете. В извещениях есть вся необходимая будущим арендаторам или собственникам информация о предлагаемых участках: площадь, вид разрешенного использования, местоположение, начальная цена и так далее. Стать участником земельного аукциона может каждый – никаких сложностей здесь нет, достаточно внести задаток. В этом году у нас будет много интересных предложений. В ближайшее время начнем выставлять участки под ИЖД, личное подсобное хозяйство (ЛПХ), объекты предпринимательской деятельности.
И больше, и дешевле
Традиционно самый высокий спрос на земельные участки в Калининграде. Следом идут прибрежные города-курорты: Светлогорск и Зеленоградск. Гурьевск, Пионерский также востребованы у застройщиков.
В областном центре и в Гурьевске сегодня нет дефицита земельных участков. Появилась другая проблема: нередко аукционы срываются ввиду отсутствия заявок. В кризис застройщики стали осмысленнее подходить к вопросу приобретения и оформления в аренду участков. Крупный строительный бизнес страдает сегодня не от отсутствия земель, а от недостатка средств, инженерных коммуникаций и низкого спроса.
– В Калининграде земельные аукционы планируем проводить в этом году чаще, чем в прошлом, ведь это в интересах города и его жителей, – говорит председатель комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации Калининграда Александр Зуев. – Причем участки могут стать более доступными по цене. Наш рынок
«перегрет» – слишком много предложений. Калининградцы долгое время верили в миф о том, что земля – это актив, в который выгодно вкладывать деньги, забывая о том, что это и бремя. И арендную плату надо вносить, и земельный налог никто не отменял, а если не освоил участок в указанные договором аренды сроки, то его могут и изъять.
И такие случаи уже есть. По словам чиновника, только в январе администрация Калининграда отправила 10 уведомлений о расторжении договоров аренды. Возможно, не все 10 участков вернутся в город, но процесс идет.
– Говоря о цене, уточню, что за копейки мы ничего продавать, конечно же, не будем, – подчеркивает Зуев. – Уже замечено, что чем дешевле застройщику обходится участок, тем дольше он стоит неосвоенный. И наоборот, чем дороже он ему достался, чем упорнее он бился за него на аукционе, а первоначальная цена иногда вырастает на торгах в несколько раз, тем активнее он вкладывается в строительство.
Нам не нужен вал продаж, хотя деньги с аукционов и пополняют бюджет. Важно, чтобы у каждого участка был конкретный застройщик, который видит реализацию своего бизнес-плана в контексте развития города и исходя из того генплана, который принят и утвержден на сегодняшний день.
Участок «с молотка» можно заполучить по более выгодной, чем у риелторов или собственников, цене. Поэтому интерес к аукционам у застройщиков есть всегда.
Дефицита земельных участков у нас нет. Появилась другая проблема: нередко аукционы срываются ввиду отсутствия заявок.
Только в январе администрация Калининграда отправила 10 уведомлений о расторжении договоров аренды. Возможно, не все 10 участков вернутся в город, но процесс идет.
мнение специалиста
Евгений
Афанасьев,
заместитель
директора
ГК «Ремжилстрой»:
– Если тщательно подготовиться к аукциону, то выиграть в нем можно. Причем честно. В 2011 году мы участвовали в крупном аукционе по развитию застроенных территорий и получили под жилищное строительство в микрорайоне Сельма и в поселке Чкаловск несколько участков общей площадью около 19 га. При этом у нас было серьезное обременение по расселению жителей 19 аварийных домов в Чкаловске. Мы это требование выполнили и сейчас все усилия направляем на застройку участков, оформленных в аренду сроком на 10 лет. По закону, если мы их не освоим, землю могут изъять. И это правильно – участки не должны «болтаться», неосвоенные, годами.
Что касается крупных застройщиков, то они уже имеют землю. И даже если у кого-то не получилось взять ее через аукцион, то никакой проблемы здесь нет – сейчас землю можно купить по цене ниже рыночной, на уровне 2014-2015 годов. Предложение в кризис превышает спрос. Люди набрали участков в качестве активов, но у кого-то заканчивается срок аренды, а кому-то потребовались «живые» деньги. Мне постоянно звонят арендаторы и собственники участков, чуть ли не каждый день шлют на почту коммерческие предложения, прайсы со стоимостью. Часто предлагают Гурьевск, Калининград.
Александр
Кузнецов,
председатель комитета по экономической политике Калининградской областной Думы: – Что касается земельных аукционов, то в области нет таких системных или массовых частных ситуаций, которые вызвали бы у нас тревогу, заставили вплотную заняться данной проблемой. Вместе с тем, общаясь со своими избирателями, я понимаю, что определенная неудовлетворенность сложившейся практикой есть. В повседневных разговорах люди намекают на то, что аукционы проводятся несправедливо, с помощью неких приемчиков. Например, объявления об аукционах даются в специальных газетах нечитаемым мелким шрифтом и в том месте, где их и не заметишь. Если же на момент проведения аукциона поступает много заявлений, то под каким-то предлогом его могут отменить и назначить новую дату. И так несколько раз. Также люди замечают, что на аукционе участок продается по одной цене, а сразу после оформления в собственность тут же перепродается втридорога. Надо быть очень наивным человеком, чтобы полагать, что там, где идет работа с ресурсами, не будет коррупционной составляющей. Но одно дело – намекать, а другое – располагать доказательствами. Хотя разговоры ведутся, у меня нет ни одной официальной жалобы от частных лиц или компаний, связанной с аукционом на землю.
Торги: начало и конец
Конечное предложение претендента на земельный участок может в десятки раз отличаться от начальной стоимости. Итоги аукциона во многом зависят от вида разрешенного использования, расположения участка, количества и активности участников торгов.
* Источник информации о результатах открытых аукционов – сайт torgi.gov.ru. В каждом случае на торги выставлялось право аренды земельного участка на 10 лет.
Для пользы дела
- Для участия в аукционе не нужно иметь какое-то специальное образование. Однако еще до аукциона неплохо бы проконсультироваться со специалистами о том, какие проблемы могут возникнуть при освоении участка.
- Внимательно ознакомьтесь с информацией о предлагаемом участке, порядке проведения аукциона и об условиях участия в нем. Обратите внимание на обременения – не помешают ли они вашим планам? Познакомьтесь с кадастровой документацией и постарайтесь выехать на место, чтобы оценить участок в натуре. На бумаге может быть все красиво, а в реальности – яма или болото.
- Не берите в аренду участок с неподходящим видом разрешенного использования – внести изменение в договор аренды невозможно. Если участок у вас в собственности, то изменить разрешенное использование на стадии строительства вам также не удастся. А когда здание возведено, что-то менять уже экономически нецелесообразно.
- С 1 марта 2015 года все участки под строительство юридическим лицам предоставляются на торгах только на праве аренды. Если участок не освоен в определенный договором аренды срок, то земля подлежит изъятию. Выкупить такой участок или получить за него компенсацию не получится. Он будет повторно выставлен на аукцион.
- Срок освоения земельного участка, выделенного под ИЖД, – 20 лет.
- Выставленный на аукцион земельный участок должен иметь технические условия, т. е. подключения к сетям.
- Если участие в аукционе оказалось неудачным, задаток вернут. Только будьте внимательны при заполнении квитанции. Случается, в назначении платежа забывают указать, что это взнос для участия в аукционе, поэтому деньги «зависают» в казначействе как неопознанные.