Константин Тимохин,
менеджер компании «Футура»:
– Наша компания активно осваивает район Северной Горы – улицу Герцена. Раньше это был дачный поселок с проблемами энергоснабжения, газа там попросту не было. В настоящее время все эти недостатки устранены, нет никаких проблем с водоснабжением и водоотведением. К тому же район остался зеленым, что очень привлекательно для калининградцев. В перспективе в конце улицы Корсунской планируется выезд на окружную дорогу, что, конечно же, сделает этот район еще доступнее.
Поскольку Северная Гора граничит с улицами Горького и Невского, то в центр города из любой ее точки можно добраться за четверть часа. Поэтому и с транспортной доступностью тоже все в порядке. Развивается район в плане строительства достаточно активно, здесь строят преимущественно многоквартирные дома из 2-3 этажей. Общаясь с покупателями, я вывел такую закономерность: многие переселяются из многоэтажек и часто с улицы Горького – так они, принципиально не меняя района, все-таки переезжают в более комфортное жилье. Еще заметил: человек с неохотой меняет район, в котором он прожил большую часть жизни. Поэтому, как правило, улучшая жилищные условия, в первую очередь он рассматривает варианты в привычной среде обитания.
В последние годы покупатели стали более внимательными, изучают информацию о новостройках, поэтому многие уже хорошо представляют, каким должно быть их будущее жилье: из какого материала стены (в основном газосиликатный или керамический блок), обязательно хотят утепление каменной ватой либо, если утепление полистиролом, обкладку каменной ватой хотя бы вокруг окон и дверей, прекрасно понимая, что в случае пожара это может спасти жизнь.
Несмотря на кризис, наши покупатели все чаще засматриваются на большие квартиры с минимумом коридоров и максимально просторными ванной и кухней. В числе обязательных условий – наличие парковок. В условиях многоэтажек сейчас на подъезд из 9 этажей выделяют 10 парковочных мест, опираясь на действующие ГОСТы советских времен, а этого явно недостаточно. Также покупатели учитывают наличие в районе детских площадок, садов, муниципальных школ.
Сейчас по факту за последние год-полтора цена на квадратные метры выросла, поскольку используется много привозных материалов. Они дорожают вслед за повышением курса евро. Жилье строится и сдается в большом количестве, но ждать снижения цен не стоит. Цены на квартиры в Ленинградском районе за последние полтора года отыграли вверх с 50 тысяч за квадратный метр примерно до 55-60 тысяч. Стоимость зависит напрямую от удаленности от центра, и на это влияют даже незначительные один-два километра. Нам удалось удержать цены на уровне 2014 года – они сейчас составляют 40-46 тысяч за квадратный метр, но, возможно, их придется повысить.
Александр Политов,
заместитель генерального директора по продажам и маркетингу ООО «СпецРемСтройТрест»:
– В немецком Кенигсберге самой престижной и развитой считалась территория Центрального района. В советские годы и в нынешнее время он тоже держит пальму первенства. Сейчас здесь ведется преимущественно точечная застройка. Комплексная есть на периферии.
Ленинградский район с точки зрения строительства более молодой, но имеет гораздо больший потенциал для развития. Сегодня это одна из самых интенсивно застраиваемых территорий, любая карта новостроек города это подтвердит. Особенно активная застройка ведется на Сельме, в конце Московского проспекта, в районе улиц Артиллерийской – Дадаева – Куйбышева. Здесь появляются новые улицы, вырастают новые микрорайоны. Приятно осознавать, что имеешь отношение к этому созидательному процессу. Помню, 4-5 лет назад, когда наша компания только начинала застройку в районе ул. Артиллерийской, я приезжал туда на осмотр будущей стройплощадки: заброшенные сады, старый брошенный фундамент, а рядом пруд или лужа, в которой ребятишки ловят рыбу, рядом дед выгуливает козу... не верится уже, что так было.
Сегодня здесь возвели новые дома несколько крепких застройщиков, для которых имеет значение понятие вкуса. Район совсем не выглядит спальным, у него есть собственное лицо. Это не регламенты и не нормативы, и даже не договоренности – это личная инициатива застройщиков: оставить после себя интересную зону благоустройства, радующую глаз. В архитектуру органично вписались торговые сети – они открыли там свои лучшие магазины. Естественно, все это стимулирует желание людей здесь жить, и они готовы платить за эту недвижимость.
Отмечу, что сейчас покупатель стал разборчивее, поэтому для него вопрос использованных при строительстве материалов стоит на втором месте после стоимости. Комфортность жилых помещений определяется влиянием на человека трех основных факторов – теплового, влажностного и гигиенического режимов. Наибольшей комфортностью, создающей оптимальный микроклимат в помещениях, характеризуются деревянные дома. Их комфортность принимается за единицу. Комфортность помещений в зданиях из керамического кирпича составляет 0,7, из ячеистого бетона – 0,2, из силикатного кирпича – 0,1, а из железобетона – 0,05. К сожалению, многоквартирный дом из дерева построить весьма проблематично, поэтому самым оптимальным материалом в наших условиях является керамика. В условиях нестабильной экономики потенциальный покупатель стал более осторожен, поэтому не последнее место в его шкале приоритетов занимают имя, репутация компании, ее материально-технический потенциал.
Елена
Ширванова,
руководитель калининградского портала недвижимости «ПН39»:
– До 2009 года Калининград разделялся на пять районов, сейчас осталось три: Центральный, Ленинградский, Московский. Центральный – это район элитных новостроек и старых немецких домов. Жить здесь дорого, эстетично, спокойно.
Спальный Московский соединяет в себе новое эконом-жилье, массивы советских хрущевок, немецких малоэтажных домов. Этот район в Калининграде – с самой низкой ценовой политикой на рынке недвижимости.
Ленинградский район территориально самый большой, перспективный, с достаточно высоким уровнем цен на новое жилье. В последние годы он стремительно развивается, с появлением новостроек в него поехала молодежь. Район интересен самостоятельной инфраструктурой, транспортной доступностью, наличием всех необходимых социальных, торговых и развлекательных учреждений.
В последние годы активно застраиваются улицы Артиллерийская и Дадаева, район Северной Горы. Виды застройки – от бюджетного до элитного жилья, со значительным перевесом бизнес-класса. Часть Верхнего озера, в частности, улица Верхнеозерная – это особняки и жилье премиум-класса.
Застройщики чутко прислушиваются к запросам потенциальных покупателей, разборчивый покупатель уже хочет «свой» стиль и нововведения. Так, все чаще для возведения стен дома выбирают современный материал – керамический блок, больше внимания уделяют утеплению фасадов. Много домов строят монолитно-кирпичными или полностью кирпичными. Там, где этажность не позволяет провести газовое отопление, используется центральное, но с индивидуальными счетчиками потребления тепла в каждой квартире – коммунальные платежи при этом сопоставимы с «автономкой». В плотно застроенном Ленинградском районе популярны дома с подземными парковками и огороженной территорией. Некоторые застройщики на этом экономят, что сразу сказывается на продажах. Ленинградский район в этом смысле показательный. Компании-застройщики стараются не допускать резкого роста цен. К тому же проводят акции, уменьшая стоимость квартир, делая жилье более доступным.