Елена
Иванова,
ведущий специалист, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Эрвин»:
– Я бы разделила все немецкое жилье на три группы. Первая – самая большая, составляет около 50%. Это квартиры в жилом состоянии. Они вполне приемлемы по качеству, имеют в большинстве своем автономное отопление и придомовую территорию, где можно разбить грядки или поставить беседку. Вторая группа – по-настоящему элитное жилье. Его не более 30%. Такие капитально отремонтированные немецкие квартиры можно найти на улицах Комсомольской, Разина, Коммунальной, Чайковского, Брамса, в начале Красной, в районе от площади Победы до Центрального парка КО. На них всегда хороший спрос, цены мало отличаются от цен на современные квартиры в «сером ключе». Остальные 20% – это очень скромное, плохонькое жилье, где применялись камышовые утеплители, дранка и другие морально и физически устаревшие технологии и материалы. В основном это характерно для Московского и бывшего Балтийского районов.
В последнее время мы наблюдаем стабильную тенденцию: немецкие квартиры в неприглядном состоянии постепенно дешевеют, их стоимость приближается к реально обоснованной. Лет 12-15 назад за них просили почти столько же, сколько за квартиры в домах 70-80-х годов. Но тогда выбор у людей был невелик, и для них было не так важно, кто строил дом. Сейчас больше внимания обращают на качество стройработ, на наличие подвала, чердака, участка земли. И немецкое явно проигрывает на фоне современного жилья.
Но сравнительно невысокая цена – преимущество такого жилья. Вполне приличную квартирку площадью порядка 28-32 кв. м по цене от миллиона рублей можно найти и в Ленинградском, и в бывшем Октябрьском районе – в конце проспекта Победы, на Вагоностроительной, Ремонтной… К примеру, на улице Харьковской квартира площадью 50 кв. м стоит 1,6 млн руб. Их будут покупать и в обозримом будущем.
Спрос на немецкий фонд сохранится на многие годы из-за его местоположения, наличия земли, малоэтажности, патриархального настроения, которое присуще этим местам. Приезжие говорят: «Мы хотели бы там жить, это почти как в Германии». Если это жилье будут приводить в порядок, поддерживать, лет 50 оно еще спокойно послужит нашим людям.
Олег
Хорава,
генеральный
директор центра продажи
недвижимости «Риэлт-Финанс»:
– Если сравнивать немецкие жилые дома Калининградской области между собой, то стоит начать с того, что многие из них имеют более чем вековую историю, а некоторые возникли сравнительно недавно – в начале сороковых годов прошлого столетия. Их строили под разные цели, из разных материалов и разные архитекторы. Были районы для купцов и пролетариата, «рыбные деревни» и административные кварталы, казармы и виллы. Например, на той же улице Красной по одной стороне стоят элитные дома, по другой – простые, без архитектурных изысков. Есть дома, не пострадавшие во время Второй мировой войны, а есть восстановленные, порой от фундамента, нашими строителями.
Покупателей квартир в немецких домах в 90-х не пугали старые коммуникации, необходимость масштабного ремонта и расселения – ведь эти крупногабаритные квартиры были, как правило, коммуналками. Тогда для желающих вырваться из «оков» малогабаритных квартир и получить просторное жилье с высокими потолками в малонаселенном доме, в хорошем микрорайоне особого выбора не существовало. Начало 2000-х годов ознаменовано подъемом строительной отрасли. Немецкому фонду была предложена достойная альтернатива – квартиры в современных новостройках. Интерес к немецкому жилью стал резко ослабевать – за последние десять лет заказ расселить коммуналку трудно припомнить.
Однако при всей разнородности «немцы», как правило, имеют существенный плюс – они находятся в зоне малоэтажной застройки: это то, что любят калининградцы и видят на картинках жители других регионов. Это районы со сложившейся инфраструктурой, уютные, зеленые и обжитые. А ведь район будущего жилья – момент ключевой, ценообразующий. Самые дорогие немецкие дома располагаются в районах улиц Кутузова, Разина, Тельмана, Грибоедова, Носова. Полагаю, именно такой образ Калининграда сидит в голове каждого туриста, впервые посещающего столицу Янтарного края. По моему представлению, местные власти должны его активно поддерживать и развивать. Проект «Рыбная деревня» я назвал бы пробным шагом, однако весьма успешным. Это место стало визитной карточкой Калининграда. Очень жаль, что он пока не получил дальнейшего развития. Надеюсь, когда-нибудь власти осмелятся на более радикальные действия в этом направлении – строительство «Старого Калининграда» в едином стиле.
Ирина
Фаттахова,
генеральный директор
ООО «ДомоВед-Оценка», руководитель калининградского отделения агентства недвижимости «Зеленый город»:
– В Калининграде жилые дома можно распределить по следующим категориям: треть жилого фонда – это здания немецкой постройки до 1945 года, 15% – так называемые «сталинские» дома и «хрущевки» постройки до 70-х годов, 45% – жилые дома 1971-1995 годов и около 6% приходится на новые дома, построенные после 1995 года. В худшем техническом состоянии, как правило,«хрущевки» и «немцы». Поэтому и цены на них ниже. Но это не относится к эксклюзивным немецким квартирам, расположенным в Центральном районе на улицах Разина, Офицерской, Коммунальной, Пугачева, в Ленинградском районе на улице Тельмана. Они до сих пор пользуются устойчивым спросом, и, соответственно, цены на них сопоставимы с ценами на новое жилье.
Самое дорогое жилье любого класса в Центральном районе и «золотом квадрате» – на картах это центр города. Разница в цене за квадратный метр между Центральным и бывшим Балтийским может доходить до 30%. Главными факторами, формирующими цену, всегда были район, категория здания, метраж, состояние квартиры. Также влияют на стоимость и материал постройки (предпочтительнее кирпич), этаж (менее привлекательны первый и последний), планировка, выход окон (менее востребован выход на проезжую часть), размер кухни, наличие балкона, кладовки, подвала и другие дополнения.
«Немцев» любят за «разумность» и экономичность. Такое жилье востребовано у людей, которые не могут себе позволить новостройку с автономным отоплением, но очень хотят его иметь. Если стоит выбор между новостройкой класса «эконом» – а это, как правило, окраины города – и немецким фондом в центре, то клиенты чаще предпочитают последнее. К тому же это жилье малоэтажное, из красного кирпича, с подвалами, мансардами, толстыми стенами, часто – с высокими потолками. Однако перекрытия в таких домах почти везде деревянные, и банки их не оформляют в залог, то есть часть таких объектов невозможно купить или продать по ипотеке.
Спрос на «вторичку», в том числе и на ее немецкий фонд (сегмент), в настоящее время немного снизился, но предполагаю, что она станет более востребованной во второй декаде 2016 года, с завершением госпрограмм, которые искусственно поддерживали застройщиков и спрос на новое жилье.