Готовимся к стройке

Человек современный, познавший все прелести индустриализации, снова стремится к земле. По статистике, почти 80% россиян проживают в многоквартирных домах, при этом четверть населения сегодня обладает земельными участками под ИЖС. Еще больше соотечественников прицениваются к земле, мечтая сделать аналогичное приобретение в будущем. 

Жители Калининградской области тоже не прочь построить собственный дом. Ежегодно в регионе более 200 тысяч квадратных метров нового жилья приходится именно на индивидуальные дома. Только за девять месяцев 2105 года в Росреестре зарегистрировано 200 443 права на земельные участки. 

Сейчас, зимой, наступило время, когда можно спокойно и основательно подготовиться к весенне-летнему строительному сезону. Проект «Строим дом» расскажет об наиболее важных этапах подготовки и организациях, которые помогут сделать все быстро и правильно. 

I этап. 

Выбор земельного участка 

Прежде всего, нужно определиться с площадью и назначением земельного участка — все это влияет на цену. Кроме того, принципиально важно наличие инженерных сетей, объектов инфраструктуры, дорог. В городе проще найти небольшой участок, на котором можно построить только дом и разбить пару клумб. Если, кроме дома, планируется завести сад-огород, то желательно, чтобы площадь была больше, а почва плодородной. Обычно такие участки приобретают на окраинах или за пределами крупных населенных пунктов. Ручьи и водоемы, большие деревья хорошо впишутся в ландшафтные изыски, но участок с ними должен быть очень просторным, чтобы можно было и дом без проблем разместить, и окружение сохранить. 

– Стоимость земли в разных районах города и области различается, – комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Авеню-Риэлт» Марат Субхангулов. – Цена «сотки» под ИЖД в Калининграде начинается с 500 тысяч рублей, в ближайших городах и поселках, в том числе прибрежной зоне – от 100 тысяч рублей. А вот в отдаленных городах области можно найти землю по цене 15 тысяч рублей за гектар. 

При поиске участка все варианты хороши – от объявлений на столбах до рекламы в СМИ и на сайтах администраций, – добавляет Субхангулов. – Существенно облегчит поиск бесплатная программа на телефоне и планшете «Кадастр» или сайт maps.rosreestr.ru.

II этап. 

Изыскания, межевание

и топосъемка 

Инженерно-геологические изыскания производят лицензированные организации для установления несущих характеристик грунтов и состава и уровня грунтовых вод.  Заключение оформляется в виде документа, который имеет юридическую силу. 

Эти данные необходимы для определения типа фундамента, этажности и местоположения дома и других строений.

– Если на этом сэкономить, то проектировщик, не имея данных о грунтах, страхуясь, закладывает фундамент максимальным для предполагаемых грунтов, – поясняет главный геолог ПТО «Региональный геодезический центр» Николай Поминьчук. – Это приводит к перерасходу денег и времени на строительство и не дает гарантий, что расчеты были верными. Вот пример из нашей практики: проектировщики рассчитали максимальный фундамент без данных геологического исследования, строители выкопали трехметровую яму, но по окончании строительства дом начал оседать на 15 сантиметров в месяц, пошли трещины по стенам. Исследования показали, что от поверхности земли был на 3,5 метра насыпной грунт, а затем 6 метров торфа – он и «поплыл». Требовалось либо разобрать строение и возвести новый фундамент, либо усилить существующий, что в данном случае вышло бы вдвое дороже возведения самого дома. 

Межевание устанавливает и закрепляет четкие границы и площадь земельного участка. Также оно включает в себя и юридическое оформление созданных в ходе работ документов.

– Перед приобретением участка нужно заказать кадастровую выписку на него в кадастровой палате, – советует начальник ПТО «Региональный геодезический центр» Андрей Вдовин. – Это позволит убедиться, что участок имеет четкие границы и необходимую точность определения поворотных точек углов границы земельного отвода. Когда границы участка декларативные, то есть не определены геодезически или не уточнены, требуется провести комплекс работ под названием «межевание».

Результатом межевания станет кадастровый паспорт, а в случае новообразуемого участка еще и свидетельство на участок. Еще будущему домовладельцу нужно получить выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) кадастрового плана территории и обратиться к кадастровому инженеру для проверки наложения охранных зон на участок. 

Топосъемка участка покажет все особенности рельефа, расположение деревьев, зданий и сооружений и тому подобное. Это позволит точно определить границы участка, сориентировать здание, просчитать уклоны, определить противопожарные разрывы между соседними зданиями и точки подключения к сетям. 

– Для выполнения проектирования необходимо провести топографическую съемку земельного участка в масштабе М1:500, – уточняет геодезист ПТО «Региональный геодезический центр» Алексей Темнов. – Итогом работ является получение на руки топографической съемки в бумажном варианте и при желании – в электронном. Зачастую для будущего частного дома геодезия на данном этапе заканчивается.

После того, как все эти работы сделаны, документы получены, можно заказывать архитектурный и рабочий проекты дома.

 

III этап. 

Проектирование

– Проектирование дает возможность заказчику увидеть свой будущий дом в мельчайших подробностях: из каких конструкций и материалов он будет построен, какие инженерные системы и сети будут проложены и в каких местах, а также узнать сметную стоимость строительства, – поясняет директор ПТО «Региональный проектный центр» Евгения Борунова. – Хороший проектировщик обязательно увидит особенности участка, на который «посадит» дом, учтет привычки и образ жизни каждого члена семьи. 

Типовые проекты могут сэкономить финансы и время. В них должны быть расчеты фундамента, стен, перекрытий, конструкций, кровли, узлов и сопряжений всех деталей, масса спецификаций, по которым строители будут заказывать материалы. По ним легко проверить исполнение сметы. 

Со свидетельством о регистрации прав на земельный участок, градостроительным планом участка и схемой планировочной организации можно идти получать разрешение на строительство. 

 

IV этап. 

Разрешение 

на строительство 

Перед началом строительных работ нужно пройти ряд согласований в местных органах власти и получить разрешение на строительство. Это можно сделать, обратившись в многофункциональные центры (МФЦ) по месту жительства. 

 

В многофункциональных центрах можно получить сведения о земельном участке из Единого государственного реестра прав, подать заявление о государственной регистрации договора купли-продажи земли.