Стоимость коммерческой недвижимости в новостройках (руб./м2)*
*по данным компаний «Инвент», «АвангардИнвестПроект», «Эрвин» и сайта www.beboss.ru
Евгения
Стрельчикова,
риелтор
агентства
недвижимости
«ЭРВИН»:
– Сегодня коммерческая недвижимость в новостройках – не очень востребованный сегмент рынка. Ни для кого не секрет, что сейчас наблюдается колоссальный спад коммерческой деятельности, спроса на товары и услуги, и в таких условиях мало кто решается открывать свое дело и обзаводиться офисом или торговой недвижимостью. Поэтому их стоимость в ближайшее время останется на прежнем уровне. Повышать ее смысла нет, а снижать цену на фоне того, что все дорожает, никто не будет. Аренда тоже стоит на месте. Арендодатели понимают, что арендаторов нужно удерживать, и цен не повышают. Наоборот, стараются создать более комфортные условия. Ведь, как известно, цена предложения зависит от спроса. И если в январе-феврале спрос на коммерческую недвижимость еще был (пытались вложить деньги в недвижимость те, кто не успел это сделать до Нового года), то начиная с весны его почти нет. При этом, независимо от экономической ситуации, коммерческая недвижимость в новостройках все равно будет проектироваться – особенно там, где осваивается новый район и нет развитой инфраструктуры. Эти помещения займут предприятия сферы услуг и торговли. Аренда на окраине, конечно, дешевле. И тот бизнес, которому не принципиально, где располагаться, может туда переехать. Например, многие интернет-магазины и магазины доставки еды уже перекочевали туда.
Станислав
Гергелюк,
начальник отдела продаж
ООО «АвангардИнвестПроект»:
– Если офис в новостройке пустует, то это ошибка застройщика. Прежде чем запроектировать такое помещение, необходимо оценить ситуацию и перспективы. То есть руководствоваться здравым смыслом, а не жаждой навара. Самое главное – нужно продумать локацию. Одно дело, когда офисы располагаются на первой линии – рядом с дорогой, где есть подъездные пути и хорошая проходимость. Такие коммерческие помещения всегда будут пользоваться спросом, даже при высоком ценнике. Но некоторые застройщики размещают офисы и торговые помещения во дворах или домах, находящихся в глубине комплекса. Там и подъездные пути не продуманы, и парковок зачастую нет, да и сотрудникам компании, расположенной в таком месте, придется долго объяснять, как проехать к офису. Когда мы проектировали жилой комплекс «Цветной бульвар», то решили сделать офисные помещения только в тех домах, которые стоят вдоль дороги. Во-первых, это максимально удобно для владельцев помещений – там предусмотрены парковочные места, есть несколько заездов к дому. А во-вторых, благодаря этому мы избежали перемещения сотрудников фирм, клиентов и покупателей по благоустроенной территории двора.
Вторая частая ошибка застройщиков – это проектирование большого числа помещений по 20-30 квадратных метров под стандартные предприятия сферы обслуживания. Нужно заранее задуматься о том, какого рода бизнес может быть востребован в этом районе. Территория, где мы возводим наш жилой комплекс, – перспективная и активно застраивающаяся. Здесь уже есть большое количество продуктовых магазинов и других предприятий сферы услуг и торговли. Поэтому нам нужно было предусмотреть площади под другой тип бизнеса. Наши коммерческие помещения занимают от 65 до 112 квадратных метров, они удобны для специализированных магазинов, медицинских клиник и других организаций, в которых нуждается застраивающийся район с уже имеющейся бытовой инфраструктурой.
Также всегда важно, чтобы застройщик шел навстречу покупателю. К примеру, на стадии возведения нужно сразу рассчитывать на возможность перепланировки, объединения помещений.
Ну и качество пространства имеет значение. На мой взгляд, коммерческие помещения не нужно делать цокольными – это непривлекательные коробки с достаточно гнетущей атмосферой, к тому же без витрины.
Если застройщик будет относиться с вниманием к будущим покупателям коммерческих помещений и расположит офисы в наиболее благоприятном для ведения бизнеса месте, такая недвижимость найдет покупателя. Например, наши коммерческие помещения были раскуплены буквально в первые
дни продаж.
Владимир
Бабаев,
ведущий специалист
по работе с коммерческой
недвижимостью ООО «Инвент»:
– Недвижимость – хороший индикатор бизнес-ситуации в регионе и стране в целом. Чем лучше экономическая ситуация, тем дороже недвижимость. Соответственно, когда ситуация ухудшается, недвижимость дешевеет. Сейчас мы проходим некий промежуточный этап – не очень понятно, что будет дальше. Долгосрочные прогнозы делать невозможно. И ценовая политика у продавцов и покупателей выжидающая. Она стабильная, без резких колебаний. Сделки совершаются, но только в том случае, когда покупателю нужно срочно что-то купить или продавцу – срочно что-то продать. Коммерческая недвижимость в новостройках имеет свою специфику. Существует некоторый дисбаланс между количеством предлагаемых коммерческих помещений и вариантами того, что в них можно организовать. Новостройки возводятся преимущественно в спальных районах. Торговый сектор в таких местах обычно представлен продуктовыми минимагазинами, точками продаж товаров для детей, зоо- и хозяйственными магазинами, аптеками, салонами красоты, парикмахерскими и так далее. Для таких арендаторов важно, чтобы помещения были функциональны и практичны, соответствовали их пожеланиям. То есть нужны большие витрины, высокий потолок, свободная планировка, отдельный вход, должна быть возможность повесить рекламную вывеску...
И если застройщик изначально учитывает все особенности, то спрос на помещения будет, и они найдут своих хозяев. В противном случае место пустует.
Что касается офисов, то открывать их в жилых новостройках зачастую неразумно: деловая активность сосредоточена в центре города. При этом оттуда сегодня уже никто не съезжает. После всех валютных потрясений арендаторы и арендодатели ищут и находят способы договариваться. И какова бы ни была общая экономическая ситуация, в центре все равно есть дефицит предложений по коммерческим помещениям.