Калининградцы, выезжающие за пределы региона, не торопятся продавать свои квартиры. Чаще они сдают их в аренду или в наём. Как правильно это сделать, пишет «РБК — Калининград».
1. Наём или аренда — в чём разница?
Эти синонимы. Однако аренда подразумевает сдачу квартиры юридическому лицу, а при найме предоставляется в пользование физическому.
2. Нужен ли риелтор?
«Если вы хотите сэкономить своё время или впервые сдаёте жилье, имеет смысл привлечь риелтора. Самостоятельно вы рискуете нарваться на мошенников или недобросовестных арендаторов. Если посмотреть «Чёрный список Калининграда», то там через одного — сведения именно о них: убил, испортил или вывез мебель, не оплатил коммуслуги и прочее», — отмечает руководитель агентства недвижимости «Квартира-39» Татьяна Ратиева.
Но, предупреждает эксперт, никто от не застрахован даже при заключении договора или получении расписки.
С коллегой солидарна глава агентства недвижимости «Частная собственность» Кристина Батрушевич: «Собственнику выгоднее всего обратиться к риелтору, потому что он ничего не платит за его услуги. Если же он решит заниматься сдачей жилья сам, ему это может обойтись дороже. Потребуются деньги на объявления, фотографии. Нужно будет самостоятельно давать объявления на всех площадках, следить за ними».
Риелтор не только ответит на входящие звонки, но и продемонстрирует квартиру потенциальным клиентам, поможет определить цену и оформить документы.
3. Из чего складывается стоимость?
На определение стоимости влияют: расположение объекта, его состояние, ремонт, инфраструктура поблизости.
«В Калининграде есть дорогие районы, в которых изначально стоимость аренды квартиры выше. Также многие арендодатели делают ограничения для тех, кто может снять жильё, к примеру, «сдам жильё бездетной паре» и т. д. Значит, для этого сегмента цена будет выше», — отмечает Батрушевич.
4. Как квартиру готовят к сдаче?
Эксперты рекомендуют сделать косметический ремонт, освежить стены, побелить потолки, провести уборку. Этим можно заняться самостоятельно или воспользоваться услугами клининговых компаний.
5. Как готовят договор?
Если помогают риелторы, документами занимаются они. В противном случае бумаги готовят владельцы. В интернете есть множество примеров типовых договоров. В документе следует указать площадь, этаж и номер квартиры и обязательно прописать информацию об оплате: размере, периодичности, кто несёт расходы на ЖКУ.
«Отдельным пунктом можно указать гарантийную оплату за сохранность имущества. Она поможет покрыть издержки в случае его порчи или неуплаты коммплатежей», — подчёркивает Батрушевич.
«Необходимо прописать условия расторжения договора, в том числе и в одностороннем порядке. Если его упустить, то сделку сложно будет разорвать», — говорит руководитель адвокатского кабинета Ольга Загартдинова.
Чтобы заключить договор, нужны паспорта обеих сторон. У арендодателя должны быть также правоустанавливающие документы. Если собственник не может присутствовать сам и сделкой занимаются третьи лица, потребуется нотариально заверенная договорённость.
«Стороны могут договориться и на словах. К примеру, представитель владельца свяжется с ним по видео в присутствии потенциальных жильцов для подтверждения своих прав», — уточняет Загартдинова.
6. Как обезопасить имущество?
Эксперты советуют провести полную опись имущества с указанием повреждений и сделать фото. В договоре прописать данные людей, которые будут жить вместе с арендатором, чтобы квартира не стала нелегальным общежитием.
Не лишним будет и застраховать то, что имеется в ней. «Без страховки арендодатель будет вынужден всю свою прибыль от сдачи потратить на ремонт соседей, если, к примеру, их зальёт по вине арендатора», — объясняет Кристина Батрушевич.
7. Надо ли регистрироваться в качестве ИП?
«В любом случае получение прибыли облагается налогом. Если арендодатель — физическое лицо, то за неуплату налогов его оштрафуют на 5% от общей суммы дохода. В целом, самозанятые — это люди, которые постоянно извлекают доход, занимаются мини-предпринимательской практикой. И если человек сдаёт квартиру разово, не на постоянной основе, то он может просто с этой сделки заплатить налог от полученных доходов и необязательно проходить регистрацию. Только для физлица это будет 13%, а для ИП — не более 6%, для самозанятых — ещё меньше», — рассказала Ольга Загартдинова.
Штраф от 20% до 40% от всей стоимости договора грозит за умышленную неуплату налогов. Если же собственника обвинят в незаконной предпринимательской деятельности без ИП или юрлица, штраф составит от 500 до 2 000 рублей.
8. Как долго действует договор?
Договор действителен в течение 5 лет. При большем сроке следует оформить государственную регистрацию в Росреестре. По мнению экспертов, квартиры лучше сдавать в краткосрочную аренду от 6 месяцев. Продлять же договор можно ежегодно.
Юрист рассказал, как мошенники могут продать арендуемую квартиру без ведома владельца.
