Почему покупка земельного участка в 3 раза выгоднее покупки квартиры? Как купить участок в Калининградской области по цене 2012 года? Сколько я заработаю через год, если куплю землю сегодня?
Причина 1 — низкий порог входа
Чтобы начать зарабатывать на земельных участках в Калининградской области достаточно 150 тысяч рублей. Для инвестиций в квартиры сумма должна быть в десятки раз больше.
Тоже самое относится и к последующей продаже земельного участка. Согласитесь, что найти покупателя, у которого есть 250 тысяч рублей проще, чем найти покупателя с несколькими миллионами?
Причина 2 — отставание от роста цен
В Калининграде еще можно успеть купить земельные участки по ценам 2012 года. Для сравнения: средняя цена квадратного метра в 2012 году была 45 тысяч рублей, что равнялось средней цене одной сотки земельного участка (100 квадратных метров). Так вот, за 10 лет квадратный метр в Калининграде подорожал в 2 раза до 90 тысяч рублей, а цена земельного участка не изменилась и все еще держится на уровне 45 тысяч рублей за одну сотку.
Такое отставание земельных участков от роста цен на недвижимость очень выгодно для инвестора. Выгода в том, что после продажи можно снова купить земельный участок тех же размеров и за теже деньги, зафиксировав при этом прибыль. А вот продать квартиру и купить обратно по старой цене уже не получится из-за чего многие инвесторы совершают ошибку и покупают квартиру меньшей площади, фиксируя тем самым убыток в метраже.
Причина 3 - минимум юридических “заморочек”
На земельном участке нельзя прописаться, а значит исключается риск появления дальнего родственника или любого другого нежданного правообладателя, как это бывает с квартирой. По этой же причине вам не нужно переживать о прописанных несовершеннолетних детях, а также получать в паспортном столе выписку перед каждой продажей.
Причина 4 - минимум рисков
На земельном участке не случится пожар, его не затопят соседи. В случае каких-либо катаклизмов - земля, в отличии от здания, не пострадает. Кроме того, у земельных участков нет ограничений по сроку эксплуатации, как у других жилых объектов.
Вам не кажется странным, когда люди покупают квартиры в домах 70-х годов постройки со сроком эксплуатации 50 лет?
Причина 5 — возможность разделить большое на малое
Это главная причина, которая помогает инвестору увеличить прибыль. К примеру, вы купили участок размером 12 соток за 500 тысяч рублей, затем разделили его на 2 участка по 6 соток и продали по 350 тысяч каждый. В результате из 500 тысяч рублей вы получите 700. Все, что вам для этого потребуется - это найти кадастрового инженера, который за 15-20 тысяч рублей сделает за вас весь процесс межевания.
Сколько денег я могу заработать?
Итак, мы с вами уже посчитали, что при делении одного земельного участка за 500 тысяч рублей на 2 участка по 350 тысяч мы зарабатываем 200 тысяч рублей. Отнимем отсюда услуги кадастрового инженера (20 тысяч) и прочие накладные расходы (пусть будет еще 30 тысяч). Итого получаем прибыль 150 тысяч рублей на вложенные 500 тысяч. При условии, что цикл “покупка-деление-продажа” занял у нас год - получаем 30% годовых (опытные инвесторы проводят такой цикл за 3-6 месяцев).
Теперь давайте сравним доходность от инвестиций в земельные участки с доходностью от инвестиций в квартиры.
К примеру, вы купили квартиру в Калининграде на вторичном рынке по цене 90 тысяч рублей за кв./м. и тут же сдали ее в аренду. С учетом того, что квартиры дорожают за 10 лет примерно в 2 раза получаем доход 10% в год. Прибавим сюда доход от сдачи квартиры в аренду, который в лучшем случае будет приносить ещё 5% в год. Итого выходит 15% годовых, хотя с учетом официальной годовой инфляции в России 10-20% никакой реальной прибыли от таких инвестиций нет - вы просто сохраняете свои деньги.
С квартирами в новостройках математика еще хуже. Стадия от котлована до получения ключей занимает 2 года и приносит прибыль около 30% или те же 15% годовых. Но стоит учесть, что покупаете вы квартиру по договору долевого участия (ДДУ), а продаете уже как собственность, поэтому будьте добры заплатить 13% подоходного налога от полной суммы продажи. Итого: от 30% прибыли отнимаем 13% налога и получаем 17% за 2 года или 8,5% годовых. А не проще будет открыть вклад в банке под те же 8.5%...?
Обратите внимание, что прибыль от продажи имущества до 1 миллиона рублей в год освобождается от уплаты подоходного налога (НДФЛ). Другими словами, вы можете официально зарабатывать на земельных участках 1 миллион рублей в год и не платить никаких налоговВ итоге, из наших расчетов можно сделать вывод, что прибыль от инвестиций в земельные участки в 2 раза больше, чем прибыль от инвестиций в квартиры на вторичном рынке (30% годовых против 15%) и в 3,5 раза больше, чем прибыль от инвестиций в квартиры в новостройках (30% против 8,5%).
Как выбрать земельный участок для инвестиций?
1. Найти земельный участок с перспективой. Хорошо растут в цене земельные участки, к которым отсыпали дорогу, подвели электричество или газ. Также, обратите внимание на участки рядом с которыми начинается строительство - когда дом будет достроен, вы сможете продать вашу землю дороже. Другими словами, для инвестиций ищите земельные участки, которые подорожают “за счет соседей”, либо большие земельные участки от 12 соток, которые можно будет разделить на несколько более мелких.
2. Пообщаться с соседями. Чтобы понять перспективу роста цены на земельный участок - пообщайтесь с будущими соседями. Это самый объемный, хотя и не всегда достоверный источник информации.
3. Проверить документы с юристом. Понятно, что можно сэкономить и все сделать самостоятельно, но в таком случае возникает риск покупки проблемного земельного участка. Как правило, затраты на юриста инвестор перекладывает на будущего покупателя, немного увеличив цену при продаже.
4. Выбрать продавца с рейтингом не ниже 4,5 звезды на сайтах Google, Яндекс или Авито. Если решите работать с агентством, то обращайте внимание на наличие положительных отзывов. На дистанции 3-5 лет работать с профессионалами всегда выгоднее, чем заниматься куплей-продажей самому.
5. Получить бесплатно список земельных участков для инвестиций можно здесь.
На правах рекламы