Оформление сделки купли-продажи квартиры — серьёзный и долгий процесс. И естественно, продавец и покупатель желают провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для себя. Однако риск приобретения "проблемной" квартиры всегда подстерегает покупателей, ведь жилые помещения на вторичном рынке имеют "историю", которую необходимо учитывать.
Специалисты юридического бюро "Начфин.инфо-39" согласились поделиться и рассказать о таком риске приобретаемой недвижимости на вторичном рынке, как наличие неузаконенной перепланировки, и о её последствиях. Ведь зачастую собственники скрывают факт проведения незаконных строительных работ в квартире, а несоответствие в планах и паспортах выясняется уже после заключения сделки. Соответственно, у покупателя могут возникнуть проблемы в виде существенных денежных трат на приведение купленного жилья в порядок.
В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка — это ремонтно-строительные работы, в ходе которых изменяются конфигурации помещения. А все изменения должны быть внесены в технический паспорт. Перепланировка проводится с соблюдением требований законодательства и согласуется с органами местного самоуправления. Получается, что по закону, продавая жильё с перепланировкой, продавец передаёт документы с планами — техническим и кадастровым — на одно жилище, а фактически предлагает совершенно другое, отличающееся и по конфигурации помещений, и, возможно, по площади, отсюда и сложности.
Какие же проблемы могут поджидать покупателя жилья с неузаконенной перепланировкой?
Во-первых, согласование или возвращение помещения к первоначальному виду дорого обойдётся новому владельцу.
Во-вторых, перепланировка "без разрешения" может заявить о себе в неудобное для добросовестного покупателя время. Ведь возможность выявления факта незаконной перепланировки существует в любой момент, так как за соседями, сотрудниками коммунальной службы остаётся право подать жалобу в жилищную инспекцию на выявленные нарушения. И в СМИ регулярно появляются отчёты соответствующих служб о реакции на обращения бдительных граждан. Конечно, жильё может быть сохранено в переустроенном состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создаёт угрозы их жизни или здоровью. Но это ещё нужно будет доказать.
В-третьих, взять ипотечный кредит в банке под такое жильё будет практически невозможно. Банк может отказать в выдаче ссуды.
Заключённый договор по ипотеке может оказаться под угрозой расторжения в любой момент. Отсутствие информации от продавца о том, что в квартире имеются несогласованные в установленном порядке перепланировки, является основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной. Конечно, суд при вынесении решения по признанию сделки недействительной может отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с тем, что не имеется достаточных оснований для расторжения договора купли-продажи жилого помещения. В частном случае, по убеждению суда, самовольная перепланировка может не потребовать несоразмерных расходов и затрат на их устранение или узаконивание. Но при этом покупателя всё равно ждут существенные денежные затраты.
Необходимо отметить, что при совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискует не только покупатель, но и продавец. Действующим законодательством в отношении владельца квартиры с незаконной перепланировкой предусмотрена административная и даже уголовная ответственность в зависимости от умысла в действиях, последствий этой перепланировки, причинённого ущерба имущественным интересам или здоровью пострадавших соседей. При покупке подобного жилья штраф, конечно же, будет взыскан с нового собственника.
Чтобы избежать подобных проблем, для начала мы рекомендуем покупателю провести внешний осмотр на предмет отсутствия самовольной перепланировки помещений в приобретаемой квартире. Также необходимо обратиться в БТИ и взять поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях, проверить совпадение натуральных размеров и привязок расположения стен, перегородок, проёмов и прочего с планами: кадастровым и техническим. Количество полезной и жилой площади квартиры должно совпадать во всех документах. Затем с помощью специалиста необходимо проверить, соответствуют ли изменения строительным нормам и правилам, является ли перепланировка допустимой.
Далее при составлении договора купли-продажи рекомендуем указать гарантии продавца о том, что признаки самовольной перепланировки или переустройства (без разрешения органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют. В статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Однако такая гарантия не оградит опять же от судебных тяжб при выявлении существенных несоответствий в отношении технических характеристик жилья.
Кроме того, при выявлении перед заключением подобных нарушений покупатель имеет полное право требовать соразмерного уменьшения цены объекта недвижимости.
Таким образом, кажущаяся на первый взгляд типичной ситуация может вырасти в целый ряд проблем и принести массу финансовых затрат покупателю.
Поэтому, прежде чем приобретать недвижимость на вторичном рынке жилья, рекомендуем максимально возможно выяснить историю квартиры.
В таких непростых вопросах всегда готово прийти на помощь каждому калининградцу юридическое бюро "Начфин.инфо-39" с большим опытом в области жилищного права. Юристы помогут выяснить историю квартиры и сопроводить вас по всем этапам сделки по покупке жилья в короткие сроки. Запись на консультацию осуществляется ежедневно по телефонам: 400-634, 8-909-794-42-65. Также можно связаться с нами в группе "ВКонтакте" @nfinfo39.
На правах рекламы