Скандал вокруг элитного здания на пр. Мира. Дольщики ТЦ "Парковый" лишились недвижимости на десятки миллионов

Дом на проспекте Мира, 84, в Калининграде называют элитным. Построенное в милом районе прямо напротив Центрального парка культуры и отдыха, это здание выглядит престижно и дорого. На первых этажах расположен торговый центр "Парковый" с традиционным набором всевозможных магазинчиков. Для их владельцев, многие из которых были дольщиками строящегося ТЦ, "Парковый" стал символом. Но не успешной жизни, а обмана.

Въехав в новые помещения нового торгового центра, люди вдруг узнали, что лестницы, коридоры и санузлы, автоматически принадлежащие дольщикам, им... не принадлежат. В коридорах и на лестничных площадках начали появляться новые магазинчики. Их владельцы уверяли, что купили или взяли в аренду торговые площади у настоящих собственников. Об этом "Клопс" рассказала юрист Марина Монастырная. 

Собственников обвели вокруг пальца

Дом построила в 2009 году компания ООО "Балткоммерцстрой" на деньги дольщиков. После сдачи было создано ТСЖ, управлявшее недвижимостью. Оно быстро наделало долгов и прекратило существование. Когда исправно собиравшее с собственников деньги за коммунальные услуги, но не всегда перечислявшее поставщикам этих услуг ТСЖ уже было при смерти, калининградский предприниматель Игорь Леонтьев создал новую управляющую компанию — ООО "ТЦ “Парковый”". И стал его единственным учредителем.

Тогда и разгорелся скандал с занятыми под магазины коридорами. Сдавать их в аренду можно было только решением общего собрания собственников, которого не было. Собственники начали писать жалобы.

Из ответов разных инстанций выяснилось, что ещё в 2009 году Игорь Леонтьев заключил с ООО "Балткоммерцстрой" договор долевого участия в строительстве всех коридоров, лестниц и санузлов будущего ТЦ. Общая площадь принадлежащей господину Леонтьеву недвижимости составила 740 квадратных метров. Договор заключила Марьям Агаева, генеральный директор ООО "Балткоммерцстрой".

По закону все подобные документы в обязательном порядке должны регистрироваться в калининградском управлении Росреестра. Все владельцы торговых помещений так и поступили. За исключением одного — Игоря Леонтьева.

Позже, во время судебного заседания, выяснится, что он пытался зарегистрировать свой договор долевого участия, но не в 2009-м, когда здание было построено, а в 2013-м, через год после того, как компания "Балткоммерцстрой" прекратила своё существование. В Росреестре в регистрации сомнительного договора отказали.

К бумажному паспорту вопросов нет

Дольщикам не понравилось, что их туалеты, лестницы и коридоры, за которые они заплатили немалые деньги, вдруг стали принадлежать кому-то другому. Они начали воевать за свою кровную недвижимость и обратились в суд.

По словам их представителя Марины Монастырной, Кадастровая палата ставит недвижимость на учёт на основании электронных документов, подготовленных сотрудниками Бюро технической инвентаризации (БТИ). К бумажному паспорту здания на Мира у собственников никаких претензий нет, а главный, электронный, паспорт "Паркового" оказался изрядно "подчищен". В нём коридоры, санузлы и лестницы были записаны не как "прочие помещения", а как "нежилые помещения". Казалось бы, какая мелочь. Но она привела к большим юридическим последствиям: коридоры, лестницы и санузлы в результате получили точно такой же юридический статус, как и торговые площади. Как выяснится позже, незаконно. 

Честь семьи

Странным образом сотрудники Кадастровой палаты поделили когда-то общие коридоры с лестницами на литеры. То есть нарезали 740 "квадратов" лестниц и санузлов на кусочки, которые можно продавать по отдельности. Основанием для этого стал договор между Игорем Леонтьевым и Марьям Агаевой. Сотрудники Кадастровой палаты не заметили расхождений между текстом бумажного и электронного паспортов торгового центра. Также опытные юристы Кадастровой палаты проигнорировали, что по федеральному закону о долевом строительстве договор считается заключённым с момента государственной регистрации, а в данном случае он зарегистрирован не был. Так Игорь Леонтьев стал владельцем "торговых помещений": туалетов, лестниц и коридоров.

Дальнейшее развитие истории очень сухо и подробно описано в решениях состоявшихся позже судов. Игорь Леонтьев решил продать своё добро. Оптовый покупатель нашёлся быстро. Но вскоре и он обратился в суд с заявлением на Леонтьева. Он обвинил Леонтьева в том, что тот уклоняется от сделки, несмотря на подписанные документы и полученные деньги. Решением третейского суда 740 квадратных метров, разрезанных на кусочки, перешли в полное владение оптовому покупателю. Последний начал активно распродавать литеры, общая стоимость которых в ценах 2013 года составляла примерно 50–60 миллионов рублей. В судебных документах сохранилось имя покупателя. Это Анна Игоревна Леонтьева, дочь Игоря и Татьяны Леонтьевых.

Как рассказывают собственники магазинов в торговом центре "Парковый", несколько созданных Леонтьевыми управляющих компаний исправно собирали с собственников деньги за коммунальные услуги. Однако до поставщиков воды, электричества и тепла эти деньги не дошли. В результате у собственников магазинов в торговом центре "Парковый" образовались большие долги перед поставщиками коммунальных услуг. Спросить же, где деньги, не так просто. Как сообщили Марине Монастырной судебные приставы, семья Леонтьевых выехала за пределы Российской Федерации.

Добровольно отказался от имущества

Торговый центр "Парковый" — не единственный калининградский элитный дом, в котором вдруг неотделяемые коридоры вдруг отделились и превратились в "нежилые помещения". В 2010 году в Октябрьском районном суде рассматривался иск жильцов другого элитного дома — на Сержанта Колоскова, 12. Ситуация оказалась очень похожей. 

Этот дом также построен ООО "Балткоммерцстрой", и жильцы судились с неожиданно появившимся собственником просторных холлов. Суд отказал последнему в праве владения поделенных на литеры помещений и пришёл к выводу, что эти помещения БТИ неправомерно не включило "в экспликацию мест общего пользования".

В суд на владельца подала проживавшая в доме на Колоскова женщина. Её имя — Татьяна Леонтьева. Собственник, на которого, кстати, была оформлена и часть коридоров в жилой части "паркового" дома на проспекте Мира, добровольно отказался от своей доли. 

26 марта 2016 года Следственное управление УМВД России по Калининградской области возбудило уголовное дело по факту мошенничества в отношении Леонтьевых. Как рассказывает Марина Монастырная, в настоящее время идёт доследственная проверка по другим эпизодам этой истории. 

"С 2014 года я многократно официально обращалась с заявлениями в Следственный комитет, который не хочет возбуждать уголовное дело против сотрудников Росреестра и других структур, незаконно оформлявших документы", — рассказала Монастырная. 

Юрист обратилась в суд с жалобой на незаконное бездействие сотрудников СК. Суд обязал Следственный комитет провести проверку. СК выполнил это требование, однако признаков состава преступления не усмотрел. А потом материалы дела просто исчезли. Марина Монастырная снова обратилась в прокуратуру, и та обязала сотрудников правоохранительных органов восстановить все утерянные бумаги, что и было выполнено.

"С потрясающим упорством правоохранительные органы не хотят допросить регистратора, в результате незаконных действий которого люди потеряли десятки миллионов рублей", — утверждает юрист Монастырная.

Позиция БТИ

"Клопс" предложил прокомментировать ситуацию руководству калининградского БТИ. По мнению суда, незаконные действия сотрудников этой организации привели к многочисленным нарушениям прав собственников "Паркового". Начальник юридического отдела калининградского филиала АО "Ростехинвентаризация — БТИ" Анатолий Уколов сообщил следующее: 

"Первичная техническая инвентаризация дома по адресу: г. Калининград, проспект Мира, д. 84, проведена 23 декабря 2008 г. Заказчиком выступал застройщик ООО "Балткоммерцстрой". Претензии к качеству оформления технического паспорта от заказчика не поступали. 

В судебных заседаниях Центрального районного суда Калининграда... истцы указывали, что они предполагают, что в адрес Кадастровой палаты поступила некорректная техническая документация на помещение литер LXX в части указания его назначения — нежилое.

Филиал настаивал (и настаивает), что изготовленная техническая документация соответствует действующему законодательству и фактическим характеристикам объекта. Идентификация филиалом спорного помещения как "прочее подсобное помещение" или в качестве "нежилого помещения" не меняет его основного назначения.

Из материалов дела следует, что затем литер LXX был разделён на 24 отдельных литера и часть помещений была продана.

Постановка на кадастровый учёт данных объектов осуществлялась не на основании электронного технического паспорта, как, по мнению филиала, ошибочно полагал суд, а на основании технических планов, изготовленных кадастровыми инженерами, не являющимися работниками филиала. Технические паспорта в электронном виде вообще никогда не изготавливались филиалом.

Обращаем ваше внимание, что технический паспорт не является правоустанавливающим или правоподтверждающим документом, не влечёт возникновения или прекращения прав и обязанностей... Технический паспорт — это документ, содержащий в себе обобщённые данные о технических характеристиках объекта, его стоимости, износе, назначении.

Считаем, что нарушений в действиях филиала и его работников нет, права и законные интересы физических либо юридических лиц изготовленным техническим паспортом нарушены не были…"

На сегодняшний день ситуация такова. В ТЦ "Парковый" по-прежнему работают торговые точки и офисы, принадлежащие дольщикам и тем, кто купил или арендовал помещения у Леонтьева. Последние предприниматели пострадали не меньше: они вложили деньги в незаконно оформленную недвижимость. Идёт расследование дела о мошенничестве, виновные в госструктурах не установлены, как и чиновники-бенефициары. 

Тем временем элитный дом, как рассказывают его обитатели, уже начинает ветшать и требует немалых средств на содержание и ремонт. Но это уже другая история.

В 2017 году жители дома №20 по ул. Римской в Калининграде через суд вернули незаконно проданные подвалы в их доме.