Новости
23.03.2018
10:26

"Информацию о застройщике собирали три недели": калининградка о том, как стать дольщиком и не прогореть

Архив "Клопс"
Архив "Клопс"
В последнее время законодательство в сфере долевого строительства менялось чуть ли не каждые полгода. С 2018-го деньги дольщиков принимает не застройщик напрямую, а банк. По мнению экспертов, большинство компаний не смогут выжить в таких условиях, а цены на новостройки поднимутся. Сейчас покупать недвижимость выгодно, но лишь у надёжного застройщика.
Эксперт в сфере недвижимости Виктория Крутик рассказала "Клопс", как не попасть впросак, вкладываясь в долевое строительство.

Проверяем документы

Чтобы привлекать деньги дольщиков, застройщику нужен определённый законом 214 ФЗ пакет документов. Когда вы будете регистрировать свой договор долевого участия, Росреестр проверит эти документы, но лучше сначала изучить их самому. Возможно, после их тщательного анализа до регистрации дело и не дойдёт.

Все перечисленные документы должны быть размещены на официальном сайте застройщика, или вам обязаны показать их в отделе продаж. Убедитесь, что в них фигурирует одно юридическое лицо.
В пакете должны быть:

— учредительные документы (свидетельства о регистрации, постановке на налоговый учёт, устав, приказ о назначении директора);
— правоустанавливающие документы на земельный участок: договор аренды (проверьте срок её окончания) или выписка из ЕГРН, если участок в собственности;
— разрешение на строительство; если его срок подходит к концу, а дом ещё не готов, поинтересуйтесь, когда можно будет увидеть продлённое разрешение — изредка, но отказать в этом застройщику могут;
— проектная декларация — это основная информация о застройщике и проекте;
— бухгалтерская отчётность и аудиторское заключение за последний год;
— проект договора долевого участия;
— доверенность на подписание договора долевого участия третьему лицу.

Проверяем застройщика

Это довольно кропотливая работа, нашей семье на это понадобилась неделя. Втроём мы изучили информацию и отложили квартиры сразу у трёх застройщиков.
1. В первую очередь изучаем реестр проблемных застройщиков на сайте minstroy39.ru и единый федеральный реестр сведений о банкротстве bankrot.fedresurs.ru.

2. Обратите внимание, когда создана компания, именно это юрлицо: чем старше, тем надёжнее.

Лучше, если застройщик относится к "золотой середине" по размерам компании, сданным "квадратам" и количеству объектов в стадии строительства. Мелкий, малоизвестный застройщик вообще может оказаться случайно в этой сфере деятельности, и у него не хватает опыта в таком сложном бизнесе, а гигант в сложный момент рискует не справиться со своими финансовыми обязательствами и "пирамидами". Здесь вам помогут ежегодные рейтинги застройщиков в местных СМИ.

3. В проектной декларации и уставе вы найдёте данные о собственнике/учредителе компании. Хорошо, если это физическое лицо — его проще проверить. Если это юридическое лицо, насторожитесь, а если фирма иностранная, то концы найти очень сложно, если вообще возможно.

4. О собственнике и директоре компании можно найти информацию в интернете. Например, имеют ли они отношение ещё к каким-либо организациям, не фигурируют ли в судебных делах или сомнительных историях. Любая информация, прямо или косвенно указывающая на финансовые проблемы, должна вас насторожить. Получите ли вы свою квартиру, по сути, зависит от компетентности, порядочности и добросовестности людей, которым вы отдадите свои деньги. Если они имеют отношение к нескольким фирмам, желательно проследить за судьбой каждой.

Прежде чем подписывать договор, я попросила о встрече с директором. Нашей семье главное было понять, что человек не прячется от клиентов и достаточно компетентен. На все наши вопросы руководитель дал пояснения.

5. Иногда долевой договор от застройщика подписывает лицо по доверенности, проверьте, чтобы этот человек имел отношение к компании (учредитель или сотрудник). Так прямо и спрашивайте в отделе продаж: "Кто это такой? Какое отношение к вам имеет?". Не факт, что вам скажут правду, в любом случае рекомендую поискать информацию про него в интернете. Если её минимум, не рискуйте!

6. Проверьте, находятся ли по юридическому и фактическому адресу застройщика ещё какие-либо фирмы, их тоже не мешало бы проверить.

7. Хорошо бы посмотреть, нет ли у застройщика долгов по аренде земельного участка или земельному налогу. Тут опять в помощь интернет: вбивайте кадастровый номер и анализируйте информацию.
8. На сайте арбитражного суда kaliningrad.arbitr.ru можно ввести разные параметры в строку поиска. Если обнаружатся дела по долгам или, хуже того, незакрытые исполнительные листы — это тревожный звонок. Есть отдельный раздел по банкротам, там не должны фигурировать организации или лица, имеющие отношение к застройщику. А если обнаружите судебные дела, которые застройщик выиграл, это хороший знак.

9. Бывает, застройщик заявляет, что сдаст жильё раньше, чем планировалось, а когда часть договоров с дольщиками заключена и деньги получены, начинает продлевать сроки. Закон, конечно, на стороне дольщика, но доказывать свою правоту вам придётся, скорее всего, через суд, это долго и хлопотно. Вернуть деньги ещё сложнее, к тому же за это время они уже подешевеют. Поэтому изучайте декларации и разрешения по предыдущим проектам, там фиксируются сроки сдачи объектов. Если в Сети вы не найдёте негативной информации по этим объектам — значит, фирма выполняет свои обязательства.
10. Хороший знак, когда застройщик участвует в государственных программах (материнский капитал, военная ипотека) и аккредитован в нескольких банках, особенно с государственным капиталом (Сбербанк, ВТБ24 и др.). Во-первых, есть выбор по условиям ипотеки, а во-вторых, там фирму тщательно проверяют.
11. Проанализируйте, как застройщик ведёт продажи своих квартир. Если они начинаются не с котлована, а на определённой стадии строительства (второй-третий этаж и выше), то это говорит о том, что фирма может тратить приличную часть своих средств и не имеет финансовых проблем. Цена не должна быть существенно ниже, чем у конкурентов, это может указывать на заинтересованность застройщика собрать деньги как можно быстрее, при этом остаётся под вопросом — выполнит ли он свои обязательства. Так же обстоят дела с большими скидками и постоянными акциями. А если застройщик позволяет откровенно торговаться и идёт у вас на поводу, то это серьёзный повод задуматься о его состоятельности и качестве его продукта.
Фото: Архив "Клопс"
12. Насторожитесь, если застройщик стал вести слишком навязчивую и агрессивную рекламу, которая поджидает буквально на каждом шагу. Подозрительно, если вдруг наступает информационный "взрыв", да ещё и с большими скидками. Застройщику срочно понадобилось быстро собрать большую сумму — зачем?
13. Если вы увидите объявления о продаже жилья в интересующем вас объекте с пометкой "Подрядная квартира" и с ценой меньше, чем у застройщика, задумайтесь. Как у подрядчиков появляются подобные квартиры? Как правило, застройщик, который не имеет возможности заплатить подрядчику, отдаёт ему часть квартир, которые тот впоследствии продаёт.
14. Калининград относительно небольшой город, где "все друг друга знают". Попробуйте бросить клич через друзей и знакомых, знает ли кто-то сотрудников компании-застройщика или подрядчиков. Самое главное — попытаться выяснить, вовремя ли в интересующей вас фирме платят зарплату и оплачивают договоры.
15. Наличие у застройщика или связанных с ним фирм, в том числе у его подрядчиков, крупных государственных или муниципальных контрактов — это палка о двух концах. С одной стороны, это указывает на стабильность, но с другой…
Часто заказчики таких работ задерживают платежи или вообще находят повод не платить, исполнителю приходится обращаться в суд, возникают финансовые проблемы. К застройщикам, у которых есть крупные проекты в других регионах или отраслях, я тоже отнеслась бы с настороженностью, это всё отвлекает финансы, а вот приносит ли доход, навряд ли вы сможете проверить.
16. У ответственного застройщика всё должно быть максимально прозрачно. Оцените его сайт. Чем он информативнее, тем лучше. Там должен быть размещён весь необходимый по закону пакет документов, фото о ходе строительства, схемы планировок, цены, контакты сотрудников.
17. Удобно, когда у застройщика есть собственный отдел продаж. Во-первых, вы можете сэкономить и не переплачивать риелтору. Во-вторых, менеджеры, как правило, хорошо знают свой проект и более точно могут проконсультировать. В-третьих, вас будут сопровождать до сдачи дома, и при возникновении каких-либо вопросов есть возможность решать их напрямую. У риелтора, как правило, одна задача — заключить договор долевого участия.

Проверяем условия договора

В долевом договоре не должны содержаться пункты, противоречащие действующему законодательству. Прочитайте 214 ФЗ, основные моменты вам будут понятны, даже если вы не юрист. Если в договоре вы увидите откровенные злоупотребления, а застройщик отказывается его корректировать, оцените степень риска. Обратите внимание, нет ли пункта, что вы не возражаете перенести срок ввода объекта в эксплуатацию. При подписании такого договора вы автоматически согласитесь на любые переносы.
Обязательно изучите пункт о сроках передачи вам квартиры. В среднем после сдачи дома застройщику для этого достаточно двух-трёх месяцев. Если срок в договоре больше (в одном договоре было шесть месяцев), насторожитесь, это может быть вариант сдачи дома без подключённых коммуникаций и с большими недоделками. Не ведитесь на ранний срок сдачи, хладнокровно рассчитайте момент фактического получения ключей и возможности начать делать ремонт.
Фото: Архив "Клопс"
Проверьте, чтобы в договоре была прописана ситуация, если в квартире не хватает квадратных метров или есть излишние, часто застройщики формулируют этот пункт только в свою пользу. В нашем договоре было указано, что, если при замерах площадь квартиры будет больше более чем на один метр, мы доплачиваем застройщику, а вот если наоборот — то он нам.

Ещё один момент: проверьте, как застройщик обсчитывает в договоре холодные помещения в площади квартиры — с коэффициентом (0,3 балкон, 0,5 лоджия) или по такой же цене, что и тёплые.

Проверяем объект

Довольно часто бывает, что дом в эксплуатацию ввели, а газа и воды нет, лифты не работают, благоустройство не закончено, к подъезду не подъехать и к ремонту не приступить ещё несколько месяцев. Такая ситуация нашей семье не подходила, так как дети оформляли ипотеку, при этом снимали квартиру, и затягивать с переездом в их планы не входило.
Если застройка комплексная и часть домов рядом уже заселена, у вас есть хорошая возможность осмотреть всё и пообщаться с жильцами. Я разговаривала с разными людьми: с молодыми мамами и папами, зрелыми и пожилыми. В основном собеседники легко шли на контакт. Кроме того, я изучила отзывы на интернет-форумах этих застройщиков. Тут главное — из большого количества субъективных мнений выделить рациональное зерно.
Имейте в виду, чем больше квартир в доме, тем сложнее будет решать вопросы по общему имуществу или придомовой территории в будущем. Пользоваться парковками, детскими и спортивными площадками будет большее количество людей. Часто наблюдается зависимость: чем меньше дом, тем дороже там квартиры. Определяйтесь с приоритетами.
Если будущее жильё находится не в одном районе с вашей работой или школой ребёнка, хочу порекомендовать обязательно проехать туда и оттуда в часы пик на личном и общественном транспорте и оценить, как долго вам придётся добираться.
Фото: Архив "Клопс"
Понаблюдайте, что происходит в зоне строительства после затяжных дождей или во время оттепели, насколько хорошо работает дренажно-ливневая система, для нашего региона это может быть насущной проблемой.
Фото: Архив "Клопс"
Обязательно посетите стройплощадку, и не один раз. Если в будни работы ведутся вяло, мало людей и техники, то дела, скорее всего, идут неважно. Если на площадке бардак и мусор, значит, такой же бардак может быть и в планировании остального.
Если компания строит сразу несколько домов для дольщиков, рекомендую понаблюдать за всеми. Если вы обнаружите, что хотя бы на одном из них работы не идут, бейте тревогу.
Фото: Архив "Клопс"

Как правильно принять квартиру?

Если что-то не соответствует договору, его приложениям или проекту, вы имеете право не принимать квартиру до устранения замечаний. У опытных застройщиков этот процесс налажен и проблем, как правило, не бывает.
Фото: Архив "Клопс"
Моя бывшая коллега из другого региона решила воспользоваться услугами специалиста при приёмке квартиры. После осмотра он передал целый список замечаний. Часть из них застройщик устранил, а часть посчитал необоснованными. Но коллега была принципиальной и объявила, что принимать квартиру не будет, пока не устранят всё. Застройщик передал ей квартиру в одностороннем порядке и снял с себя всю ответственность за её сохранность. Она обратилась в суд, он встал на сторону застройщика, а человек потерял время и деньги.
Нам тоже предлагали услуги по приёмке, но когда мы попросили хоть какой-то документ, подтверждающий образование в сфере строительства, "специалист" пропал. Мы решили не тратить три тысячи рублей, зять взял уровень и всё проверил сам, написав три замечания, которые застройщик исправил за два дня. Думаю, что "тяжёлую артиллерию" стоит привлекать в случае возникновения проблем при приёмке, и эта помощь должна быть квалифицированной.