Александр Колобакин, помощник руководителя управления Росреестра по Калининградской области:
– Регистрация прав собственности носит заявительный характер, поэтому на сегодняшний день о востребованных сегментах рынка недвижимости можно сказать исходя из показателей управления Росреестра за 11 месяцев 2017 года в сравнении с 11 месяцами 2016 года. В 2017 году за этот период было зарегистрировано 14 067 прав участников долевого строительства и прав застройщика – по сравнению с 2016 годом (13 587 договоров) мы наблюдаем увеличение, которое может быть связано как со снижением ключевой ставки Центробанка, так и с изменениями, произошедшими в законодательстве.
В зарегистрированных вещных правах на жилые помещения (жилой дом, квартира, комната в квартире) на основании договоров купли-продажи, заключенных физическими и юридическими лицами, наблюдается небольшой спад по сравнению с прошлым годом (21 325 договоров в 2017 году и 22 146 – в прошлом). Востребованность того или иного сегмента на рынке недвижимости определяет сам покупатель. Основная причина выбора новостроек – более доступная цена квадратного метра по сравнению с рынком вторичного жилья и выгодное ипотечное кредитование. Вторичное же жилье продолжает привлекать покупателей своей развитой социальной инфраструктурой. Последние несколько лет Калининградская область занимает лидирующие позиции по вводу жилья в эксплуатацию. В течение последних трех лет сдается более 1 000 000 квадратных метров в год. На рынке появляются новые квартиры, количество предложений растет, и это приводит к перенасыщению рынка, а следовательно, к конкуренции и снижению цен.
Несмотря на непростую экономическую ситуацию, перспектива увеличения спроса на недвижимость все же есть, так как люди всегда будут продолжать менять свои жилищные условия в зависимости от обстоятельств (переезд, свадьба, рождение детей и так далее). Повлиять на увеличение спроса может и политика власти по обеспечению максимальной защиты прав участников долевого строительства, а также внедрение новых государственных программ.
Лариса Шуляк, директор агентства недвижимости:
– Прошедший год для рынка недвижимости был очень непростым. Его начало не предвещало негативных тенденций, но уже к весне рынок замер – резко сократилось количество покупок, и для продавцов вторичного жилья тоже наступил кризисный период. Цены на «вторичку» снизились в среднем на 10–15%. К примеру, однокомнатная «хрущевка» еще в январе-феврале стоила в районе 1 750 000 рублей, а сейчас – 1 300 000–1 600 000. Эти тенденции объясняются прежде всего большим объемом сданного нового жилья. Из-за снижения спроса компании были очень лояльны к покупателям, предлагали различные акции. Поддерживали тенденцию и банки – выгодными условиями на ипотечные займы. К середине года ситуация немного стабилизировалась и спрос выровнялся, в том числе за счет приезжих. Летом они «расшевелили» наш рынок, и «вторичка» тоже ожила – интерес к такому жилью был примерно таким же, как и к новостройкам.
Интересный момент: оживление на рынке земельных участков. Спрос на этот сегмент – позитивная тенденция. Если покупаются участки, значит, следует ждать активного строительства и последующей продажи объектов. Сейчас рынок относительно стабилен, и мой прогноз на 2018 год скорее позитивный. Росту в нашем сегменте поспособствует и президентская предвыборная кампания. Обычно в такие периоды люди особенно активно вкладывают деньги, в том числе в недвижимость. Мы рассчитываем на оживление уже в первом квартале. Конечно, новостройки будут востребованы как обычно, а на рынке «вторички» произойдет некоторая переоценка ценностей и сократится разброс по стоимости, который наблюдается сейчас.
Еще одна положительная тенденция этого года: местный рынок недвижимости становится более упорядоченным, агентства стремятся к объединению, пытаются сформулировать единые правила игры.
Татьяна Гилева, заместитель директора агентства недвижимости:
– Уходящий 2017 год стал годом перемен для российского рынка недвижимости. В этот период ставка по ипотеке достигла своего минимального значения. Спрос на ипотеку вырос примерно на треть, что, естественно, подстегнуло продажи на первичном рынке. При этом цены у застройщиков остались практически на уровне прошлых лет. Более того, весь год мы наблюдали целый калейдоскоп сезонных акций и скидок от строительных компаний. Застройщики очень гибко подстраиваются под финансовые возможности потенциальных покупателей, предлагая либо рассрочку до окончания строительства, либо субсидированную ставку в банках-партнерах.
Еще одной особенностью уходящего года стало снижение объемов жилищного строительства в российских регионах, в том числе и в Калининградской области. Данная тенденция продолжится и 2018 году. Это связано не только с внесением поправок к 214-ФЗ «О долевом строительстве», но и с перенасыщением рынка новостроек. Что касается рынка вторичного жилья в сегменте эконом-класса, то цена за квадратный метр на калининградском рынке упала в среднем на 15–20%. При этом, благодаря все тем же невысоким ипотечным ставкам, «пациент скорее жив, чем мертв». Соотношение спроса новостройка/«вторичка» – 60 на 40% в пользу новостроек. Меньше всего ценовые изменения затронули сегмент элитной недвижимости. Это связано с изменением менталитета наших покупателей, а также с высоким «запасом прочности» наших продавцов. Если говорить детально, то клиенты, присматривающие недвижимость в этом сегменте, оценивают не только прямые характеристики: комфорт, безопасность, но и такой параметр, как ликвидность. А у продавцов нет срочности в реализации объекта. Хотя, как показывает практика, если срочность возникает, то объект продается на 15–25% ниже рыночной стоимости.
В 2018 году на активность рынка недвижимости может повлиять несколько факторов. Если инфляция в экономике продолжит замедляться, то можно ждать дальнейшего снижения процентных ставок. Некоторые эксперты не исключают 5–6%, что, естественно, положительно скажется на российском рынке недвижимости в целом.
На первичном рынке грядут изменения, в том числе поэтапный отказ от долевого строительства. Есть опасения, что это приведет к увеличению стоимости квадратного метра в новостройках. Поэтому в 2018-м, пока в силах еще старые условия долевого строительства, мы ожидаем активизации спроса, особенно на фоне более привлекательных условий ипотечного кредитования.
*По данным Управления Росреестра по Калининградской области за период с января по ноябрь 2016 и 2017 года.
**По данным агентств недвижимости «Авеню-Риэлт» и «Эрвин».