Участники круглого стола согласились только в одном: порой экономия – себе дороже

Артур Крупин,

председатель комитета

архитектуры 

и строительства

Калининграда

 

– В 2016 году было возведено 2230 частных домов общей площадью 406 тысяч квадратных метров, что составляет 34% от всех построенных жилых зданий. И это без учета строительства домов в садовых обществах. Почему многие калининградцы стали предпочитать собственные дома и выгодно ли это с экономической точки зрения? Скажем, можно ли построить дом за миллион рублей? Ведь если верить рекламе, некоторые строители считают, что вполне можно уложиться именно в такую сумму. 

 

Николай Морозов: Я назову несколько другие цифры. За первое полугодие 2017 года введено 90,7 тысячи квадратных метров ИДЖ. Это 47% от аналогичного периода прошлого года. То есть мы наблюдаем, что идет спад. И если в последние годы есть рост, то, скорее всего, он связан с дачной амнистией. Люди по декларации оформляют жилые дома, которые попадают в статистику. Думаю, что в связи с нововведениями в законодательстве ввод ИЖД несколько сократится. Вопрос, можно ли построить дом за миллион, мы в минстрое не анализировали и таких задач перед собой не ставили. 

 

Артур Крупин: Я правильно понимаю, что вы озвучили статистику по всему региону? Тогда в Калининграде ситуация абсолютно противоположная. У нас на 15 августа 2017-го введено уже 93 тысячи «квадратов». И это мы говорим только об официальных данных комитета архитектуры и строительства. Ведь всегда надо понимать, что есть скрытые явления. Например, кто-то строится вообще без разрешений. И у нас информация из органов статистики. 

Условия получения разрешения на строительство ИЖД минимальны – надо всего три документа: установочный документ на земельный участок, ДПЗУ и схема планировочной организации. Этого достаточно, чтобы построиться, осуществить техническую инвентаризацию и вступить в права собственности. 

И то, что касается тенденций, я точно прогнозирую: индивидуальное жилищное строительство будет расти по всем показателям. Связано это с тем, что достаточно много земельных участков с разрешенным использованием под ИЖД введено в оборот. В связи с указом президента земельные участки предоставляются безвозмездно многодетным семьям, а их в Калининграде на учет поставлено около четырех тысяч. Понятно, что не все многодетные семьи по финансовым причинам в состоянии строиться, но они могут реализовать сами участки. 

Мы сейчас утверждаем генеральный градостроительный план, где достаточно большое количество площадок подготовили именно под ИЖД. И в новых правилах землепользования, которые мы также разрабатываем, под эти площадки появятся соответствующие регламенты. 

Причем садовые товарищества я в расчет в данном случае вообще не беру. А у нас 103 СНТ, которые занимают площадь более 11% города. 

 

– Где в Калининграде перспективные участки под строительство ИЖД?

 

Артур Крупин: Есть три самых крупных площадки. Сейчас идет активное предоставление на северо-востоке города – это правая сторона Советского проспекта. На юге в районе улицы Дзержинского, там двести с лишним участков. И в Центральном районе – это улицы Катина, Флоренская, Бригадная, Якорная. Ну и помимо этого есть участки в районе улицы Горького, на территории поселка Чкаловска, в поселке А. Космодемьянского. В общем, становитесь счастливыми родителями трех детишек и получайте участок. Если детей меньше, то приобретайте участок с аукциона. Но приоритетно земля отдается многодетным семьям. А вот семья уже может вам его продать.

 

– Хорошо, участок приобрели. Но что чаще всего на таких участках возводят калининградцы? Понятно, что многое зависит  от кошелька счастливого обладателя участка. Однако, наверное, есть определенные тенденции.

 

Алексей Иванов: Мы возводим дома по технологии сип-панелей. У нас средний чек крутится как раз в районе миллиона рублей. И к нам в основном обращаются заказчики, которые решают вопрос быстрого въезда, и которые экономят на чистовой отделке. 

Станислав Артемьев: Чаще всего клиенты ориентируются на бюджетные варианты. Впрочем, говорить о ценовой составляющей сложно. Все, разумеется, зависит от качества строительства и финансовых возможностей. Если мы говорим о каменных домах – это одна цена. Если о каркасных или сип-панелях – совсем другая. Нам в основном заказывают каменные дома, потому что сип-панели и каркасные дома у нас в области себя не зарекомендовали – из-за опасений несоблюдения технологии строительства в угоду экономии люди зачастую к ним относятся с осторожностью. 

Алексей Иванов: Я бы так не сказал. Мы уже девять лет строим, и клиентов меньше не становится, наоборот – только больше. 

Артур Крупин: Когда мы говорим о стоимости, надо понимать, о чем речь. Мы говорим о доме без расходов на участок и инфраструктуру? Но к дому надо подвести инженерные коммуникации, и их состояние, расстояние от объекта играют важную роль. Да и государство переходит на другой уровень оценки проектных решений. Ведь дешево не значит хорошо. Должен, например, учитываться срок службы. Можно построить дом и за 500–600 тысяч рублей, но он прослужит лет десять. За миллион, возможно, двадцать лет. Вот государство в рассмотрении проектных решений и начинает уделять особое внимание срокам службы и эксплуатации.

Алексей Снегур:  Немаловажно и то, какого размера будет дом. Как показывает наша практика, люди чаще всего заказывают дома площадью в диапазоне 100–160 «квадратов». Однако, как вы уже говорили, многое зависит от кошелька. Были у нас заказы и на дома в 46 «квадратов», и в 700. Понятно, что в первом случае можно уложиться в миллион рублей.

Виктор Пермиловский: У нас есть специальная кредитная программа «Новосел» со ставкой 13,4% годовых. И если говорить о многодетных семьях, то у нас в прошлом месяце был такой случай. От клиентки потребовались только паспорт и проектная документация от компании, с которой мы работаем.  Кстати, мы работаем практически со всеми компаниями, которые собрались за этим столом. И средний чек, который требуется нашим заемщикам, составляет полтора – два миллиона рублей. Это цена только на строительство дома и, возможно, подвод коммуникаций. Разумеется, заемщики и банк опираются на проектно-сметную документацию, предоставленную компаниями. 

Виталий Ефименко: Если мы говорим только о возведении дома, то и каркасный можно построить за миллион. Это будет «серый ключ», в котором можно жить и потихоньку заниматься чистовой отделкой. Я думаю, что и из газосиликатных блоков при правильном расчете дом за миллион можно построить. В общем, при девяноста – ста «квадратах», когда второй этаж мансардный, можно «вписаться» в миллион.

Василий Шишло: Перед встречей я посмотрел статистику нашей компании за последние десять лет. И даже с 2007 года не нашел ни одного полноценного жилого дома, который мы построили бы за миллион рублей. Поэтому думаю, что коллеги немного лукавят, когда говорят о такой сумме. Материалы, их доставка, возведение качественного фундамента, зарплата рабочих, использование техники и так далее – это большие затраты. И никто, разумеется, не будет работать «в ноль». Мы же не благотворительностью занимаемся.

Эдуард Ермуков: Мне трудно судить о технологиях сип или каркасах, но я скорее соглашусь с коллегой: нормальный дом за миллион не построишь. Наши дома из клееного бруса, даже если они возводятся по стандартному проекту, не позволяют уложиться в миллион. За миллион – это очень бюджетный и недолговечный дом. К примеру, один фундамент недешево стоит.

Станислав Артемьев: Кстати, чтобы сэкономить на строительстве фундамента не в ущерб качеству, необходимо выполнять геологические изыскания. Грунты везде разные, встречаются даже непригодные к строительству, поэтому к возведению каждого фундамента надо подходить индивидуально. Часто встречаются клиенты, которым это объясняешь, а они: у меня сосед этим, мол, не заморачивался, а дом у него стоит и не падает. Люди лопатой снимают растительный слой грунта и считают, что у них все нормально. Человек с миллионом рублей, запланированным на постройку дома, просто не согласится на исследования стоимостью в пару десятков тысяч. Но эта экономия может вылиться в сотни тысяч рублей после того, как дом начнет разваливаться.  

Артур Крупин: Я бы еще жестче сказал: человек ставит под угрозу жизнь своей семьи. Дай бог, 

чтобы таких случаев не было, но дом может рухнуть вместе с домочадцами… 

 

– В Калининградской области есть перспективные участки под ИЖД, на которых, возможно, будут проведены геологические изыскания?

 

Николай Морозов: Ну, с Калининградом, Гурьевском и побережьем все понятно. Я думаю, что вполне перспективная территория – это Гвардейский муниципальный район. Транспортная логистика там хорошая, с газификацией все нормально. Проблемы могут быть с водоснабжением и канализацией. У нас вообще в регионе с водой проблемы. 

 

– А правительство области как-то помогает застройщикам развивать территории под ИЖД?

 

Николай Морозов: Раньше были программы «Стимул», предусматривающие комплексное освоение территорий. Сейчас, увы, таких программ нет. Ведь на обеспечение этих участков даже минимальной инфраструктурой требуются десятки миллиардов рублей, а у области таких денег нет. 

Сейчас в данном вопросе все регулирует рынок. Покупателю надо смотреть, пройдет ли в этом месте газификация, будут ли дороги. Как, например, возить детей в детские сады и сколько добираться до поликлиники.

 

– Когда у нас строятся жилищные комплексы, то в них предусматривается и социальная инфраструктура: детсады, школы, больницы, спортивные сооружения. К участкам индивидуальной застройки такой же подход?

 

Артур Крупин: Все то же самое. Вначале я уже говорил, что земельные участки предоставляются после разработки градостроительной документации, идет инженерная подготовка, готовится проект межевания, естественно, предполагается и вся социальная инфраструктура. Но, конечно, без помощи федерального бюджета проложить все коммуникации не представляется возможным. Поэтому мы стараемся включаться во все соответствующие федеральные программы. 

 

– Вопрос скорее к строительным компаниям: где сейчас больше заказов на возведение домов –  в садовых обществах или в зонах, отведенных под ИЖД?

 

Алексей Снегур: Фифти-фифти. При этом в СНТ предпочитают жить люди, которые хотят быстро добираться до тех же школ и детских садов в Калининграде. А, например, зоны ИЖД в направлении Светлогорска или Зеленоградска выбирают люди, у которых дети уже выросли. 

Артур Крупин:  В СНТ, как правило, отсутствует система канализования и водоснабжения. И я уважаемых строителей хотел бы спросить: как вы строите в СНТ? Там зачастую из септика соседа сливы попадают в соседскую скважину.  Дома строятся на расстоянии, противоречащем техническим регламентам, не соблюдаются противопожарные нормативы. Кто за это будет отвечать? 

Алексей Иванов: В СНТ многие строят сами. Нанимают бригаду гастарбайтеров – и вперед. Что из этого получается, все видят. Мы же, когда к нам обращаются заказчики, просим их сделать хотя бы посадочный план. Советуем людям строить так, а не иначе, соблюдать элементарные строительные и санитарные нормы. Часть людей с этим соглашается, другие, увы, начинают заниматься самостроем. 

Станислав Артемьев: Полностью согласен с коллегой. Некоторые владельцы садовых участков приносят нам такие «наскальные рисунки» собственноручных проектов, без соблюдения градостроительных регламентов, что диву даешься. Говоришь им: так строить не только неправильно, но небезопасно и противозаконно. Они потом уходят, строят дом, подвергая себя и своих соседей риску.

 

– Понятно, что если не изменится законодательство, то все калининградские СНТ лет через пять превратятся в такие «жилые зоны», что пресловутый Шанхай на их фоне будет казаться архитектурно гармоничным городом. Но есть ли у региона шанс стать не «Шанхаем», а, скажем, «одноэтажной Америкой»? 

 

Николай Морозов: Если у людей будут нормальные доходы, то они станут стремиться жить в комфортных условиях. А это – свой дом, вокруг которого развитая инфраструктура. Поэтому у ИЖД-строительства потенциально хорошие перспективы.