Текст: Ольга Синявская
Фото: Роман Городко, из архива журнала и компаний
Елена Казанцева,
генеральный директор агентства недвижимости «Флюгер»:
– Если рассуждать о том, как повлияла на рынок новостроек новая редакция ФЗ № 214, то становится ясно: лишнее финансовое бремя застройщиков не удешевит стоимость квадратного метра. Средства компенсационного фонда спасут только тех дольщиков, которые пострадают в результате действий застройщиков, сделавших в этот фонд отчисления. С другой стороны, эти обязательства выполняют добросовестные компании, и проблем с дольщиками у них и так не бывает.
Заметная тенденция – снижение ставок по ипотечным кредитам в банках. Поэтому сворачивание программы ипотеки с господдержкой абсолютно естественно, острой необходимости в ней уже нет.
В столице и крупных городах наблюдается значительный рост спроса на бюджетное и малогабаритное жилье. У нас он тоже присутствует, но в Калининграде таких домов строят мало и, как правило, на окраине, да и внешний вид их зачастую оставляет желать лучшего.
Безусловно, на нашем рынке присутствует тренд на благоустроенную среду вокруг дома. Но, по моим наблюдениям, это не самый популярный запрос. Чаще всего люди довольствуются тем, что есть. Ведь благоустроенная среда вокруг дома – это удовольствие недешевое и достаточно редкое. Пока у большинства застройщиков в приоритете – количество квадратных метров.
Ксения Соколова,
руководитель отдела по связям с общественностью группы компаний «Дорспецстрой»:
– Изменения Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» кардинально не затронули рынок, так как больше касались ужесточения требований к застройщикам. Цены от этого не вырастут, ведь основным критерием их колебания всегда являлись общая экономическая ситуация в стране и непостоянство спроса. Рынок строительства многоквартирных домов сейчас занял выжидательную позицию: с одной стороны, немало застройщиков отказываются от идеи дальнейшей работы и уже распродают земли и проекты, с другой – на крупные компании с собственной производственной базой это никак не повлияло, и дома они как строили, так и будут строить.
Что касается завершения программы ипотеки с гос-поддержкой, то это сказалось на рынке позитивно. Клиенты активно пытались успеть оформить ипотечные кредиты по еще действующему проценту. В то же время банки объявили о собственных акциях, по которым процент получался даже еще ниже. Так что сейчас в большинстве крупных банков есть привлекательные условия, и, на наш взгляд, механизмы для мотивации покупки жилья будут постоянно меняться.
Спрос на рынке неторопливо восстанавливается, особенно на жилье эконом-класса. Популярно и малогабаритное, но его покупают зачастую из-за невозможности или нежелания брать дополнительные займы. Для сравнения такой пример: если в прошлые годы психологически приемлемая минимальная площадь квартиры составляла 36 «квадратов», то в этом – 34. Также наблюдается рост спроса на «двушки» площадью 50-60 «квадратов». Полагаем, что востребованность небольшого жилья сохранится, так как напрямую зависит от экономической ситуации в стране. При этом требования покупателей к жилью повышаются: недостаточно просто «коробки», все чаще интересуются внешним видом дома, прилегающей к нему территорией, комплектацией детских площадок, освещением, парковками.
В целом отмечу, что ситуация на рынке сейчас более позитивная и стабильная, чем в прошлом году: цены практически не изменились, и люди постепенно выходят из кризисного состояния, как экономического, так и психологического.
Юлия Никитина,
генеральный директор агентства
недвижимости «Квартирный вопрос»:
– С 1 января 2017 года возводить дома могут только застройщики с установленным правительством капиталом. Причем чем больше строит компания, тем больше собственных денег у нее должно быть. Так, минимум –
500 000 квадратных метров жилья. В таком случае застройщик должен иметь в уставном капитале 2,5 миллиона рублей. Такие требования к размеру уставного капитала будут способствовать укрупнению рынка, но вряд ли приведут к росту цен – все же ценообразование в проекте определяется рыночной ситуацией, финансовой моделью проекта, спросом и платежеспособностью населения. Из-за сокращения количества девелоперов неизбежно значительное уменьшение предложений. А чем более дефицитен продукт – тем выше его стоимость.
Последние тенденции говорят о том, что рынок ипотечного кредитования возвращается на докризисный уровень. С учетом прогноза по инфляции, который сделал Центробанк, к концу 2018 года средняя ставка по ипотеке может опуститься даже ниже 10% годовых.
Еще один тренд – заметное снижение доходов вынуждает покупать малогабаритные квартиры. За два последних года средняя площадь имеющихся в новостройках квартир сократилась на 6%. Объем предложения малометражной недвижимости, в том числе студий, вырос на треть. Аудитория небольших квартир – это чаще всего молодые люди в возрасте до 30 лет, зачастую переезжающие в другой город. Я прогнозирую, что в следующем году мы увидим новые качественные проекты такого плана у застройщиков Калининграда, поскольку спрос на них велик.
В условиях сложившегося сегодня рынка востребованы только те проекты, в которых есть комфортная среда и позитивные новые черты. Каждый девелопер ищет для своего проекта «фишки».
В целом на рынке сохраняется тренд на снижение цен. Глубина просадки опять-таки зависит от объемов предложения, которые за последние годы заметно выросли.