Как комфорт влияет на прибыль

Евгений Морозов, 
 

президент группы компаний 

«Мегаполис»
(ЖК «Восток» 

на ул. Аксакова).

 

Модератором дискуссии выступила главный редактор медиагруппы «Западная пресса» Любовь Антонова. Первой темой обсуждения ожидаемо стали кризис и то, как вела себя строительная отрасль в непростой финансовой ситуации. Любовь Антонова напомнила, что в 2015 году, несмотря на экономические трудности, в Калининграде было построено рекордное количество жилья – 1,2 млн кв. м. Однако за 2016 год показатели ниже – около 1 млн «квадратов». Это можно считать тенденцией? 

 

Евгений Морозов: Наша компания в 2016 году ввела порядка 40 тыс. кв. м жилья. Рост объемов продаж составил 10%, по продаже строительных материалов – 5-8%. В том, что касается развития строительной отрасли, мы ощущаем эффект 2014-2015 годов. Волатильность по продажам наблюдалась весной и летом, в августе наметился определенный рост, потом опять пошел спад. Сейчас по анализу продаж я вижу, что декабрь 2016-го дал нам неплохой задел на 2017 год. В этом году мы запланировали ввести порядка 100 тыс. кв. м жилья – это большой объем для рынка Калининградской области. Покупатели приходят к нам не только из нашего региона, но и со всей России. Свыше 60% из них – ипотечники, 20% от всех продаж – военная ипотека.

Евгений Афанасьев: В 2016 году наша компания завершила строительство объекта в Чкаловске, было построено 32 тыс. кв. м. В нашем сегменте жилья эконом-класса цена опустилась на рынке примерно на 8%. Это связано с тем, что еще в первом квартале 2015 года наблюдалась высокая волатильность на валютном рынке, и цены на недвижимость резко взлетели. В 2016 году стагнация в сегменте эконом-класса не превышала и 2%. На мой взгляд, очень многое зависит от инфраструктуры, созданной вокруг объекта. Мы наблюдаем высокие продажи объектов с хорошо организованной инфраструктурой. 

 

Валерий Макаров: Тот факт, что Калининград в свое время показывал результаты больше 1 млн кв. м введенного жилья в год, говорит о том, что у нас достаточно много крупных застройщиков, сильная промышленность. Застройщики имеют перспективу, чтобы и дальше наращивать этот потенциал. Но в вопросе продаж я не оптимистичен. На мой взгляд, наш рынок все-таки «перегрет». Скопилось достаточно большое количество непроданных квартир. Объемы продаж за последние два года падают примерно на 20% в год, и в перспективе они будут зависеть не от строителей, а от покупательского спроса. 

У нас более половины покупателей – ипотечники. Процентная ставка упала и будет снижаться в дальнейшем, поэтому перспектива ипотеки существует. Стоит помнить и о специфике Калининграда – почти половина сделок у нас приходится на иногородних. Это отличает ситуацию на нашем рынке от реалий в других городах России.

Мы строим жилье во всех сегментах. По нашим наблюдениям, лучше продаются квартиры эконом-класса и, как это ни странно, премиум-класса. Но в основном покупатель ориентирован на квартиры стоимостью 1,5-2 млн рублей. Средний сегмент на сегодняшний день самый «замороженный». 

 

Александр Ярошенко: Объемы ввода жилья в нашей компании в минувшем году составили 25,5 тыс. кв. м, мы сдали три дома в ЖК «Цветной бульвар». По анализу ситуации за три минувших года видно, что в 2014-м рынок был на подъеме, люди вкладывали деньги в жилье. В 2015 году произошел спад на 3-5%. Подведя итоги за 2016 год, мы наблюдаем небольшой подъем, показатели близки к уровню 2014-го. По объему продаваемого жилья за 2016-й у нас наблюдался небольшой, но стабильный рост. Нам удалось занять узкий сегмент комфорт-класса. Интересно, что в 2015 году 80% наших покупателей составили калининградцы. В начале 2016-го статистика уже была на уровне 50 на 50. А по итогам осени прошлого года количество иногородних покупателей выросло до 62%. 

 

Гарри Гольдман: Думаю, что в 2017 году у наших строителей есть возможность побить рекорд по количеству введенного жилья. Судя по объему разрешений на строительство, которые были выданы до конца 2016 года, можно ожидать рекордный  подъем строительной индустрии. Она имеет долгую динамику, как разгона, так и спада. Поэтому кризис 2014-го вполне может почувствоваться и в 2017 году. Что касается объема строительства, волноваться не стоит. А вот в вопросе продаж есть опасения. По моим подсчетам, у нас около 500 тыс. кв. м непроданного жилья.

Падение продаж можно минимизировать, улучшая качество нового жилья, – в обществе есть на это запрос. При прочих равных условиях, например, при качественном инфраструктурном проекте, спад продаж не будет большим. Ведь покупка квартиры – в том числе вложение денег. 

 Еще один важный вопрос, который обсудили собравшиеся, – перераспределение полномочий по выдаче разрешений на строительство между муниципалитетами и правительством области. 

 

Валерий Макаров: На мой взгляд, неважно, кто исполняет полномочия по выдаче разрешений на строительство. Для инвестора в первую очередь имеют значение два документа – генплан и Правила землепользования и застройки, они должны быть максимально прозрачны. 

В 2016 году был утвержден новый генплан Калининграда, в 2017 году будут разрабатываться Правила землепользования и застройки. Это важный документ, который уменьшит люфт для принятия решений чиновниками, например, когда дом можно построить и трехэтажным, и десятиэтажным. Этот люфт необходимо сделать минимальным. Также считаю важным прописать особые правила для центральной части Калининграда.

 

Евгений Афанасьев: Я считаю, это нововведение упростит ситуацию. Ведь мы тоже несколько лет работали над снятием административных барьеров. У нас есть данные, что их на самом деле стало меньше, и Калининград не самый последний муниципалитет в этом плане. 

 

 Участники круглого стола активно обсуждали тему обеспечения новых жилых комплексов достойной инфраструктурой. Модератор Любовь Антонова, в частности, сформулировала вопрос: где найти компромисс между запросом на образ жизни, запросом на справедливость и маржинальностью бизнеса? 

 

Валерий Макаров: Конкуренция заставляет создавать комфортную среду, а не просто строить дом. В этих условиях необходимо чем-то отличаться. Выигрывает тот, кто не гонится за квадратными метрами и вкладывает средства в комфорт. Это элементарные правила бизнеса, максимальная прибыль – уже не самоцель, иначе ты сам себя погубишь.

 

Александр Ярошенко: Когда мы создавали проект «Цветной бульвар», нас отговаривали от больших вложений в инфраструктуру. Но мы осознавали, что это правильный путь, и уверенно чувствуем себя в сегменте комфортного жилья. Сейчас мы даже подняли стоимость квадратного метра. Мы делаем все, чтобы повысить привлекательность нашего жилья, даже ремонтируем фасады соседних домов, чтобы улучшить вид из окон в наших квартирах.

 

 1 января 2017 года вступили силу поправки в Закон «О долевом строительстве», которые ужесточили требования к застройщикам. Однако у лидеров местного рынка нововведения, похоже, опасений не вызывают.

 

Валерий Макаров: Ничего страшного в этом законе нет. Внесение 4% от стоимости дома в уставный капитал ничего не решает. То, что с рынка уйдут компании, у которых нет этих 4%, даже хорошо, потому что именно от них все проблемы. Но проблемы обманутых дольщиков эти поправки не решат.

 

Евгений Морозов: На рынке было очень много непрофессионалов. Теперь же, благодаря нововведениям в законе, останутся игроки, которые готовы работать длительно.

 

Евгений Афанасьев: Мы тоже не видим угроз от нового закона. У нас достаточно консервативная компания, и мы никогда не строили на заемные средства.