Сравнение стоимости квадратного метра жилья в 2014-2016 годах. (Информация с сайта www.betut.ru)
Средняя стоимость однокомнатной квартиры (40 кв. м) по районам Калининграда.
Елена
Бронина,
директор
АН «Домофей»:
– Жить здесь и сейчас – моя принципиальная позиция, она помогает в любых условиях не откладывать важные дела и принимать решения. Об этом я не устаю говорить нашим клиентам, которые всегда склонны к «настроению по ситуации». Не стали исключением события так называемого второго экономического кризиса 2014 года. Они заставили людей придержать средства, занять выжидательную позицию. Сейчас же люди огляделись – жить можно! – и на рынке началось движение.
Постоянными остаются сделки, которые формирует наша жизненная необходимость. Остальные «качаются» вместе с рынком. К примеру, в начале 2000-х в Калининграде начали строить новое жилье. Было очень выгодно купить квартиру «на котловане», цена которой на стадии сдачи дома вырастала вдвое, а то и втрое. Цена была 200-300 долларов за квадратный метр. В ценах сегодняшнего дня – 19500 рублей. Такой цены больше не будет. Первое потрясение случилось в 2005-2006 годы, когда цены на квартиры поднимались на 5-10 тысяч долларов за неделю! Второе связано с неконтролируемым удорожанием валюты. Впоследствии цены немного упали, но, конечно, не до первоначальных значений. Увеличение объема нового жилья повлияло на стоимость «вторички» – она медленно, но неуклонно сдает позиции, проигрывая новым микрорайонам в качестве жилья и обслуживания территории, в эстетике.
Немалое влияние на рынок недвижимости оказывают изменения в законах. Поменяли свою политику банки, которые стали тщательно проверять кредитные истории заемщиков и отсекать тех, кто успел за это время подмочить репутацию на потребительских кредитах. Меньше ипотечных кредитов – меньше сделок. Зато появился 214-ФЗ, согласно которому мы ушли от инвестиционных договоров на договоры долевого участия с обязательной регистрацией в Росреестре. Этот алгоритм практически до нуля свел риск двойных продаж, стабилизировал психологию потенциального покупателя. Совсем недавно часть сделок перешла в юрисдикцию нотариусов: в частности, сделок, в которых фигурируют несовершеннолетние дети. Да, это дополнительные расходы, но с другой стороны – дополнительные гарантии. И последнее: благодаря строителям «внешность» города, на мой взгляд, меняется в лучшую сторону. Как пример – все более лояльное отношение калининградцев к покупке жилья в Московском районе. Главное, чтобы стройки не нарушали общую концепцию территорий.
Елена
Пульнева,
генеральный
директор компании
«АБСОЛЮТ
недвижимость»:
– Строительство, да и вся сфера недвижимости – важная составляющая экономики, она всегда «завязана» на том, что в стране происходит. И в глобальном, и в локальном масштабах. Ввели в отношении России экономические санкции, жизненный уровень населения упал – вот рынок и в стагнации. Закрыли в Калининграде мост на улице Суворова на ремонт – интерес к Балтрайону снизился.
Ситуация в недвижимости – калька с сегодняшнего дня, и я не вижу особого оживления. Возможно, пока рано проводить параллель со всей Россией и рассуждать, прошли ли мы «дно» кризиса. Калининград – эксклав, и у нас все немного по-другому.
Последние год-полтора сделки происходят в основном за счет ипотеки, собственники вторичного жилья демпингуют, лишь бы продать. Застройщики готовы к хорошим скидкам. Есть примеры, когда за квадратный метр просят 33 тысячи рублей – по себестоимости строительства. В следующий шаг продавец быстрее заморозит продажи, чем станет отдавать квартиры за бесценок. Вину коллапса все уже знают «в лицо»: курс рубля и санкции повлекли взлет цен на стройматериалы. Еще вот что интересно. Люди зачастую выбирают квартиры, лишь руководствуясь ценой – на качество почти не обращают внимания. И это тоже бьет по добросовестным застройщикам, которые делают добротные дома, используют качественные экологичные материалы и современные технологии.
Рынок предложений постепенно сокращается, новое жилье строят, но закладывают мало. Некоторые компании распродают земли, которые купили раньше. Крепкие застройщики землю придерживают, ждут, когда рынок оживет. Ситуация пусть и не во всем, но похожа на кризис 2008-2009 годов. Тогда тоже был спад спроса и, как следствие, много долгостроев. Выдержали те, кто вел строительство на нескольких площадках и имел возможность перераспределять средства.
В городе готовятся к чемпионату мира по футболу в 2018 году, происходит вливание средств в городскую инфраструктуру. Логично, что увеличится приток туристов, активизируется рынок арендованного жилья. Во всяком случае, в Сочи перед Олимпиадой было именно так. Хоть мои прогнозы и не очень оптимистичны, надеяться, что будет еще дешевле, не советовала бы: самое время выбирать и покупать.
Валентина
Чебаненко,
директор
агентства
«Департамент
недвижимости»:
– Каждому времени свойственны свои правила и тенденции. В последние годы «лишняя», дополнительная недвижимость – это не лучшее вложение денег, сопряженное со многими проблемами. Купить по случаю, а затем дорого продать уже не получается: действует закон, согласно которому за продажу собственности, которой продавец владел менее 5 лет, он заплатит налог с 70% кадастровой стоимости. К тому же все чаще звучат разговоры о введении налога на роскошь.
Не добавляет «вторичному» рынку активности введенный в 2015 году в практику сделок кадастровый паспорт, вернее, указанная в нем цена. Часто она выше рыночной и той, которую дают независимые эксперты.
Другие изменения в законодательстве, напротив, имеют влияние со знаком плюс: широкое внедрение в практику ипотечного кредитования новостроек по льготным условиям господдержки, военная ипотека – веский аргумент в пользу сделок с ликвидной недвижимостью, а это, как правило, квартиры в новых домах. Благодаря спросу в Калининграде в последние годы много строят. Рынок долевого строительства стал востребованнее «вторички». Не ошибусь, если скажу, что в соотношении 5:1. Это тенденция последних 2-3 лет. Если раньше повышение цены на «новострой» автоматически влекло повышение на вторичном рынке, то теперь эта зависимость все меньше. И это справедливо: стареющий фонд никак не может стоить, как новый.
Цена квадратного метра в новостройках пару преды-дущих лет держалась на уровне 45 тысяч рублей. Эта усредненная цена сегодня больше относится к жилью на периферии. Ближе к центру –50 и 60 тысяч рублей за квадратный метр, в точечной застройке – 100 тысяч и больше. Политика застройщиков тоже меняется. Настоящее время характеризуется очередным интересом к сотрудничеству с агентствами.
Вот что не изменилось точно за эти годы – так это сезонные всплески покупательской активности приезжих. Не стало исключением и это лето: народ «поехал», и уже первая неделя июня дала ожидаемый эффект. Сказать, что это стало началом конца застоя, который продолжается без малого полтора года, неправильно. Но интерес к региону остается, а значит, остаются и микро-инвесторы в лице приезжих. А вот о глобальных изменениях, к сожалению, говорить рано.