Кто, что, зачем и почему строит в садовых обществах?

 

Все больше людей для постоянного места жительства выбирают дачи. Сейчас в некоторых СНТ гораздо сложнее найти возделанные «шесть соток с картошкой», чем добротный дом с придомовой территорией. С одной стороны, желание людей жить в городе, при этом на лоне природы, вполне понятно. С другой – садовые товарищества перестают быть таковыми.  

 

Вадим Сафронов: Вы правы, сейчас очень много людей живут на дачах, особенно в летний период. До семидесяти процентов дач заселено. Есть те, кто зарегистрирован в своих домах, есть и такие, которые вынуждены жить в дачном домике без регистрации. Например, пенсионеры, которые оставляют квартиру детям, а сами переселяются в садовое общество. У нас сейчас 103 действующих общества, и практически везде проживают люди. 

Мы все с вами знаем прекрасно, что город активно разрастается. И как говорят в администрации Калининграда, дачные общества из-за хаотичной застройки превращаются в подобие Шанхая. Раньше я возмущался такой постановкой вопроса, но теперь вынужден с ней согласиться. У нас идет самоопределяющаяся застройка собственниками участков. Мотивировка у людей такова: земля моя, поэтому что хочу, то и ворочу. Это никуда не годится. Но повлиять на собственника у нас возможности, по сути, нет. Когда ему показываешь последний свод правил от 2011 года, какая должна быть застройка на участке в частности и в садовом обществе в целом, собственник говорит: идите в суд. Судебная практика, конечно, существует. Но примерно из ста подобных дел лишь пять-семь выносятся в пользу садового товарищества. 

В борьбе с хаотичной застройкой муниципалов активно поддерживает МЧС. В своде правил сказано: дороги должны быть шириной 15 метров, чтобы пожарные могли беспрепятственно добраться. За отсутствие таких дорог штрафуют юридическое лицо, то есть общество. Штраф – сто тысяч рублей! Откуда взять деньги? 

Нашим обществам по сорок-пятьдесят лет. Когда в них строились дороги, таких требований и в помине не было. Тут к вопросу тех же дорог, на мой взгляд, надо подходить по принципу «закон обратной силы не имеет». Иначе нам придется расширять дороги исключительно за счет изъятия земельных участков, а это невозможно. 

Еще одна проблема. Потребности СНТ в электроэнергии постоянно растут. Но сколько мы не пытались наладить нормальную работу с «Янтарьэнерго», ничего не выходит. Председатели обществ по большей части не специалисты в вопросах электроэнергии. Поэтому сметы составляют коммерческие структуры, а там указаны немалые деньги, которые приходится платить. 

Газификация – еще одна проблема. Прокладка сетей внутри СНТ ложится на плечи садоводов, а это огромные деньги. Почему бы соответствующие расходы не заложить в бюджет, хотя бы до ворот СНТ? Ведь газ – это помощь горожанам, которые вынуждены жить на дачах. Вот, например, РОО «Союз садоводов Новосибирска» подает соответствующие заявки в региональное правительство, делают проект, и правительство закладывает в бюджет деньги до ворот СНТ.

 

Вадим Иванович, мы уже поняли, что о наболевших проблемах вы можете говорить долго и эмоционально. Но давайте дадим слово заместителю главы Калининграда.

 

Александр Зуев: У нас в первую очередь должно быть четкое понимание, откуда мы идем, куда движемся и чего хотим. Начнем с того, что мы сейчас обсуждаем: СНТ в том виде, как оно прописано в законе о садовых обществах, или говорим об обществах, которые тяготеют к переходу в территории жилищного строительства? Это два совершенно разных подхода. Но в каждом из них решения определяют члены самого общества. Ни муниципалитет, ни федеральная власть в выбор людей вмешиваться не могут. 

Например, народ решил, что общество будет застраиваться. Тогда мы опираемся на соответствующие нормы. Вернемся к тому, что уже упоминал Вадим Иванович. Минимальный противопожарный проезд должен быть шириной шесть метров. Минимальное расстояние от строения до «красной линии» – три метра. Между строениями – пятнадцать метров. Еще должен быть утвержденный проект планировки. И так далее и тому подобное. Это СНиПы для жилых строений. 

Также в доме должна быть вода. Но сейчас в садовых обществах вода – это в лучшем случае скважина. Вокруг нее, кстати, должна быть двадцатиметровая санитарная зона, которая никем из садоводов не соблюдается. Вот и получается: если дачник попытается свою скважину официально зарегистрировать и заключить договор о водопользовании, то никто из ответственных лиц на это не пойдет. 

Теперь возьмем типовой устав СНТ. Согласно ему садовые домики, которые могут использоваться в том числе и в качестве жилья, можно строить на расстоянии всего трех метров друг от друга. От других построек – всего в метре. 

Когда в классическом садовом обществе появляются хоромы – это недопустимо. Почему их там строят? Ради мнимой экономии. По факту же это выкинутые деньги. Ведь чтобы превратить дом в законное жилое строение, надо завизировать такое количество градостроительной документации, что дом в конечном итоге выйдет «золотым». Если же дом не оформить, как полагается, то это неминуемо приведет к его сносу, что мы периодически видим по телевизору в других города страны. 

Это только кажется, что садовый дом – удобное решение жилищной проблемы. Тем более если дома построили все соседи. Тут-то и начинается хаос. Ведь коммунальное сосуществование в таких условиях незаконно и просто невозможно! 

В общем, исходя из сегодняшней специфики, земельные участки не используются по прямому назначению. То есть морковку и картошку уже мало кто выращивает. Тогда зачем лукавить и называть СНТ садовыми обществами? 

 

Из вышесказанного получается так: садовым обществам выгодно де-юре таковыми называться, а де-факто превращать СНТ в зону индивидуальной жилой застройки. 

 

Александр Зуев: Точнее, просто застраиваться. Хаотично, абы как, без соблюдения всяких норм и правил.

 

Рима Шитова: Так оно, в общем-то, и есть. Скажем, в нашем обществе строение должно занимать не больше 20 процентов участка. Но жизнь, увы, распоряжается по-другому. Все началось с того, как Конституционный суд дал людям право прописываться на дачах. После этого дома стали расти, как грибы. Но и поменять свой юридический статус на жилой поселок мы тоже не можем. Как сказал Александр Иванович, необходимы широкие дороги, но за счет чего или кого их расширять? Впрочем, этот вопрос в нашем обществе все же решается. Мы пытаемся вместе с ГИБДД организовать у нас одностороннее движение, тогда дороги, возможно, будут вписываться в нормы. 

Все дома должны соответствовать требованиям «Энергосбыта», «Газификации», «Водоканала». Та же самая канализация должна быть. Но ее никто из проживающих на дачах не делает, потому что нужны серьезные деньги. Тут бы из бюджета области или города средств получить, однако нам в этом постоянно отказывают. Хотя мы платим налоги, значит, формируем часть бюджета. Почему их не вернуть людям в виде помощи на развитие инфраструктуры?

 

Александр Зуев: Для того чтобы проложить по обществу дороги, коллектор, другие инженерные коммуникации, необходима проектно-сметная документация. А она, в свою очередь, должна соответствовать градостроительным нормам. Но чтобы их соблюсти, придется снести около сорока процентов участков, включая, разумеется, и строения. 

Кстати, про упомянутых Вадимом Ивановичем новосибирских садоводов. Там в региональное правительство подают как раз проекты, соответствующие СНиПам и прочим документам. 

Но наш муниципалитет за свой счет делает, например, подъездные пути к дачным обществам. За два предыдущих года мы реконструировали пять таких дорог.

 

Кирилл Фоминов: Я бы тоже хотел затронуть финансовый аспект. Мы часто тянем линии электропередачи по садовым обществам. Платят за это, разумеется, садоводы, точнее, с нами рассчитываются председатели СНТ. Так, в одном из обществ на четыреста человек председатель должен был собрать по двадцать тысяч рублей с каждого собственника. А на деле собрал по сто тысяч. Поэтому  неудивительно, что  у председателя четырехэтажный особняк, дочка учится в Англии, сын тоже неплохо пристроен. 

Ни для кого не секрет, что некоторые председатели неплохо зарабатывают на разделе, оформлении и продаже участков. Так не лучше ли эти деньги тратить на инфраструктуру, те же дороги, пожарные проезды, электросети, канализацию? Вопрос, конечно, риторический. Но у председателей слишком много полномочий, которые им дает законодательство. 

 

Действительно ли члены общества могут платить непосредственно исполнителю работ, а не посреднику в лице председателя?

 

Кирилл Фоминов: В том-то и дело, что нет. Как правило, работы ведутся для общих нужд общества, поэтому средства аккумулируются у председателей, которые зачастую заключают с подрядчиками договоры на гораздо меньшую сумму, чем собрали садоводы. В общем, когда председатель нечист на руку, то имеет немало возможностей кое-что положить себе в карман. При этом садоводы боятся обращаться в прокуратуру из-за того, что председатель, по сути, наделен безграничной властью. 

 

Это, разумеется, серьезная проблема, и ею должны заниматься законодатели и правоохранительные органы. Но мы сегодня говорим о другом. Например, о том, затрагивает ли новый генплан Калининграда интересы СНТ.

 

Алексей Преображенский: Садовые и дачные товарищества занимают одиннадцать процентов территории Калининграда. Это очень много. В предыдущем генеральном плане, который действует с 2006 года, вся территория садоводческих товариществ рассматривалась как перспективная зона индивидуальной жилой застройки с необходимой инфраструктурой. Но после того как люди стали собственниками земли, муниципалитет уже не может «зайти» в СНТ ни водой, ни светом, ни дорогами. 

Обсуждая проект нового генплана, мы не раз встречались с садоводами. Так вот многие из них сказали, что им не нужна зона индивидуальной жилой застройки. Это говорили даже те, у кого уже по факту построены дома, проведен газ и свет. Члены только одного общества «Лесное», что в поселке Чкаловск, решили остаться в границах жилой зоны. Поэтому рано или поздно им одним из первых придется привести территорию в нормативное состояние. Понимают ли они сейчас это? Не уверен. 

Но и садоводов, скорее всего, ждут не лучшие времена. Ведь упрощенный режим регистрации (так называемая дачная амнистия) когда-нибудь закончится, и тогда придется соблюдать все установленные нормативы. 

Поясню: зона Ж-5 – зона садоводства. И здесь есть параметры разрешенного строительства, о чем говорили уважаемые коллеги. Но у нас строят не как надо, а как хотят. Вот и придется со временем сносить, например, третьи этажи, пристройки и прочее. К сожалению, люди сейчас об этом не задумываются. 

Посмотрите, сколько у нас в газетах и Интернете объявлений вроде «Продаю ИЖД в дачном обществе». Заметьте: не садовый или дачный, а именно индивидуальный жилой дом. А это, по сути, обман.

 

Александр Зуев: Не могу с этим не согласиться. Но и потенциальный покупатель «ИЖД в дачном обществе» с самого начала не должен себя обманывать. Дескать, по цене двухкомнатной квартиры в Калининграде куплю или построю себе на даче шикарный дом. Но повторю: со временем, если посчитать все издержки, дом выйдет гораздо дороже квартиры. Поэтому лучше купить квартиру, а на садовом или дачном участке заниматься тем, для чего он, собственно, и предназначен – выращивать клубнику, сажать цветочки, собирать урожай.