Лариса
Шуляк,
директор
агентства
недвижимости «Эрвин»:
– В принципе, у каждого покупателя свои мотивы при выборе места жительства. Мамоново, Багратионовск, Ладушкин – все имеют хорошее сообщение с областным центром. Дополнительным бонусом в Ладушкине можно считать близость к заливу, в Мамоново и Багратионовске – к границе. На этих территориях можно купить жилье за вполне адекватную сумму – 1600000-1700000 рублей, а то и дешевле.
В последние год-полтора мы заметили особый интерес покупателей к Мамоново. И если раньше объектами в Мамоново мы занимались долго и продавали не всегда, то теперь ситуация изменилась.
Всплеск востребованности, возможно, еще объясняется тем, что люди устали от города. Если раньше «три шага от центра» было далековато, то теперь «три версты» – близко. А рассматриваемые нами территории как раз отличаются прекрасными условиями для отдыха, рыбалки и прочих приятных вещей. Если учесть, что вся эта красота стоит дешевле на 30% по сравнению с Калининградом, то все становится на свои места.
В Мамоново достаточный сегмент рынка занимают дома немецкой постройки. С одной стороны – это проблемы с ремонтами, с другой – претензия на историзм, который сейчас ценится. Мамоново хорошеет на глазах, чистый, ухоженный город. И продолжает развиваться.
В последнее время там появились предложения по новостройкам. Из всего выходит – территория Мамоново становится перспективным направлением. Нынче совсем несложно жить в Мамоново или другой сельской местности, при этом, благодаря хорошим дорогам, пользоваться всеми благами большого города.
Олег
Хорава,
генеральный
директор
ООО «Риэлт-Финанс»:
– Багратионовск, Мамоново, Ладушкин – рынок жилья особых покупательских интересов. Удаленность этих поселений от Калининграда сильно не различается, предложений продаваемой недвижимости немного. Кто там потенциальный покупатель? Прежде всего те, кто постоянно там проживает, – чтобы улучшить свои жилищные условия. А также те, кто собирается перебраться к осевшим там родственникам, кто работает на местных производствах или не имеет достаточно средств для покупки жилья в областном центре. Еще не исключаю из списка любителей природы.
На сегодняшний день на этих территориях средняя цена за квадратный метр жилья – 32-34 тысячи рублей. В Калининграде же фигурируют предложения от 35 тысяч рублей за квадратный метр. То есть разница незначительная. Поэтому покупатель при прочих равных условиях скорее выберет Калининград, а не Ладушкин, к примеру.
Если об этом городе немного подробнее, посмею утверждать, что недвижимость здесь практически «недвижима». Даже те, кто задумался об улучшении условий, скорее сделают пристройку к своему старому жилью, чем купят новое. Современных строений там мало –
10-15% от общего количества, в том числе и потому, что действует запрет Минобороны на освоение территории вокруг находящейся в Ладушкине воинской части.
Жилой фонд Ладушкина – более 85 тысяч квадратных метров. На каждого официально зарегистрированного жителя, а это порядка 4 тысяч человек, приходится более 20 квадратных метров. 70% – частные дома. Оставшаяся жилая недвижимость представляет собой малоэтажные и малоквартирные постройки.
В условиях нынешних экономических потрясений рынок недвижимости в области в общем, и в Ладушкине в частности, стал еще уязвимее. По опыту нашего агентства, покупательская активность, интерес к этим районам и, соответственно, количество сделок за последние годы снизились на порядок.
При нынешних экономических обстоятельствах стимулировать спрос в городах области сможет только разница стоимости жилья по сравнению с Калининградом. Условия для этого могут сложиться к чемпионату мира по футболу.
Татьяна
Таранцова,
руководитель отдела продаж ООО «Клипер Недвижимость»:
– Территория Багратионовского района интересна для застройщиков, инвесторов и покупателей. 80% населения района проживает в сельской местности. С середины 90-х годов в наш регион активно приезжают переселенцы из Средней Азии.
Багратионовску благоприятствует близость к Калининграду – всего 37 км. Бизнесу интересны ж/д станция и международный погранпереход Багратионовск-Безледы. Обрабатывающие предприятия производят конкурентоспособную на внутреннем и внешнем рынках продукцию. Багратионовском интересуются туристы.
На начало этого года в Багратионовске проживают чуть более 6 тысяч жителей. Большая часть города – это частный сектор с индивидуальными жилыми домами. Активно развивается частная застройка и сегодня. Но около 60% жилого фонда – квартиры в многоквартирных домах.
Половина жилья – немецкое наследие. Большинство домов 1-2-этажные, в основном каменные, с деревянными перекрытиями, еще с немецкой черепицей. 30% этого фонда находится в аварийном состоянии. Такое большое количество немецких зданий, конечно, придает неповторимый колорит городу, но многие строения нуждаются в реставрации. Послевоенная постройка – это примерно 24,5 тысячи «квадратов». Новостроек катастрофически мало, их стали строить только после 2012 года.
Сегодня стоимость квадратного метра на 40-50% ниже, чем в Калининграде. На вторичном рынке советской постройки составляет 33-35 тысяч рублей. Однокомнатную квартиру можно приобрести менее чем за миллион. В немецком фонде квартиры еще дешевле – 26-28 тысяч. Есть «однушки» от 650 тысяч рублей. При этом стоимость «квадрата» за последний год снизилась на 10-15%. Думаю, что тенденция сохранится. В 2016 году квартиры подешевеют еще на 5-10%.
В новостройках, с учетом их небольшого количества и хорошего спроса на новый фонд, стоимость «квадрата» в «сером ключе» в сданном трехэтажном доме – 40000-45000 рублей. Стоимость однокомнатной квартиры – от 1600000 рублей, «двушки» – 2125000 рублей.
Частный дом можно приобрести за сумму от миллиона до 5 миллионов рублей. Земельный участок под ИЖД в черте города – от 33-40 тысяч за сотку.