Текст: Елена Федотова
Кто является членом Союза строителей и насколько ваша организация влиятельна в бизнес-структурах, у власти?
– Сегодня в «Союз строителей» входят порядка 90 коллективных членов, объединяющих несколько десятков тысяч работников строительной индустрии. Это не только застройщики, но и фирмы-подрядчики, проектные и изыскательские организации, производители стройматериалов и изделий.
Мы не говорим, что объединяем всех. Не все застройщики вступают в наши ряды, но это, как правило, фирмы, у которых один-два объекта, и они не видят для себя смысла в профессиональной консолидации. Но это не говорит о том, что они не обращаются к нам за помощью. Обращаются, особенно когда вопрос касается получения техусловий. Мы не отказываем никому: застройщикам и производителям сейчас надо помогать.
У членов союза есть свои преимущества: от нас они получают всю оперативную информацию об изменениях в региональном и федеральном законодательствах, актуальных совещаниях, проводимых областным правительством и администрацией Калининграда, о новых планах, проектах. К сожалению, у нас мало контактов с другими муниципалитетами, над этим сейчас нам и надо будет работать.
Как показывает практика, совместная работа властей и профессиональных союзов приводит к позитивным результатам. К примеру, наше активное сотрудничество с региональным министерством строительства за последние 2-3 года позволило значительно сократить сроки по получению техусловий в «Янтарьэнерго», «Водоканале» и «Газификации». Путь получения разрешений стал более прозрачен и понятен.
Региональное министерство строительства действительно признает, что вы стали «проводником» между застройщиком и властью…
– Мы всем говорим: «Есть проблемы – давайте решать их совместно». Союз строителей может инициировать процессы на уровне правительства, по крайней мере, областного. Помочь решить проблемы с ресурсоснабжающими службами и на городском, и на региональном уровне. И во многих случаях результат положительный. Когда застройщик пытается все решить лично, по своим каналам, это получается и сложнее, и труднее.
Союз строителей – это площадка, где многие вопросы можно поднять публично, обсуждение в общественном пространстве побуждает власти реагировать на проблему, и я могу сказать, что у нас с областным минстроем налажен довольно плотный контакт.
Для строительного бизнеса, как и для многих, настали трудные времена. Предпринимаются ли вами попытки защитить интересы калининградских строителей?
– В свое время мы лоббировали интересы наших производителей стеновых материалов, и на сегодняшний день у них есть некоторые преференции. Мы поддержали инициативу производителей ограничить ввоз газосиликата на территорию области, и такое постановление правительством было принято. Была попытка аналогичного решения по оконным изделиям, чтобы защитить наш рынок от литовских и польских производителей, но, к сожалению, мы не нашли поддержки ни у регионального министерства промышленности, которое занималось этим вопросом, ни у Торгово-промышленной палаты. Я считаю, что все возможности по защите производителей строительных материалов и изделий сейчас должны быть задействованы не только в полной мере, а даже с некоторым превышением. Все наши западные коллеги защищают свой рынок, в том числе и от нас, а мы почему-то стесняемся.
Профессиональные союзы часто выступают как дискуссионная площадка. В Российском союзе строителей самый обсуждаемый вопрос сегодня – принятие Федерального закона №214 и последствия, к которым оно может привести. Участвуете ли вы в этом обсуждении?
– На площадке областного правительства мы активно поднимали вопросы о внесении поправок в 214-ФЗ. И бывший министр регионального минстроя Михаил Викторов, будучи советником губернатора и членом рабочей группы при Правительстве РФ, пытался донести наше мнение до федерального правительства. Но будет ли наш голос услышан – это большой вопрос. Надо сказать, что регионов, которые подобно нам активно высказались по этому вопросу, за исключением Москвы и Питера, не так уж и много. Теоретически время еще есть, закон прошел только первое чтение и окончательно не принят. Но я бы не стал надеяться на его существенную редакцию, скорее всего с 1 июля
214-ФЗ вступит в силу практически в том виде, в котором изложен.
Какие пункты нового закона вызывают наибольшие опасения у застройщиков? В частности, есть прогнозы, что стоимость жилья вырастет на 20-30%, что в итоге снизит потребительский спрос и, как следствие, негативно отразится на строительном бизнесе в целом.
– Я бы сказал, что это еще оптимистический прогноз. Для нашего региона эта цифра еще больше, потому что у нас велики транспортная составляющая и зависимость от импорта.
Трудных для бизнеса моментов в новом законе много. К примеру, устанавливаются требования к собственному капиталу застройщика – не менее миллиарда рублей или не менее 5% от рыночной стоимости строительства. Могу вам сказать, что миллиардный уставный капитал в Калининграде смогут сформировать только 2-3 компании, у остальных возникнет потребность в определении рыночной стоимости объекта. Как именно это будет делаться – большой вопрос, скорее всего, основываясь на статистических данных, но в любом случае без этой оценки застройщики не смогут получить аккредитацию в банке.
Другой трудный момент нового закона – это введение в обязательную практику эскроу-счетов, на которых будут в банках храниться все денежные средства, поступающие от дольщиков. Банк и будет выступать гарантом для дольщиков, что объект достроится – не в части сроков, а в части гарантирования финансирования в размерах сметной стоимости. Если раньше застройщик мог свободно пользоваться деньгами дольщиков, то сейчас от банка зависит, получит он их до окончания строительства или нет. Есть опасение, что стройки будут вестись либо за собственные средства застройщиков (а они мало у кого есть в полном объеме), либо за кредитные средства, а процент за пользование кредитами на строительство немалый, у Сбербанка, к примеру, от 16 до 18% годовых. И это не единственные проценты, которые ложатся на плечи застройщиков. Им придется заплатить и за ведение эскроу-счетов, некоторые банки уже назвали цифры, у того же Сбербанка это 3,5%.
Что еще серьезно волнует, так это отсутствие страховых механизмов. Что будет, если банк обанкротится? Для застройщика это конец! На нем останутся и кредиты, и обязательства перед дольщиками, шансов выбраться из долговой ямы – ноль. Мы обращались к законодателям с этим вопросом, но результатов пока нет.
Единственный приятный момент, да и то относительный, – действие 214-ФЗ не будет касаться объектов, по которым договоры долевого участия заключены до вступления в силу закона, то есть до 1 июля 2016 года. Совет всем застройщикам один: поторопитесь, если успеете зарегистрировать хоть один договор, то весь объект будет строиться в рамках старого закона.
Как это отразится на строительной отрасли региона и России в целом?
– По сути, на государственном уровне запускается процесс выдавливания с рынка мелких и средних компаний, на рынке останутся только крупные игроки. Сейчас в Калининграде всего 7-10 больших компаний, которые смогут справиться с этой ситуацией.
Первыми с рынка уйдут компании, которые строили по 1-2 дома, но именно они давали до 30-35 % показателей по вводу жилья. Результаты мы почувствуем в середине 2017 года.
Хотя строительный рынок находится в стагнации уже полтора года, пока это не так заметно – достраиваются многие объекты, разрешения на которые были получены в 2014-2015 гг. Много уже построено жилья, планы первого квартала 2016 года по Калининграду перевыполнены. Мы ожидали спада, но, если верить статистике, его нет. Однако в следующем году возможна стабилизация и объема ввода, и объема спроса. И как итог – вырастут цены на жилье.
Не хочется заканчивать разговор на пессимистичной ноте, но получается, что и Союз строителей ожидают трудные времена, количество членов уменьшится?
– Количество членов вряд ли уменьшится, работы станет больше. Конечно, трудности наших членов отражаются и на союзе в целом, но не думаю, что наши ряды заметно поредеют. В союз входят довольно крупные фирмы-застройщики, они выстоят. Уже очевидно: пришло время, когда объединение в профессиональные союзы становится еще более необходимым и важным.
«Если раньше застройщик мог свободно пользоваться деньгами дольщиков, то сейчас от банка зависит, получит ли он их до окончания строительства или нет».
«Все возможности по защите производителей строительных материалов и изделий сейчас должны быть задействованы не только в полной мере, а даже с некоторым превышением».