Текст: Татьяна Новожилова
Фото: Роман Городко, Елена Федотова.
Алексей Долгополов,
исполнительный директор
ООО «БаральтМ»
|
Андрей Лисицын,
генеральный директор
ООО «Земельная
Инновационная Компания»
|
Сергей Новиков,
генеральный директор
ЖК «Рублевочка»
|
Константин Шатохин,
главный инженер ООО «Босфор»
|
Юлия Масленникова,
генеральный директор
ООО «СтройПроектКомфорт»
|
Сергей Шумов,
директор по развитию
ООО «СтройПроектКомфорт»
|
Виктор Лихач,
представитель
ООО «Кайзер Крафт»
|
Ирина Старевич,
начальник отдела ипотечного
кредитования РОО «Калининградский» ПАО «ВТБ 24»
|
Александр Дормидонтов,
генеральный директор
ООО «Машенька»
|
Свободной земли в городах все меньше, поэтому появился большой интерес к загородному строительству. Но современный горожанин не хочет жить в деревенском доме с удобствами на улице. Ему нужны все плюсы и города, и деревни. Можно ли это сделать, мы обсуждали с представителями строительных компаний, банка и архитектурно-проектных организаций на круглом столе «Комплексная загородная застройка».
Как делится на участки большой массив?
Алексей Долгополов: Проводится кадастровое межевание. Мы же понимаем, сколько хотим получить индивидуальных участков с, условно говоря, 10 гектаров. Разрабатывается проект межевания, в котором все отражено, в том числе и дороги, и инфраструктурные объекты.
Андрей Лисицын: Минимально возможный размер участка – 4 сотки, максимальный – 12. Можно и больше, но он тогда по-другому будет называться.
Сергей Новиков: У меня это творческий процесс. Я выбираю день, когда у меня хорошее настроение, сажусь с кадастровым инженером за компьютер – и мы начинаем рисовать улицы, кварталы. Есть минимальные нормы, которые должны быть соблюдены, по размещению мусорных баков, сетей, освещения, остановок и так далее, но в целом это дело собственника и кадастрового инженера.
Откуда берутся коммуникации и дорога к земельному массиву, в котором продаются участки под индивидуальное строительство? Кто их строит?
Сергей Новиков: Я представляю проект «Рублевочка» в районе Голубых озер. У нас там четыре массива. Когда выбирается место под такие проекты, то важно, чтобы оно было неподалеку от действующих магистралей. Вообще подъездную дорогу к таким земельным массивам должны делать муниципалитеты. Но у них, как правило, на это нет денег. Поэтому вопросом занимается застройщик. Это терпимые расходы, которые закладываются в цену каждого участка. Земельный участок «без ничего» стоит 10 тысяч рублей за сотку, с коммуникациями – 100 тысяч, если я построю футбольное поле, то он будет стоить 110 тысяч, школу – 200 тысяч. Не может быть такого, чтобы на меня нагрузили все, что только можно, а цена не изменилась. Все эти объекты ведут к удорожанию участков и домов. Мы договариваемся с муниципалитетами по поводу таких объектов, делим расходы.
Нам повезло – рядом проходит газовая труба, которая питает все поселки от Калининграда до Мамоново. Поэтому мы сделали только разводку газопровода от магистрали до самих домов. То же самое было и с электричеством – рядом в поселке Прибрежный есть мощная подстанция, от которой мы и получаем электроэнергию. Все сети делали за свой счет, как любой застройщик, в этом нет ничего необычного. Вопросы были по центральной канализации и водопроводу. Мы решали их совместно с компанией «БаральтМ», у которой уже был опыт в этом направлении.
Алексей Долгополов: У нас на проекте «Новое Голубево» ситуация была непростая. В 2014 году это был просто кусок поля, который примыкал к дороге, и больше ничего. Сегодня уже сдана в эксплуатацию первая очередь из 13 домов на 453 квартиры. Заканчиваем вторую очередь.
Свет, газ, 3 километра дороги делали за свой счет. Мы заключили договор с «Янтарьэнерго», которое должно было в 2015 году ввести нам электросети, но ничего не сделало. Мы все построили за свой счет, то есть, помимо того что оплатили мощности «Янтарьэнерго», такие же суммы отдали подрядчикам, которые все и провели. Самое сложное – канализация. Ее там нет и вести ее некуда. Поэтому автономные очистные сооружения мы делали сами. Теперь все стоки собираются, очищаются и сбрасываются на рельеф. Это все согласовано с Министерством экологии России, получены все разрешения. С водой было проще. Нам повезло, так как у нас есть хорошие водоносные слои, поэтому мы пробили скважину, от которой вывели водопровод к домам. Но есть проблема с высоким уровнем содержания железа в воде, что характерно для всей области. Поэтому пришлось делать станцию обезжелезивания, что было самым сложным и дорогим в этой части проекта.
Если пересчитать наши затраты на квадратные метры, то все благоустройство поселка добавило к цене квадратного метра 3 000 рублей, а очистные и водоснабжение – еще 4 тысячи. Мы знали об этом заранее, но других вариантов просто не было.
КСТАТИ: с 2016-го по 2020 год в Калининградской области планируется построить около 300 объектов газификации, что позволит обеспечить газом более 100 тысяч новых потребителей. Будут газифицированы Черняховск, Нестеров, Багратионовск, Балтийск, Озерск, Светлый и прилегающие к ним населенные пункты. В результате уровень газификации региона составит около 80%.
А кто содержит и обслуживает сети?
Сергей Новиков: Строительство и содержание – это разные расходы. Первые ложатся на застройщика, а вторые – на разные плечи. Например, мы сами построили все энергосети, но тарифы на их обслуживание устанавливаются по данным «Янтарьэнерго». Поэтому мы стараемся передать им все сети, чтобы они их обслуживали и содержали. То же самое касается и газа. Мы строим газопровод, а потом передаем его «Калининградгазификации». Правда, сейчас лично мне, как физическому лицу, принадлежат 300 метров газопровода высокого давления, шкафной газорегуляторный пункт и 3 километра сетей низкого давления, которые были проложены к садовому некоммерческому товариществу – одной из частей нашего проекта. Их содержание обходится мне в 160 тысяч в год. Я обратился в администрацию Гурьевского района и предложил им взять сети на баланс, они согласились. Теперь мне нужно получить свидетельство о собственности на эти сети, чтобы их передать. Второй год занимаюсь этим оформлением. С участками, которые у меня отведены под ИЖД, я поступил по-другому: пошел в администрацию, показал проект и попросил газифицировать этот участок. Они это сделали и сразу получили сети на свой баланс, а я выступил только инвестором. Сейчас можно так делать. Могу дать совет всем, кто имеет газопровод, электролинию на своем балансе: если вы хотите их отдать, нужно просто поставить их на кадастровый учет, получить кадастровый паспорт — это не сложно, и потом обратиться в суд, чтобы все узаконить.
А вот водопровод и канализация остаются на балансе застройщика, у которого возникают затраты на их обслуживание, но они небольшие. Управляющие компании таких поселков работают по установленным тарифам.
Андрей Лисицын: Сети тоже у нас на балансе. Гвардейский городской округ пока не хочет их брать, так как нет свидетельства о праве собственности, регистрации сетей. А для того, чтобы его получить, нужно провести полную съемку – это непростая и дорогая работа, которая необходима только для того, чтобы отдать сети городу. Мы проложили трубу большого диаметра – нам это было вменено согласно окружной схеме газификации, а не нашим потребностям, а город сэкономил большие деньги. И благодаря этой нашей трубе город уже получил подключение, запитал не наш жилой массив на 150 гектарах.
Константин Шатохин: Отмечу, что в индивидуальных домах можно сделать автономную канализацию с локальным очистным сооружением – септиком. Это не сложно. Причем соседи могут скинуться на общий ЛОС, что позволит сэкономить деньги. Но лучше не проводить канализацию самостоятельно – любая ошибка может оказаться крайне неприятной.
«Мы проложили трубу большого диаметра – нам это было вменено согласно окружной схеме газификации, а не нашим потребностям, а Гвардейский округ сэкономил большие деньги. И благодаря этой нашей трубе город уже получил подключение, запитал не наш жилой массив на 150 гектарах».
Сейчас люди часто пробивают собственные скважины, а не пользуются общим водопроводом. Это выгоднее?
Сергей Новиков: У нас есть общая скважина и водопровод от нее, затраты на них, как и на подключение к газопроводу, сразу были вбиты в стоимость участков. Цена участка – от 80 до 100 тысяч за сотку. Но многие не хотят платить за пользование ими даже 100 рублей в месяц, поэтому пробивают
за 200 тысяч свою скважину. То есть экономику не просчитывают, потому что хотят собственную воду. Скважину делают без проекта и исследований, за два дня. На учет не ставят, хотя должны, поэтому доказать ее существование очень трудно, нужно проводить дорогостоящую экспертизу. Но при этом я, как собственник всего этого объекта, отвечаю за то, что творится в моем поселке. Я должен следить за тем, чтобы соседи строились, не мешая друг другу, чтобы соблюдались правила застройки и пользования землей.
Андрей Лисицын: У нас продаются не участки под застройку, а другое. Мы реализуем готовое жилье, с отделкой и оборудованием, в котором уже все подключено. И наш покупатель не думает, откуда что приходит. Потом просто заключает договор с «Межрегионгазом» и платит за потребленный газ.
КСТАТИ: с января по сентябрь 2015 года в Росреестре было зарегистрировано 36 689 прав собственности на земельные участки. Из них 27 986 участков находятся в населенных пунктах.
25 206 прав собственности принадлежат физическим лицам, 1061 – юридическим лицам.
Что могут построить люди на участке? Обязательно ли иметь проект дома? Можно ли навязывать человеку внешний вид его дома?
Юлия Масленникова: Дом может иметь три этажа плюс мансарду. Общая высота дома – 12 метров. Фасад не должен выбиваться из общей концепции поселка, даже если дом – самострой без проекта. Есть архитектор города, района, который согласует внешний вид для всей улицы, квартала, поселка.
Сегодня проекты нужны тем, у кого есть деньги, кто хочет построить большой и дорогой дом, а таких не так уж много. Готовые и секционные дома – это часто аналог советских «хрущевок», которые строились по принципу «Дать как можно больше жилья за малые деньги». И эти дешевые предложения очень популярны, так как на 700-800 тысяч легко взять ипотеку. Но мы должны стремиться к созданию жилья повышенной комфортности, которое требует нормальных проектов.
Виктор Лихач: Есть нюанс – собственник имеет право выбрать стиль своего дома. Разноплановость строений – не зло. Однако их внешний вид должен соответствовать проекту. В ином случае, по моему мнению, должно быть наказание в виде штрафных санкций. Строительство безопасного и комфортного жилья невозможно без проектного решения. И люди, которые это понимают, обратятся в компании наподобие нашей. Самострой почти всегда ведется с нарушением норм и правил. С результатами такой деятельности сталкиваешься повсеместно.
Сергей Шумов: На участке в 4 сотки можно построить дом площадью 100 квадратов. На определенной территории есть определенная концепция застройки. Но если человек хочет что-то свое построить, его никто не остановит.
Александр Дормидонтов: Мы не разрабатываем проекты, а именно строим дома. Можем посоветовать человеку лучший вариант размещения построек на участке, но конечное решение все равно остается за заказчиком. Проект дома может быть очень хорошим, но он не спасет от ошибок, если по нему строят сами или нанимают строителей низкой квалификации, чтобы сэкономить. Нам приходилось переделывать такую работу, то есть такая экономия выходила собственнику боком.
Сергей Новиков: Допустимая площадь застройки – не более 20% от площади участка. Вид дома может быть любым. Более того, человек может через две недели после покупки участка получить свидетельство на дом с регистрацией. То есть дома еще нет, а прописка в нем уже есть. И никаких проектов для этого не требуется. Людям сейчас нужны участки по 6 соток. Это 300 тысяч рублей плюс миллион-полтора на сам дом – очень выгодно.
Алексей Долгополов: Понимаете, сегодня людям важна только конечная стоимость, и больше ничего. Что именно построено, как и из чего – не важно. Как-то ограничивает деятельность разрешение на строительство, но 99% процентов частников его не получают, так как оно довольно дорого стоит. И законодательство не запрещает самострой регистрировать. Люди экономят на всем. Мы в поселке охрану организовали, уличное освещение, так собственники готовы отказаться от этого, лишь бы не платить, хотя речь идет максимум о 500 рублях в месяц.
Виктор Лихач: Тот, кто может себе позволить загородный дом площадью больше 100 квадратов, тот обращается в такие компании, как наша. И часто это не местные, а приезжие с Дальнего Востока, Севера. Те, кто такое построить не может, строят сами или идут в поселки типа «Новое Голубево», чтобы за 2 миллиона получить жилье. Наши проекты гораздо дороже, и участки нашим покупателям нужны по 9-12 соток и больше.
Алексей Долгополов: Согласен. Но к нам приходит 90% от общей аудитории желающих купить новый дом, а к вам только 10%. Мы решаем социальные проблемы, помогаем людям уехать от родителей, улучшить свои условия.
Андрей Лисицын: У нас под Гвардейском с 2009 года на освоении участок площадью 9 гектаров. Из 73 домов уже построено 50, продано 48. Была приостановка проекта в 2013 году, после чего изменилась концепция коттеджного поселка «Солнечная долина». Мы смогли провести правильную рекламную кампанию, определили объект продажи: кто-то торгует землей, кто-то домами, но в целом все мы торгуем счастьем. Мы нашли то счастье, которое люди покупают, остались незастроенными всего 20 участков. Мы продаем полностью готовый к заселению дом, в котором уже все есть – от дороги до света.
Как финансируются такие проекты? Может ли застройщик получить кредит в банке?
Ирина Старевич: Банки всегда относились к проектному финансированию застройщиков очень осторожно. Это высокорискованное кредитование. Наш банк, к сожалению, на сегодняшний день не кредитует застройщиков – ни одного кредита в 2015 году не выдано. Введен мораторий и на беззалоговое, и на залоговое кредитование застройщиков.
Если рассматривать ипотечное кредитование конечного покупателя, который приобретает квартиру в многоквартирном доме в проекте типа того, который реализует «БаральтМ», в том числе и по договорам долевого участия, то никаких особенностей по сравнению с получением такого кредита для покупки квартиры в городе нет. Но целевого ипотечного кредита на индивидуальное жилое строительство у нас в банке нет. Если же говорить о таунхаусах, жилых домах с земельными участками, то тут ипотечное кредитование возможно, но первоначальный взнос со стороны заемщика должен быть выше, чем при покупке квартиры – 40% от стоимости дома. И дом уже должен быть построен и сдан.
Если же речь идет о покупке земельного участка, даже с подведенными коммуникациями, то целевой кредит мы дать не можем. Можно взять потребительский кредит
размером до 3 миллионов с соответствующими кредитными ставками.
Алексей Долгополов: Застройщику получить финансирование в банке сейчас очень сложно и дорого. На данный момент ставка в банках по кредитам – 18%. Это очень много. К тому же все затраты влияют на конечную стоимость. Кроме того, сейчас никто не рассматривает такие проекты как инвестиции. Поэтому, как правило, мы рассчитываем на собственные средства и средства дольщиков. На наш проект требуется 2,5 миллиарда рублей, чтобы сделать его таким, как мы его видим. Мы начинаем строительство и реализацию квартир по мере готовности, вырученные деньги пускаем на продолжение работ.
«Банки всегда относились к проектному финансированию застройщиков очень осторожно. Это высокорискованное кредитование.
Наш банк, к сожалению, на сегодняшний день не кредитует застройщиков – ни одного кредита в 2015 году не выдано. Введен мораторий и на беззалоговое, и на залоговое кредитование застройщиков».
Такая застройка имеет перспективы?
Сергей Новиков: Это очень перспективно. Но пока основной спрос – на дешевые небольшие дома. Поэтому мы учитываем такой момент и предлагаем проекты, у которых есть возможность расширения потом, когда появятся деньги.
Алексей Долгополов: Конечно, спрос будет. В городе земли почти не осталось. Будут осваиваться все земли.
Андрей Лисицын: Мы ориентируемся в основном на приезжих, делаем экскурсии для тех, кто сейчас живет на Дальнем Востоке, Севере. Там всегда холодно и там есть деньги. Там однокомнатная квартира стоит больше, чем здесь дом с участком. Мы нашли своего клиента там.
Виктор Лихач: Будет районирование застройки в зависимости от того, какие деньги люди готовы потратить на дом. Будут и большие дорогие дома – для состоятельных приезжих, и дешевые проекты в основном – для местных покупателей.
КСТАТИ: За 9 месяцев этого года в Росреестре было зарегистрировано в упрощенном порядке 1162 права на индивидуальные дома, построенные на земельных участках в Калининградской области.
Отказано в такой регистрации было 33 заявителям.
