Нормы комфорта

По законодательству РФ строительство должно производиться в соответствии с генеральным планом, проектами планировки и правилами землепользования и застройки. Разработка редакций этих документов до недавнего времени опиралась на Градостроительный кодекс РФ. Однако нормативы, указанные в нем, носили слишком усредненный характер и не учитывали в полной мере демографические, исторические и географические особенности регионов. 

5 мая 2014 года вступил в силу Федеральный закон № 131-ФЗ, который ввел в Градостроительный кодекс новую главу и обязал все субъекты и муниципалитеты РФ до 1 января 2015 года разработать и утвердить местные нормативы градостроительного проектирования, отражающие социально-экономическую и экологическую специфику региона. Разработка нормативов для Калининграда была поручена архитектурному бюро «Никор Проект». Руководитель бюро Ольга Мезей рассказала, как и в каких направлениях ведется работа.

Для начала город разделили на несколько зон, среди которых выделили те, где действуют особые нормативы: ядро, центр города, береговые линии крупных водоемов и основные магистрали общегородского значения. Например, в центре города, где плотность жилой застройки меньше, увеличены радиусы обслуживания школ и детских садов, а в зонах застройки высокой плотности вдоль Московского и Советского проспектов, наоборот, уменьшены. В зоне ядра города на территории действия проекта «Сердце города» предложено сузить красные линии улично-дорожной сети и увеличить число улиц, как это было в довоенном Кенигсберге. В обыч-ных зонах, не попадающих под определение зон особого нормирования, действуют общие нормативы, указанные в Градостроительном кодексе. В соответствии с действующим Градостроительным кодексом необходимы проекты планировки для всего Калининграда. Это позволит при разработке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) для каждого конкретного дома предусмотреть гостевые парковки за пределами участка. Однако многие проекты планировки пока находятся в стадии разработки. Архитекторы уверяют, что проблема будет решена в ближайшее время.

Что касается парковочных мест, норматив для их расчета был закреплен в правилах землепользования и застройки, принятых в 2009 году. Срок действия этого документа в 2015 году был продлен до принятия нового генплана. Внесенные в 2013 году поправки немного увеличили норму парковок до 33 машиномест на 100 квартир, но этого недостаточно. Поэтому в местных нормативах градостроительного проектирования отдельно рассмотрен вопрос о планировке парковочных мест.

Разработчики разделили парковочные места для жилой застройки на места постоянного и временного хранения машин. Постоянные парковки размещаются непосредственно на территории земельного участка конкретного объекта, для них нормативы практически не изменились, но теперь количество машиномест рассчитывают с учетом квартир, а не жильцов. Помимо постоянных парковок застройщик должен предоставить жильцам гостевые стояночные места за пределами земельного участка. При этом необходимо учитывать нормативный радиус доступности — 800 м до жилой застройки.

У застройщика есть три варианта организации гостевых мест вне участка: на соседних, специально для этого отведенных участках, в пределах красных линий улично-дорожной сети (придорожная структура, проезды, заездные карманы) или на паркингах крупных торговых центров. В последнем случае необходимо заключить договор с торговым центром, чтобы жители могли использовать парковку в ночное время.

Чтобы на одну парковку не претендовало несколько домов, застройщику придется договариваться с соседями. Таким образом, с учетом и постоянных, и временных парковок новые нормативы предполагают 70 машиномест на 100 квартир. В идеале же из 100 квартир 100 жильцов должны иметь возможность припарковать машину. Новый норматив – это усредненный показатель, основанный на разных территориальных возможностях и типах комфортности застройки.

Теперь застройщики опираются на вступившие в силу местные нормативы градостроительного проектирования. Вот как комментирует ситуацию представитель одной из крупных градостроительных компаний Калининграда Станислав Гергелюк, начальник отдела продаж ООО «АвангардИнвест-

Проект»:

– При разработке проекта жилого комплекса «Цветной бульвар» одной из главных задач было обеспечение достаточного числа парковочных мест. Мы отказались от организации наземных парковок во дворе в пользу подземного паркинга, где места покупаются. Также машины можно размещать на

большой территории по всему внешнему периметру комплекса. В сумме парковок получилось сверх утвержденной ПЗЗ нормы, но мы считаем, что норма – это минимум, а ориентироваться нужно на максимум.

Есть еще одна проблема, которой уделяют внимание не все застройщики – придомовое благоустройство. Чаще всего двор – это место, заставленное машинами, где не предусмотрены детские площадки и озеленение. В Калининграде это расценивают как излишество, но мы считаем, что надо думать по-новому, чтобы удивлять и радовать людей.