Текст: Светлана Слюсаренко
Фото: Роман Городко
2014 год оказался рекордным для Калининграда по вводу жилья в строй – более миллиона квадратных метров. Непростые экономические реалии конца года привели к ажиотажному спросу на недвижимость, когда люди пытались спасти денежные средства, скупая все подряд. С началом нового года продажи уменьшились, чему послужили резкое падение курса рубля и рост процентной ставки по ипотечным кредитам. Помимо того, что снизилась покупательская способность и как следствие спрос, стало сложнее кредитоваться самим застройщикам. То, как изменилась ситуация за четыре месяца нового года и какие меры для этого были предприняты, обсудили на «круглом столе» в редакции «Строю и ремонтирую».
УЧАСТНИКИ
Викторов
Михаил
Юрьевич,
и.о. министра строительства
Калининградской
области.
Колобакин
Александр Александрович,
помощник руководителя
управления Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Калининградской области.
Морозов
Николай
Вадимович,
начальник департамента
министерства
строительства.
Логвин
Ирина Вячеславовна,
руководитель отдела
продаж группы
компаний
«Модуль-Стройград».
Грицино
Наталья Евгеньевна,
начальник отдела розничных продаж
Калининградского регионального
филиала
ОАО «Россельхозбанк».
Старевич
Ирина Сергеевна,
начальник отдела
ипотечного кредитования
РОО «Калининградский»
филиала №7806
ВТБ24.
Бардунаева
Ольга
Владимировна,
начальник отдела по работе
с партнерами Калининградского
отделения Сбербанка России.
Что ждет строительный бизнес в условиях, когда доходы населения обесценились, а бизнес терпит убытки из-за значительного подорожания материалов и оборудования?
Михаил Викторов: – Добавлю светлых красок. Мрачные ожидания конца прошлого года не оправдались. Да, был введен режим санкций, поменялась сама система экономических взаимоотношений с Евросоюзом. Но бояться нечего – позиции России сильны, мы стали серьезными экономическими игроками. Были спады и в финансовой сфере, и в экономике, но такое происходит регулярно и характеризует развитие – виток за витком. Вспомним, как после падения строительной отрасли в 90-е последовало динамичное развитие нулевых. Что касается предновогоднего ажиотажа, то ничего удивительного здесь нет – у людей были средства, и они приняли правильное решение, поддержав стройку.
Что предпринимается со стороны министерства строительства области для поддержки строителей?
Михаил Викторов: – Для контроля ситуации министерство установило особый режим работы со строительными компаниями. Мы видели, что в январе продажи не упали у стабильных компаний с хорошей репутацией. Были и такие, у кого продажи встали, но, как показывает практика, население голосует деньгами в пользу надежных застройщиков. Есть так называемое «правило пива», которое гласит, что 20%населения потребляют 80% производимого пива. Так и 20% застройщиков, которые производят примерно 80% жилья, подтверждают, что ситуация с точки зрения спроса была на порядок лучше ожидаемой. И если обычно после нового года наступает пауза, в этом году ее не было. Продажи были бы еще больше, если бы не ситуация с ипотечным рынком, когда из-за высоких ставок в 15-16% под ипотечные кредиты люди отзывали свои заявки. Губерна-тор и правительство Калининградской области на всех рабочих встречах обращали внимание на необходимость перезапуска ипотечной программы. И решение, я считаю, было принято на уровне достаточно оперативно. Теперь по докризисной ставке в 12% банки уже собрали заявок на 500 млрд рублей. Ожидают вторую волну стабильного спроса, укрепленного льготным ипотечным плечом, и есть уверенность, что этот год будет без провалов.
Александр Колобакин: – Подтвержу, что рынок недвижимости в этом году не стоит, в текущем квартале мы наблюдаем увеличение количества обращений на 64%. Из-за колебаний на финансовом рынке граждане начали активно вкладываться в недвижимость, приобретая жилые помещения и земельные участки, наблюдается также большой рост до 177% по упрощенной процедуре регистрации ИЖД. То есть произошло смещение акцентов со строительства жилья по договорам долевого участия на другие договоры. Во многом это обусловлено поправками в Земельный кодекс, которые вступили в силу с 1 марта 2015 года. Что касается договоров долевого участия, то в первом квартале 2015 года по сравнению с первым кварталом 2014 года количество поданных на государственную регистрацию договоров уменьшилось на 11,9%.
55 233 сделки зарегистрированы Управлением Росреестра в 1-м квартале 2015 года, что по сравнению с аналогичным периодом 2014 года больше на 26,7%
А есть прогноз, сколько нужно будет построить в этом году, чтобы сохранить баланс между предложением и спросом?
Михаил Викторов: – Есть общий экономический параметр для многих развитых стран – строить в год не менее 1 квадратного метра на человека, чтобы обеспечить обновление жилого фонда. Именно такая задача была поставлена президентом РФ к 2020 году, и этот показатель по итогам 2014 года мы превысили. Конечно, такая статистика должна быть регулярной, к примеру, в течение 5 лет - с 2014 по 2020 годы. И хотя рекорд прошлого года повторить будет сложно, мы будем стремиться к этой цифре. Если плановые показатели на 2015 год были на уровне 770 тысяч кв. м, то мы подняли планку до 830 тысяч кв. м жилья. Это уже утвержденный губернатором план на 2015 год.
Обсуждается возможность дотирования процентной ставки на кредитование строительства жилья. Уже есть какие-то решения?
Михаил Викторов: – Пока ни в одном регионе России такое решение не принято. Но вопрос не отложен, он обсуждается. Сейчас в помощь гражданам действует федеральная программа «Жилье для российской семьи». Помимо этого со стороны федерального центра поступают дотации для застройщиков на прокладывание внешних сетей – по 4 000 руб. за каждый квадратный метр, обсуждается возможность дотации процентной ставки кредита для строительства жилья эконом-класса. Это те меры поддержки бизнеса, которые зависят от нас. Также одной из инициатив минстроя стало урегулирование взаимодействия застройщиков и энергетиков. Для этого министерство формирует список объектов со сроком сдачи через 3–4 месяца, где застройщики имеют проблемы в силу неготовности электрических сетей и трансформаторных подстанций. Затем разрабатываются технологические решения, и с руководством «Янтарьэнерго» определяются сроки работ. Для застройщиков это серьезная помощь.
23 097 прав на жилые помещения зарегистрированы Управлением Росреестра в 1-м квартале 2015 года, что по сравнению с аналогичным периодом 2014 года больше на 34,2%
Не получится так, что выживут только крупные застройщики, у которых есть подушка безопасности, а более мелкие уйдут с рынка?
Михаил Викторов: – Ситуация по аналогии с рынком продуктов: есть большие магазины, куда мы можем приехать раз в неделю и заполнить багажник, но и без магазинов шаговой доступности тоже не обойтись. Так же сегментирован и рынок строительства. Калининградская область привлекательна европейским стилем застройки — малоэтажками, а это и есть малый бизнес. Более половины рекордных объемов строительства в 570 тысяч м2 в 2014 году – это индивидуальное жилое строительство.
Николай Морозов: – Этому есть объяснение – дачная амнистия, благодаря которой по упрощенной системе можно оформлять все ИЖД. Боясь, что ее действие закончится 1 января 2015 года, люди постарались до конца 2014 зарегистрировать свои дома.
Михаил Викторов: – Также много коттеджей строят на продажу, а дополнительным стимулом является то, что ИЖС не подпадает под сферу контроля и выдачу разрешений. Таунхаусы – вполне ликвидный товар, который хорошо продается по цене 45–46 тыс. руб. за кв. м.
В поселке Матросово огромные территории с уже нарезанными участками. А в каких еще районах будет происходить комплексное развитие территории?
Михаил Викторов: – Это зависит от муниципальных властей, которые должны выполнить планирование территорий и определить, как они будут развиваться. К сожалению, общей картины по муниципалитетам пока нет, а без нее невозможно планировать строительство объектов инвестиционной программы – детсадов, школ.
Областной бюджет выделяет 100 млн руб. на дотацию ставки до8% для льготных категорий населения. Когда будет разработан этот механизм?
Михаил Викторов: – Власти вынесли соответствующий законопроект на рассмотрение парламента. Помощь смогут получить учителя, врачи, проработавшие более 3 лет, а также люди,стоящие в очереди на жилье. Субсидирование процентной ставки составит около 30% от платежа за жилье на первичном рынке. Бюджетная поддержка также коснется выплаты первоначального взноса для льготных категорий населения и будет составлять ориентировочно 250–400 тысяч рублей.
Проект примет форму закона до конца апреля, участниками программы смогут стать 1000–1500 человек.
С начала прошлого года действует закон, по которому застройщику необходимо страховать участие в долевом строительстве. Как он работает?
Александр Колобакин: – Никаких сложностей нет, процедура достаточно простая. Для государственной регистрации договора долевого участия застройщик предоставляет страховку или банковскую гарантию, иначе в регистрации будет отказано. Были некоторые сложности на этапе введения процедуры, связаны они были с неготовностью страховщиков осуществлять деятельность по страхованию объектов долевого строительства.
Теперь угроза обманутых дольщиков не стоит так остро?
Александр Колобакин: – Такая угроза есть всегда, потому что никакие законодательные механизмы не обезопасят от мошенников, и гражданам нужно проявлять бдительность. При заключении договора долевого участия нужно проверить, оформлены ли земельные отношения, получено ли в установленном порядке разрешение на строительство, существует ли проект, и только тогда подписывать договор. Если разрешение на строительство и земельные отношения оформлены на одно юридическое лицо, а вам предлагают заключить отношения с другим, то эта схема противозаконна. Сейчас появилась тенденция привлечения денежных средств посредством жилищно-строительных кооперативов, и таких домов строится немало.
4 153 права на отдельные объекты недвижимого имущества зарегистрированы Управлением Росреестра в упрощенном порядке в 1-м квартале 2015 года, что по сравнению с аналогичным периодом 2014 года больше на 177,6%
Насколько надежный этот способ?
Александр Колобакин: – Способ установлен законом, у него есть как плюсы, так минусы. Те гарантии, которые дает закон о долевом участии, здесь не применимы, это касается залога всего, что строится, и самого земельного участка в пользу участников долевогостроительства, банковские гарантии, страхование. С другой стороны, приобретение квартиры у ЖСК выглядит как длительная рассрочка, поскольку право на квартиру член ЖСК получает после выплаты пая, а это может быть и через 10 лет.
Николай Морозов: – Готовятся изменения в 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которым планируется контролировать деятельность ЖСК, то есть они, как остальные застройщики, будут предоставлять отчетность.
В начале года некоторые застройщики приостановили продажи, потому что рынок был разбалансирован и нужно было определить объективную стоимость квадратного метра. Какова цена сейчас?
Ирина Логвин: – «МодульСтройград» приостановил продажи с середины декабря, а открыл с 17 января, подняв цену на 10–12% по сравнению с ценами 2014 года. Конечно, это несоизмеримо с тем, как упал рубль, и не может компенсировать рост себестоимости. Что касается количества сделок,
то в январе-феврале оно не уменьшилось. Падение было в марте, но незначительное. Понятно, что это было связано со снижением платежеспособности населения, которое отразилось не только на строительном бизнесе.
Пересмотрели ли вы стратегическое планирование, решив меньше строить?
Ирина Логвин: – Пока нет: что планировали, то и запустили, никакие объекты не замораживали. Два самых больших – «Кристалл-4» на 238 квартир и «Глория-2» на 338 квартир – активно продаются. Все стабильно, и опасений у нас нет. Хочу отметить, что позиция нашей компании – продавать не «с котлована», а на стадии готовности объекта не менее 40%. Строим преимущественно на собственные средства, не прибегая к заемным, а это дополнительный плюс в глазах наших клиентов и дольщиков. Благодаря государственной поддержке и снижению в апреле банковских ставок продажи у нас увеличились, много сделок проходит с участием ипотеки.
Александр Колобакин: – По сделкам с ипотекой, к сожалению, наблюдается спад на 11,2%, причем акцент смещается от коммерческих банков, которые были активно представлены на этом рынке, в сторону ВТБ и Сбербанка,предлагающих меньшие процентные ставки. Мой прогноз: покупать недвижимость будут еще активнее. Откуда такой вывод? Когда Центробанком РФ была поднята ключевая ставка рефинансирования и соответственно поднялись банковские ставки по вкладам, граждане получили возможность вкладывать деньги под достаточно высокий процент. Сейчас, когда ставки снижаются, наблюдается отток денежных средств из банков. Логично предположить, что эти средства будут перенаправлены в недвижимость как в самый популярный способ сохранения денежных средств.
Ирина Логвин: – Это так, у нас много клиентов, которые приобретают квартиры в качестве инвестиций.
3 906 ипотечных договоров зарегистрированы Управлением Росреестра в 1-м квартале 2015 года, что по сравнению с аналогичным периодом 2014 года меньше на 11,2%
Как реализуется программа государственной поддержки банками?
Ирина Старевич: – Спрос на долевое участие в строительстве серьезно упал, когда Центробанком была увеличена ключевая ставка. В аналогичной ситуации с 2009-го по 2013 год также вводили господдержку, и она была востребована. В этом году мы запустили программу господдержки 16 марта од-ними из первых, и за десять дней участия в проекте банком было принято почти 5 000 заявок на общую сумму 10,4 млрд рублей.
Изменение экономической ситуации в стране повлияло как на наши ипотечные программы, так и на формат работы с застройщиками. Из-за высокой оценки рисков банка к ипотечным программам на рынке строящегося жилья в конце декабря 2014 года было принято решение о категорировании застройщиков по 4 группам. Такое разделение не подразумевает разные требования к условиям кредитования, которые касаются как первоначального взноса, так и степени этажности объектов. В первой категории – крупные федеральные застройщики, не представленные на рынке Калининградской области. Во второй и третьей – надежные региональные застройщики, «лучшие из лучших», которые работают с банком с 2007 года (три группы компаний во второй категории, семь групп – в третьей и еще восемь в стадии согласования). Четвертая группа – все остальные застройщики Калининграда. Для первых трех групп первоначальный взнос по кредиту составляет 20%, заемные средства можно взять на нулевом цикле строительства. Для всех остальных первоначальный взнос составляет 30%, а цикл строительства — не менее 50% этажности.
Ольга Бардунаева: – В Сбербанке в 2015 году также снизился спрос на кредитование первичного жилья. Если в прошлом году доля составляла 35%, то в первом квартале в марте снизилась до 21%. В апреле число заемщиков увеличилось после запуска программы господдержки, которая у нас стартовала 18 марта. Программа распространяется только на аккредитованных застройщиков. Первоначальный взнос для всех застройщиков – от 20%, градации нет. После 18 марта требования для аккредитации изменились – банк стал более внимательно анализировать финансовую деятельность компаний, проверяя их надежность, финансовое состояние и репутацию на рынке. Аккредитация под залог имущественных прав, когда на период строительства не требуются поручители в качестве обеспечения по кредиту, начинается с 15% готовности надземной части строящегося объекта, при нулевой степени готовности необходимы поручители. Для населения аккредитация застройщика — это показатель его надежности, а риски, которые могут возникнуть по долевому строительству, в этом случае минимизированы.Что касается вторичного жилья, то, если сравнивать с первым кварталом прошлого года, объемы ипотеки не снизились, а если с четвертым, то произошло снижение в 1,7 раза.
Наталья Грицино: – Россельхозбанк присоединился к программе государственного субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. В нашем регионе она будет актуальна для покупки жилья в среднем ценовом сегменте, поскольку программа господдержки ограничивает сумму кредита 3 млн рублей.
10 710 прав на земельные участки зарегистрированы Управлением Росреестра в 1-м квартале 2015 года, что по сравнению с аналогичным периодом 2014 года больше на 31%
Кредитуются ли индивидуальные застройщики?
Ольга Бардунаева: – С 22 декабря Сбербанк временно приостановил программу ИЖС. Доля таких кредитов была невелика и составляла не более 5%.
Наталья Грицино: – Мы, наверное, единственный банк, который предоставляет ипотечные кредиты на покупку земельного участка с последующим строительством. В этом году обращений по данной программе достаточно много. Однако мы наблюдаем снижение среднего чека ипотечных кредитов: если раньше он составлял 2 400 тыс. руб., то сейчас — 800-1200 тыс. руб.
Есть ли какие-то устойчивые тренды спроса в связи с изменением ситуации на рынке жилья?
Александр Колобакин: – Наблюдается увеличение спроса на земельные участки под ИЖД за чертой Калининграда. Это связано с тем, что многие поселения утвердили правила землепользования и застройки, и часть земельных участков сельхозназначения вошла в территорию поселений. Участки были размежеваны и стали с разрешенным использованием под строительство ИЖД. Думаю, что с увеличением цены на строящееся жилье в городе люди будут выезжать на постоянное место жительства за его пределы. В основном это касается Зеленоградского и Гурьевского районов. А когда будут решены проблемы транспортных развязок, процесс ускорится.
Николай Морозов: – Это хорошо прослеживается по ценам: в Калининграде квадратный метр жилья стоит 47–50 тыс. руб., а в Гурьевске — 38–40 тыс. руб.
Александр Колобакин: – Многие застройщики стали выкупать земельные участки, потому что изменились правила получения аренды. Но не все смогут строить на этих участках, и на фоне перспектив развития Калининградской области, предстоящего чемпионата мира по футболу к нам могут прийти новые сильные игроки. Управление Росреестра со своей стороны для стимулирования и развития рынка старается уменьшать пакет документов, самостоятельно контактируя с государственными органами, и сроки осуществления государственной регистрации.
2 662 договора долевого участия в строительстве зарегистрированы Управлением Росреестра в 1-м квартале 2015 года, что по сравнению с аналогичным периодом 2014 года меньше на 11,9%
Каков прогноз на изменение цен за квадратный метр? Брать квартиру или подождать?
Ирина Логвин: – Этот вопрос наши потенциальные дольщики задают нам чуть ли не каждый день, и мы всем отвечаем, что покупать надо сегодня, потому что на ликвидные объекты цена снижаться не будет. А мы считаем, что новостройки «МодульСтройграда» высоколиквидны. Это подтверждается и высоким процентом постоянных покупателей, которые приобретают наши квартиры с инвестиционными целями. Те же, кто отважится ждать, столкнутся с ограниченным выбором этажей и планировочных решений, поскольку самые удачные варианты разбирают быстрее.
Резюмируя вышесказанное, можно сказать, что ситуация на рынке недвижимости стабильна?
Александр Колобакин: – По количеству обращений граждан в Управление Росреестра видно, что рынок недвижимости растет, а 2014 год был в этом плане самым активным за последние 5 лет. Думаю, падение рынка нам не грозит, но будет периориентирование на покупку с этапа строительства «с котлована» на жилье с высокой степенью готовности. Этой тенденции не избежать, она наблюдалась и в 2008 году. Риски и опыт 2008 года научили граждан грамотно подходить к совершению сделок.
