Текст: Виктория Лебедева
Фото: Станислава Ломакина и из архива Минстроя КО
Удорожание ипотечных кредитов привело к резкому сокращению объемов кредитования и существенно ударило по строительной отрасли. Для Калининградской области с ее зависимостью от импорта и нехваткой рабочей силы удар оказался двойным. Тем не менее негативные ожидания строителей в четвертом квартале прошлого года по итогам первого квартала 2015-го уже не подтверждаются. О том, каких объемов строительства удалось достигнуть в прошлом году и какие усилия прилагаются, чтобы не снижать планку, и состоялся наш разговор.
Прошлый год оказался рекордным для Калининградской области по вводу жилья в строй. Как удалось добиться столь высоких результатов?
– Успех был итогом напряженной 4-5-летней работы и характеризует стиль управления областью и то внимание, которое губернатор уделяет строительной отрасли. Также и те, кто вложил свои средства в недвижимость, стимулируя и стройку, и платежеспособный спрос, являются участниками общего рекорда. Достойный результат оценили коллеги в других регионах РФ, где в отличие от нас нет дефицита рабочих рук, финансовый потенциал гораздо выше, а вместе с тем результат менее эффективный.
Абсолютно уверенно могу заявить, что у нас главный строитель – это губернатор, который не только привлекает деньги в область, но и заставляет их тратить. Именно он создает успешную модель, на которую цепляется все остальное.
Каковы были слагаемые успеха?
– Высокие показатели прошлого года обусловлены многолетней работой по подготовке территорий и социальных объектов, в которые делались серьезные вложения областных и федеральных средств, соответственно в процесс втягивались и застройщики. Общаясь с коллегами из других регионов, вижу, что во многих крупных городах, особенно это касается Москвы и Санкт-Петербурга, объекты социальной инфраструктуры вешаются обременением на застройщиков, что, конечно же, влияет на их инвестиционные планы, активность, риски и в итоге себестоимость. Второй фактор успеха – это четкий, отработанный и понятный для потребителя механизм ипотеки. На то, чтобы его отладить, ушло лет 10–15, но в итоге последние 3 года он работал как конвейер.
Как высокие темпы строительства повлияли на рынок жилья?
– Хочу отметить факт, о котором не так часто упоминали, что за счет большого объема предложений цены на рынке недвижимости были стабильные в течение всего 2014 года и составляли 44–56 тысяч рублей за квадратный метр с дифференциацией от места положения. И это в то время, когда многие регионы демонстрировали рост от 5 до 15%. А главное, что по итогам прошлого года на рынке жилья Калининградской области не было затоваривания, что всегда негативно воздействует на застройщиков, ложась на плечи тяжелым экономическим бременем и не позволяя развиваться дальше. Этот незаметный факт говорит о сбалансированности рынка, поскольку большая часть того, что было построено, было и продано. Сложная внешнеполитическая и экономическая ситуации негативно отразились на всех без исключения.
Как защитить себя от инфляции?
– Я неоднократно говорил, что вложение в недвижимость – самый надежный способ защиты от инфляции. Прошлой осенью, когда начались скачки курсов на валютном рынке, президент также призывал в качестве защиты от кризиса вкладывать свои средства не в валюту, золото и бриллианты, а в квадратные метры. Это действительно работает! Ведь если посмотреть статистику, в Санкт-Петербурге в 90-е годы квадратный метр жилья стоил порядка 300 долларов, а сейчас – 3–3,5 тысячи. Цена выросла более чем в 10 раз!
Как министерство стимулирует строительную отрасль?
– Правительство области ставит задачу обеспечить максимум выдачи объемов жилья, что окажет влияние и на ценовую политику компаний, и на показатели жилищного фонда. Поэтому наш департамент должен быть в курсе всех планов компаний-застройщиков, анализировать ситуацию, видеть проблемы и должным образом реагировать на них. Понятно, что жалобы застройщиков на значительный рост банковских ставок по кредитам вполне обоснованы, ведь кредитное плечо особенно требуется на начальном этапе строительства, когда нужен стартовый капитал для разработки проектной документации, получения техусловий и подключения к сетям. И если у крупных компаний есть оборотные средства, то небольшим кредит жизненно необходим. Для поддержки строителей федеральными и муниципальными властями совместно с банками разработаны и успешно внедряются специальные программы.
Также Минстрой помогает застройщикам урегулировать взаимоотношения с сетевиками-монополистами. Это выражается в решениях, принятых в результате совместной работы с Союзом строителей Калининградской области и представителями депутатского корпуса. Речь идет о плановости в экономике, которая будет проходить по принципу диалога с бизнесом. Конечно, возврата к системе, работающей в СССР, не будет, хотя в ней было и много хорошего – знали, с кого требовать.
Глобальной переориентации на строительство жилья эконом-класса не предвидится?
– У нас практически все сдаваемое жилье – 80% – можно отнести к экономклассу, хотя такого жестко закрепленного понятия нет. В свое время параметры устанавливал Минрегион в привязке к цене и к площади квартиры, но сейчас невозможно для всей России определить эти параметры, потому что регионы разные и цены разные. Привязка к структуре квартиры тоже не совсем правильна, поскольку один и тот же типовой дом может сильно отличаться от района в зависимости от возможных функций. Жилье экономкласса для Калининграда, я считаю, это 3-4-5-этажный дом с небольшими кухнями в пределах 10 м и комнатами по 12–20 м. Жилье более высокого класса предполагает больший метраж, несколько санузлов, наличие помещений под общественные функции, видеонаблюдение, открытую парковку, а в элитном классе – подземный паркинг, системную охрану, закрытую и благоустроенную территорию. Но юридически все эти типы не закреплены.
Какие компании работают с муниципальными заказами? Они как-то стимулируются?
– Госзаказ – тема непростая, поскольку к компаниям предъявляются большие требования. Принять участие в конкурсных процедурах, выполнить нормы 44-го Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» в части финансового обеспечения может себе позволить не всякая строительная компания, на рынке работать проще. Тем не менее за такую работу берутся крупные региональные застройщики. Дополнительных стимулов нет, все по закону.
К сожалению, многие, привыкшие работать на рынке, на госзаказ не идут, и эту нишу заполняют всякие пустышки, имеющие хороших юристов и финансовых директоров. Они предоставляют банковскую гарантию, но реальным производственным потенциалом не располагают. В результате, выигрывая тендер, начинают искать подрядчиков. По сути, это посредники, выступающие ответственными за госзакупки. Ситуация ненормальная, но ввести какие-то серьезные квалификационные требования к участникам торгов не позволяет закон.
Принимаются какие-то меры, чтобы изменить ситуацию?
– Министерство строительства России прорабатывает проект закона о повышении ответственности СРО. Предполагается, что если объединение выдало допуск компании, которая принимает участиев конкурсе и выигрывает его (фактически эта та же лицензия) и проверило наличие кадров и техники, то пусть оно и несет ответственность за сроки сдачи объекта и его качество. Потому что именно из-за недобросовестных компаний сроки реализации федерально-целевой программы постоянно сдвигаются, ведь фактически по каждому третьему объекту Минстрой вынужден судиться с недобросовестными подрядчиками. Вместо того чтобы заниматься рынком, развивать его и помогать ему, мы тонем в исках. Поэтому я поддерживаю инициативу в части ответственности СРО.
В приоритете будут региональные объединения, потому что они смогут и контролировать весь процесс, и взаимодействовать с Государственной инспекцией архитектурно-строительного надзора. А как это будет делать какоенибудь пермское СРО? Региональный рынок должен быть завязан на самого себя.
Считается, что госзаказ – это стабильная работа для строителей, поскольку, что бы ни происходило, государство свои обязательства выполнит и объект будет достроен.
– Это так, но это также и дополнительные обязательства, подготовка большого объема документации, может, ломка графика. С другой стороны, можно быстрее освоить деньги, которые будут получены сразу после предоставления соответствующих актов о выполнении работ –буквально через два дня. А время — это деньги. Быстрее достроили – быстрее получили прибыль. Но это работает, когда компания имеет производственный потенциал, а не мечется по рынку в поисках подрядчиков. Отягчающим фактором является то, что такие компании демпингуют, снижая цены на 20, 30, а то и 40%, и в итоге серьезные застройщики отказываются от контрактов. А потом получается, что, чтобы достроить объект, нужно расторгнуть контракт и провести конкурс по-новому, а это потеря времени.
Как много на рынке иногородних застройщиков?
– Не так много, несколько питерских и московских компаний. Как правило, уних нет планов по завоеванию рынка, они придерживаются каких-то сегментов, которые им интересны. Пускай москвичилучше будут нашими покупателями! А мы будем больше строить, будет расти капитализация области – а это и налоги, и садики, и рабочие места. Объехав разные регионы – Владивосток, Сибирь, Урал, – считаю, что Калининградская область недооценена. К примеру, в Уфе цена квадратного метра – 55 тыс. руб., в Калининграде меньше, несмотря на то, что он выигрывает с точки зрения благоустройства, климата и экологии. Нашу область нужно максимально рекламировать, и я испытываю огромное уважение к губернатору, который проводит большую работу по раскручиванию нашей области. А будет спрос – будет и дальнейшее развитие.