Материал подготовлен при содействии юридического отдела компании «Инвент».
– Какой информацией должен обладать дольщик до заключения сделки?
– Необходимо ознакомиться со следующими документами (застройщик обязан их предоставить):
XX Разрешением на строительство;
XX Технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома;
XX Проектной документацией и всеми внесенными в нее изменениями;
XX Документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок;
XX Учредительными документами;
XX Свидетельством о государственной регистрации застройщика;
XX Свидетельством о постановке на учет в налоговом органе;
XX Утвержденными годовыми отчетами, бухгалтерской отчетностью за три последних года. Если застройщик осуществляет свою деятельность менее
трех лет, то отчетностью (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности. Если застройщик использует упрощенную систему налогообложения, то предъявляются книги учета его доходов и расходов за указанный период. Основание 0151 п.2 ст.21, п.2 ст.20 ФЗ от 30.12.2004 N 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Часть этих документов может заменить Проектная декларация на объект строительства, которую застройщик должен разместить в СМИ, но только в
том случае, если застройщик через рекламу привлекает денежные средства физических лиц.
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Она должна быть опубликована не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. При нарушении сроков опубликования проектной декларации, а также при предоставлении дольщику неполной или недостоверной информации застройщик несет административноправовую ответственность, его могут оштрафовать от 200 до 400 тыс.руб. Если дольщик решит, что понес убытки в связи с несвоевременной публикацией проектной декларации или размещением в ней недостоверных сведений, он имеет право обратиться в суд. При этом ему необходимо будет доказать сам факт причинения убытков по вине застройщика.
– Где получить дополнительные сведения о застройщике?
– Можно обратиться в Контрольноревизионную службу Калининградской области (ул. Дмитрия Донского, 1) и запросить интересующие вас сведения озастройщике. Как вариант воспользоваться информацией, размещенной на сайте правительства области, на котором публикуются списки неблагонадежных застройщиков: http://minstroy39.ru/ building/housing/dolschiki.php. Нелишним будет поинтересоваться, с какого года застройщик ведет свою деятельность? Какие объекты он построил? Как сдавались в эксплуатацию эти дома? Не возникали какие-либо конфликты или проблемы с этим застройщиком? Хорошим подспорьем в получении этой информации станет интернет.
– Какие обязательные пункты должен содержать договор о долевом участии в строительстве?
– Договор о долевом участии заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации ( именно с момента регистрации он считается заключенным).
Договор в обязательном порядке должен содержать:
XX Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком
после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
XX Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
XX Цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
XX Гарантийный срок на объект долевого строительства;
XX Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
При отсутствии в договоре хотя бы вышеперечисленных пунктов он считается незаключенным.
– Какую ответственность несет застройщик и дольщик за несоблюдение обязательств, указанных в договоре?
– В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере 1\300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, данная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщиком, уже он уплачивает неустойку застройщику (пени) в размере 1\300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В случае передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства ненадлежащего качества дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
XX безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
XX соразмерного уменьшения цены договора,
XX возмещения своих расходов на устранение недостатков.
– С 01 января 2014 года вступили в законную силу изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Что они подразумевают?
- С нового года, чтобы зарегистрировать договор долевого участия, застройщик должен предоставить один из следующих документов: договор коммерческого (или некоммерческого) страхования либо банковскую гарантию на сумму привлеченных средств. Внесенные изменения в закон служат дополнительной гарантией того, что дольщик сможет вернуть вложенные им в строительство деньги в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Если застройщик был участником общества взаимного стрхования, то тогда эти средства компенсирует общество; при страховании в коммерческой организации – страховая компания, при банковской гарантии – банк.
Если застройщик выбрал страхование в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств, то он обязан до государственной регистрации договора долевого участия, заключенного с первым дольщиком, за свой счет осуществить страхование гражданской ответственности. Также застройщик обязан довести до сведения дольщиков условия страхования, сведения о страховой организации или об обществе взаимного страхования. В свою очередь дольщик имеет право запросить данный договор страхования у застройщика для ознакомления.
Страховой случай считается наступившим при: банкротстве застройщика, при существенном неисполнении им своих обязательств по передаче квартиры или при вводе объекта в эксплуатацию.
Компанию-страховщика определяет непосредственно сам застройщик, а вот общество взаимного страхования – одно-единственное для всех застройщиков Российской Федерации. На сегодняшний день в него входят 50 застройщиков из 17 российских регионов.
Однако новый закон хоть и вступил в действие, но практического применения его пока нет. И он распространяется на договоры долевого участия, которые будут регистрироваться в 2014 году.