текст: Екатерина Нурматова
На сегодняшний день 60% многоэтажек в Калининградской области (а это около 18000 зданий) достигло 30%-ного износа и нуждается в замене коммуникаций и других ремонтных работах. В связи с этим каждому собственнику жилья полезно разобраться, что входит в понятие «капитальный
ремонт» и как он будет осуществляться с учетом последних поправок, внесенных в Жилищный кодекс.
Вид ремонта
Ремонт в многоквартирном доме разделяется на текущий и капитальный. Текущий проводится раз в 3–5 лет и предполагает устранение неисправ-
ностей инженерных систем и конструкций дома. В ходе текущего ремонта производят окраску фасадов, герметизацию стыков, внутреннюю отделку
общедомовых помещений, а также ремонт отдельных элементов систем водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, отопления и вентиляции. Осуществлять текущий ремонт обязаны управляющая компания или ТСЖ. Плата за него жильцами уже вносится и будет вноситься впредь (в квитанции графа «Содержание жилья»). Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ по восстановлению или замене изношенных конструктивных элементов общего имущества дома.
Это:
– ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления;
– ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
– ремонт кровель;
– ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
– утепление и ремонт фасадов.
Капитальный ремонт может быть комплексным (охватывать работы по улучшению состояния здания в целом) или выборочным (замена или ремонт
какой-то отдельной конструкции или инженерного оборудования). Согласно строительным нормам выборочный капитальный ремонт проводят раз в10– 15 лет, комплексный – раз в 30 лет.
Новый закон
В прошлом году федеральные власти внесли в Жилищный кодекс поправки, согласно которым собственники жилья должны самостоятельно формировать фонд капитального ремонта многоквартирного дома. В соответствии с этими изменениями министерство ЖКХ и ТЭК Калининградской
области, в свою очередь, подготовило законопроект «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калининградской области». Пока закон принят только в первом чтении, однако вряд ли возникнут обстоятельства, которые смогут затруднить его оконча- тельное принятие, и в августе-сентябре 2014 г. в квитанциях на оплату услуг ЖКХ появится дополнительная графа – «Капитальный ремонт». Пока для жителей Калининградской области на 2014 г. установлена такса – 5,9 руб./ м2 (при федеральном нормативе – 6,6 руб./м2). Платить будут все собственники жилья вне зависимости от уровня дохода. Исключение составят жители, чьи дома признаны аварийными. С неплательщиков долг будет взыскан в судебном порядке.
Как накопить?
Из средств, отчисляемых жильцами, будет формироваться фонд капитального ремонта многоквартирного дома. Деньги можно копить одним из двух способов: на специальном счете, который предстоит жильцам открыть в банке; либо переводить их региональному оператору (некоммерческая организация, которую учредит правительство после принятия областного закона о капитальном ремонте). Деятельность самого регионального оператора будет осуществляться исключительно за счет средств областного бюджета. Специальный счет можно будет открыть в любом российском банке с уставным капиталом не менее 20 миллиардов рублей при предъявлении решения общего собрания жильцов дома, оформленного протоколом. Открыть счет может уполномоченное лицо – ТСЖ или ЖСК. Управляющая компания владельцем спецсчета быть не может. Собственники смогут контролировать поступление и расходование средств. Банк обязан будет предоставлять сведения о зачисленных и потраченных средствах любому собственнику дома. Список доступных банков опубликован на сайте www.minzkh39.ru в разделе «Региональная система капитального ремонта многоквартирных домов».
Собственники могут завести специальный счет своего дома и посредством регионального оператора, если они не успеют организовать ТСЖ или
ЖСК. Деньги, накапливаемые на счете одного дома у регионального оператора, в «общий котел» не попадут и будут расходоваться только на ремонт конкретного дома. Определить форму управления фондом жильцы дома должны будут самостоятельно на общем собрании (его надо будет провести в течение двух месяцев после опубликования закона). О принятом решении необходимо известить Жилищную инспекцию, предоставив протокол проведения собрания. Если собственники не примут решение о том, каким способом они предпочитают копить средства, то их отчисления будут зачислены на общий счет регионального оператора, попадут в «общую котел», и каждый год на эти средства будет ремонтироваться какое- то количество домов.
Судьба каждого конкретного дома зависит от того, какой способ управления отчислениями выберут собственники. Если в доме качественно работающее ТСЖ или активное общее собрание, жильцы могут грамотно организовать проведение капитального ремонта, то им выгоднее выбирать специальный счет. Если среди собственников «согласия нет», то лучше довериться региональному оператору.
Время делать ремонт
Согласно строительным нормам в капитальном ремонте нуждаются дома, физический износ которых составляет от 30 до 65 %, т.е., условно говоря, каждые 30 лет дом должен ремонтироваться. Именно поэтому новая программа капитального ремонта рассчитана именно на 30 лет. В программе
будет указана очередность домов, подлежащих капитальному ремонту, которая определена исходя из данных о степени износа жилых домов ( эти данные в ходе глобальной инвентаризации многоквартирных домов собирали муниципальные образования). Износ определяется по различным
критериям. Во-первых, каждый дом имеет технический паспорт, где указывается степень его амортизации. Во- вторых, согласно новому закону будет функционировать специальная комиссия, в задачи которой входит уточнение информации о фактическом состоянии дома (также заключение о техническом состоянии дома может дать специализированная экспертная организация). Коротко говоря, общий принцип таков:
чем хуже сохранился дом, тем раньше он должен быть отремонтирован.
Затраты пополам
Финансовое бремя по ремонту мно- гоквартирного дома не целиком ляжет на собственников жилья, они должны будут собрать только часть суммы.
Оставшуюся компенсируют региональный и федеральный бюджеты. Размер минимального фонда, который необходимо собрать жильцам, будет определяться специальной комиссией (касается только тех собственников, которые решили копить средства на специальном счете).
Деньги, собранные на общем счете регионального оператора, будут ежегодно распределяться между домами, чья очередь на ремонт подошла в этом году. Жильцы, которые посчитают, что их дом слишком далеко стоит в очереди на ремонт, смогут добиться ускорения процесса, обратившись в специальную комиссию. Если жильцы дома захотят провести ремонт раньше, чем дом достиг 30%-ного износа, они смогут сделать это, собрав необходимую сумму.