Десятки наших читателей, звонивших в редакцию в дни снежного коллапса, спрашивали, как расстаться с коммунальщиками, в работе которых они разочаровались. С этим вопросом мы обратились к заместителю председателя комитета городского хозяйства администрации Калининграда Юрию Кондратьеву.
1. Расторгаем договор
- Собственники многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор управления и отказаться от услуг управляющей организации, если она не выполняет свои обязательства, даже хотя бы один пункт договора управления (имеется в виду даже одноразовое его невыполнение. – Авт.).
Правовая основа: часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса.
2. Проводим собрание собственников
- Решение о смене управляющей компании может быть проведено только по решению общего собрания собственников помещений жилого дома. Если речь идет о нанимателях жилья, то за таких людей участвовать в собрании и голосовать должны представители муниципалитета, в частности, районной администрации. На встречу должны прийти более 50% из них, а среди присутствующих за решение о смене компании должны проголосовать более 50%, тогда оно будет считаться правомочным. Закон не устанавливает жестких форм написания протокола, но все процедурные вопросы должны исполняться. Это:
- уведомление о собрании всех собственников и заинтересованных сторон;
- повестка дня;
- процедура голосования;
- протокол;
- процедура доведения решения собрания до сведения заинтересованных сторон, в том числе до тех, кто не участвовал в собрании;
- процедура доведения до УК решения собрания и сроков, когда ее полномочия должны быть прекращены.
Практика, которая уже постепенно стала складываться в наших судебных инстанциях, показала, что претензии жильцов к УК часто рушатся только по одной причине - не были соблюдены все процедуры голосования на общем собрании собственников. Суд в таком случае всегда будет на стороне управляющей организации, несмотря на то, что собственники дома вправе выбрать другую УК.
Правовая основа: ст. 45 Жилищного кодекса «Порядок проведения общего собрания собственников жилья».
3. Собираем документы
1. Нужно получить на руки договор управления. Лучше, если вместе с ним вы также получите в УК письменные основания, на основе которых компания управляла вашим домом: протокол общего собрания собственников и т.д.
2. Внимательно изучить договор управления, чтобы выяснить, какие конкретно пункты договора УК не выполняла вовсе или выполняла ненадлежащим образом.
3. Надо задокументировать этот факт. Обратитесь в УК с требованием составить акт относительно того или иного факта неисполнения работы согласно договору управления. Имея на руках такой документ, вы вправе инициировать общее собрание собственников и обсуждать на нем вопрос о расторжении договора управления.
Если УК откажется принимать участие в составлении актов, в любом случае жильцы должны направить свои письменные претензии в компанию и получить на руки копию документа с входящими номерами. Впоследствии она может стать доказательством в суде. Зафиксировать отсутствие услуги можно, обратившись в государственную жилищную инспекцию. Ее протоколы или предписания в адрес УК в суде будут считаться весомым доказательством.
Правовая основа: ч. 8.2 ст. 162 Гражданского кодекса - расторжение договора управления с УК в связи с неисполнением ею условий договора.
4. Выборы не откладывайте
- Надо понимать, что пока не будет выбрана новая УК, до тех пор будут сохраняться полномочия старой. Лучше всего на том же собрании, где решается вопрос о расторжении договора со старой компанией, ставить на повестку дня выбор новой. Инициативной группе нужно заранее обозначить круг управляющих компаний, попросить их представить свои предложения по форме договора управления и перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т.д. Новая УК должна приступить к работе не ранее чем за 1 месяц до прекращения работы старой. За это время организации между собой решают вопросы о передаче пакета документов длительного хранения на дом: техническая документация, проект и т.д. Выбранная УК должна приступить к заключению нового договора управления с каждым собственником. В Калининграде были такие ситуации, когда старая УК еще не ушла, а новая уже пришла ей на смену и начинает работать. Тут есть опасность для компании и для собственников. Практика показала, что в таких ситуациях собственники могут разделиться на три лагеря: первый платит старой УК, второй – новой, а третьи - никому, т.к. ждут, какая компания победит. Поэтому лучше всего подписать документ с УК, что собственники и организация не имеют претензий друг к другу, отношения между ними прекращены.
Правовое основание: положение раздела 8 вводного закона Жилищного кодекса.
Если управленцы сопротивляются
- Мы столкнулись с тем, что не все УК с легкостью расстаются с домами, которые были в их управлении. В Калининграде по этой причине идет несколько судебных разбирательств. Какие для этого основания?
Долги собственников по квартплате перед УК.
Несоблюдение всех процедур по проведению собрания собственников помещений, на котором решался вопрос о смене УК.
Разные взгляды на вопрос исполнения условий договора управления.
Поэтому собственники должны позаботиться о наличии доказательств невыполнения той или иной услуги, которая была указана в договоре управления.
Сменили компанию и довольны
Наша газета не раз писала об опыте дома № 53а по ул. Куйбышева в Калининграде. Его жильцы, разочаровавшись в своей УК, отказались от ее услуг и выбрали новую. Мы попросили председателя местного ТСЖ Александра Колосова поделиться впечатлениями об этом процессе.
- Полтора года мы пытались добиться от старой УК ряда работ по дому и, наконец, решили, что нам не по пути. Многоквартирный дом – хозяйство коллективное. Защитить свои интересы отдельный собственник может только вместе со всеми остальными. Надо провести собрание, грамотно формулировать протокол, решения и т.д. Это высококвалифицированный, большой труд, сопряженный и с материальными затратами. Кроме того, механизм смены УК до конца не отработан, процедура не расписана, если возникли трудности, сразу совет: «Обращайтесь в суд». А что такое судебная тяжба по каждому, даже мелкому вопросу, очевидно. Если собственники жилья все же решили поменять УК, где им взять информацию о том, какая компания хорошая? На сайте городской администрации (www.klgd.ru) есть только список, но нет рейтинга УК и отзывов об их работе. Нет и критериев, по которым можно составить представление о плюсах и минусах данного управленца. Всеми этими обстоятельствами успешно пользуются недобросовестные УК. В случае с нашим домом после решения собрания о смене УК прошло два месяца, и только-только забрезжил свет в конце тоннеля. Мы поменяли компанию. Пока довольны. Я уверен, что в скором будущем по пути смены управляющей организации пойдут и другие дома. А это значит, рынок станет в конце концов рынком со всеми необходимыми составляющими.