Все лучшее - детям
«Для того, чтобы после развода квартира не подлежала разделу как совместно нажитое имущество, многие используют договор дарения,- говорит Андрей Потемкин, начальник отдела правового обеспечения Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области». В частности, таким образом нередко оформляют свой подарок – недвижимость – родители молодоженов. Если, впоследствии брак расторгается, квартира остается в собственности одного «одариваемого» супруга. А бывший муж или жена не смогут претендовать на раздел квадратных метров. При обычной покупке и передаче квартиры в собственность молодой пары дележ жилья неизбежен.
Такой же способ передачи недвижимости – по дарственной, а не по завещанию - используют бабушки и дедушки, желающие оставить свою квартиру в наследство внуку или другому родственнику. В этом случае не нужно ждать полгода после открытия наследства, - квартира сразу перейдет в собственность одаряемого. Кроме того, в отличие от завещания, договор дарения оспорить почти невозможно. Даритель может быть уверен, что после его смерти полноправным собственником квартиры останется выбранный наследник, а не другие члены семьи, имеющие право на наследство.
Подарить можно даже квартиру, по которой не выплачен кредит, но обязательно с согласия залогодателя – банка. Но он, как правило, в таком случае требует досрочного погашения кредита. Хотя квартира и находится в собственности заемщика, но его право распоряжения этой недвижимостью ограничено до момента полного погашения кредита и снятия обременения с объекта залога. Об этом делается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав. Заемщик берет на себя обязательства вернуть кредит, а недвижимость берется в залог для обеспечения исполнения его обязательств по кредитному договору.
Нужна только воля
По судебной практике, договор дарения признать недействительным намного сложнее, чем договор купли-продажи. «Сделка носит безвозмездный характер, - от дарителя требуется только воля. При этом одаряемое лицо не принимает на себя встречных обязательств», - комментирует Андрей Потемкин.
Передача недвижимости «подарочным» способом имеет несколько преимуществ. К примеру, можно подарить долю дома, квартиры, загородной собственности, дачного участка без согласия других собственников. Вообще долевое право многие известные юристы России считают ущербным. При продаже своей доли жилья вы обязаны получить письменный отказ от ее покупки от соседей-собственников. Причем любое последующее изменение цены (повышение или понижение) потребует их повторного оповещения. И только после того, как сособственники откажутся приобретать вашу долю, можно заключать сделку с посторонним лицом. Оформление договора дарения для передачи доли в квартире или доме - единственный способ уйти от применения преимущественного права покупки, которое имеют сособственники.
Особенности
Договор дарения предпочтительнее и договора пожизненного содержания с иждивением. Последний предусматривает передачу квартиры в собственность плательщику ренты, обязующегося пожизненно содержать рентополучателя. Однако могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Например, при смерти дочери, заключившей договор ренты с отцом, право на жилье не просто перейдет ее детям, а вместе с обязанностью содержать деда. Если отношения между родственниками оставляют желать лучшего, то совместная жизнь может стать невыносимой.
Подводные камни
Подарить жилье можно почти любому лицу, но если акт дарения прикрывает сделку купли-продажи, то суд может признать ее притворной и отменить. Это происходит в том случае, когда человек, получающий «подарок», платит за него деньги.
Случается, что дарственная «заменяет» договор ренты. Предложение оформитьнедвижимость в дар взамен на материальную помощь обычно поступает от арендаторов, снимающих жилье у пожилых людей. Но если договор ренты очень легко отменить, так как суды встают на сторону собственника квартиры, то с дарственной это сделать будет сложно.
Существует категория граждан, которым нельзя делать дорогие подарки. Законом запрещено одаривать государственных, муниципальных служащих, если это связано с исполнением ими своих служебных обязанностей. В частности, пациент, находившийся в больнице, не вправе подарить квартиру своему лечащему врачу.
Обратный ход
В отдельных случаях дарение можно отменить. К примеру, если одаряемый совершил покушение жизнь дарителя (жизнь членов его семьи или близких родственников), либо умышленно причинил ему телесные повреждения. Но такие преступления должны быть подтверждены приговором суда. Недействительной будет признана и сделка, совершенная под принуждением.
Также даритель вправе потребовать отмены дарения в судебном порядке. При условии, что подаренная вещь представляет для него большую неимущественную ценность и может быть безвозвратно утрачена из-за обращения с ней.
Обратите внимание
От уплаты налога на дарение в отношении особых ценностей (недвижимость, транспортные средства, ценные акции и т. п.) освобождены близкие родственники. К ним относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, имеющие общих отца или мать. К тем, кто не попадает в эту категорию, применяется ставка 13 процентов от оценочной стоимости подаренной недвижимости.
Андрей Потемкин, начальник отдела правового обеспечения Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области:
- После отмены обязательного нотариального удостоверения, оформлять дарственные стали в простой письменной форме. С договором дарения калининградцы обращаются в Управление Федеральной регистрационной службы, минуя нотариуса. Сама процедура проста, - надо собрать необходимую техническую документацию на квартиру или дом и предоставить информацию о проживающих лицах - поквартирную карточку и договор дарения. Его можно составить самостоятельно либо обратиться в специализированные организации, к юристу, адвокату или нотариусу. Помощь профессионала обойдется в сумму 500-1500 рублей и выше.
Текст: Ольга Панаева